Офисный переезд

Офисный переезд

10.02.2009

Большинство фирм и предпринимателей ведут свой бизнес в арендованных помещениях. Ведь покупка собственного офиса — дорогое удовольствие. Поэтому вполне естественно, что время от времени им приходится менять свое место расположения. Вы тоже работаете в съемном офисе? Тогда эта статья для вас. Тем более что срок действия годовых договоров аренды подходит к концу...

Для того чтобы расстаться с арендодателем помещения, необходимо либо расторгнуть договор аренды, либо отказаться от его исполнения. Учтите, что договор может закончиться в связи с истечением срока, на который он заключен, либо прекращен досрочно. Это возможно либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке.

Теперь подробнее о том, чем один способ отличается от другого.

Покиньте помещение!

Договор аренды заключается на предусмотренный срок (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Но он может быть подписан и на неопределенный срок. Если срок аренды в договоре не установлен, то его участники вправе в одностороннем порядке в любое время отказаться от исполнения договора, то есть арендатор — съехать, а арендодатель — предложить освободить помещение. Причем это может быть вызвано желанием как вашей организации, например, в связи с необходимостью расширить площади, так и по настоянию собственника. Предупредить другую сторону о расторжении договора необходимо не менее чем за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Даже при указании срока аренды в подписанном документе, это вовсе не означает, что по его истечении договор будет расторгнут автоматически. В частности, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, он может быть пролонгирован (возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок), если арендатор продолжает пользоваться помещением. Конечно, при условии, что арендодатель не возражает.

А если арендатор намерен съехать со съемного офиса, ему достаточно освободить помещение после того, как окончится срок действия договора. О том, что он не собирается пролонгировать договор, арендодатель должен быть заранее предупрежден.

Если помещение по окончании действия договора аренды не освобождено, то арендатору направляется требование выехать из помещения, занимаемого без договора. Но что делать, если, несмотря на все предпринятые действия, арендатор все-таки не съезжает? В этом случае арендодатель вправе подать заявление в суд о его выселении, то есть «понудить арендатора освободить занимаемое помещение». Судебное требование о расторжении договора в данном случае бессмысленно — так как договор по истечении срока уже считается прекращенным.

это важно

Если арендатор намерен съехать со съемного офиса, достаточно, чтобы он просто освободил помещение после того, как срок действия договора закончится.

Досрочное прекращение договора

...по требованию арендодателя. Договор аренды может быть расторгнут досрочно по разным причинам, возникшим по вине арендатора. Это, во-первых, ситуации, когда арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора или назначение имущества, либо при неоднократных нарушениях. Во-вторых, тот факт, что арендатор значительно ухудшает имущество, тоже дает арендодателю право расторгнуть договор. Еще одной веской причиной для этого может стать то, что более двух раз указанный в договоре срок истекал, а арендная плата не вносилась. И наконец, можно прекратить сдачу помещения в аренду в случае не проведения капитального ремонта в установленные договором сроки, а если они в нем отсутствуют, то в те сроки, в которые капитальный ремонт является обязанностью арендатора в соответствии с законом или иными правовыми актами (ст. 619 ГК РФ).

Заключая договор аренды, можно устанавливать и другие основания для того, чтобы по требованию арендодателя досрочно расторгнуть договор (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Они будут достаточными для прекращения как срочного договора, так и того, который заключен на неопределенный срок.

Даже при существовании какого-либо из указанных обстоятельств договор может быть расторгнут только в судебном порядке и только после того, как арендатору направят письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательства в разумный срок. Причем данная бумага должна содержать не только указание погасить, например, задолженность по арендной плате, но и само предложение расторгнуть договор.

Если арендатор не ликвидирует нарушения договора или не покинет помещение по требованию арендодателя, последний вправе заявить в суд требование о расторжении договора аренды и потом — о выселении.

...по требованию арендатора. Договор может быть расторгнут и по инициативе другой стороны. Основания для этого предусмотрены законом (ст. 620 ГК РФ). Прежде всего, к ним относится ситуация, при которой арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользоваться им. Расторжение договора возможно также, если переданное арендатору имущество имеет недостатки, не позволяющие его использовать, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора. Кроме того, аренда может быть прекращена, когда арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их — в разумные сроки (если это возложено на арендодателя). И наконец, арендатор вынужден это сделать, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, имущество оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса, в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендатора. При этом, по согласию сторон, не обязательно, чтобы они были связаны с каким-либо нарушением (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Например, в качестве основания может быть указан отказ арендатора платить увеличенную арендную плату.

Как и арендодатель, арендатор вправе досрочно расторгнуть договор только в судебном порядке.

комментарий специалиста

О. Федорова, юрист компании «Гарант»:
«Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, — случай одностороннего расторжения договора. Согласно статье 610 Гражданского кодекса, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом предварительно другую сторону. При этом законодатель не устанавливает каких-либо дополнительных условий для одностороннего отказа, например, арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе. Даже в случае добросовестного исполнения арендатором указанного договора права арендатора при этом могут быть реализованы в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса».

Односторонний отказ от исполнения договора

В отличие от расторжения договора односторонний отказ от его исполнения допускается и во внесудебном порядке.

Нормативно он закреплен в пункте 3 статьи 450 Гражданского кодекса. Так, при одностороннем отказе исполнять договор аренды полностью или частично, он считается соответственно расторгнутым или измененным. Причем такой отказ должен быть оговорен законом или соглашением сторон.

То, что в договоре возможно предусмотреть основания, на которых арендодатель отказывается исполнять договор и расторгает его во внесудебном порядке, подтверждено и пунктом 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. При этом они могут быть связаны с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Вместе с тем стороне, желающей в одностороннем порядке прекратить действие договора аренды (например, выехать из помещения или потребовать его возврата), необходимо направить противоположной стороне уведомление именно о прекращении действия договора.

Если же оповестить об «одностороннем внесудебном расторжении договора», договор в суде вполне может быть признан действующим. А например, для арендатора это значит, что надо будет вносить арендную плату.

При отказе арендатора освободить помещение и после получения соответствующего уведомления арендодатель вправе обратиться в суд с иском о признании договора расторгнутым со дня, указанного в уведомлении, и об одновременном выселении из занимаемого помещения.

Имейте в виду: до того как истек срок действия договора, уведомление арендатора о его прекращении и об отказе арендодателя возобновить арендные отношения само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом и заключить договор аренды на новый срок.

Какими бы сложными ни были арендные отношения, желаем, чтобы офисный переезд касался вас как можно реже. Ведь не зря существует поговорка: «Два переезда равны одному пожару».

комментарий специалиста

О. Федорова, юрист компании «Гарант»:
«Нецелевое использование арендованного помещения — одно из оснований для расторжения договора аренды. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в нем не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ). В целях защиты своих интересов стороны могут включить положения о целевом использовании передаваемого в аренду помещения в договор. Соответственно при несоблюдении этого условия договор может быть расторгнут».

Л. Сальникова,
генеральный директор ООО «Априори»

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное