Болевые точки арендных отношений

Особенности регулирования отношений, связанных с арендой зданий, сооружений или земельных участков, регулируются главой 34 части 2 Гражданского кодекса. Отдельные нюансы отражены также в Земельном, Жилищном и Градостроительном кодексах. Согласно статье 609 ГК, договор аренды необходимо заключать в письменной форме. В противном случае он считается недействительным. Также надо учитывать, что соглашения, заключенные на год или больший период времени, подлежат обязательной государственной регистрации. Впрочем, многие предприниматели, в первую очередь арендодатели, не желают нагружать себя бюрократическими процедурами и предпочитают подписывать с коллегами 11-месячные соглашения. Определенную выгоду получает и приобретатель юридического адреса, который будет избавлен от необходимости платить соответствующую пошлину.

О пользе плана

В процессе оформления отношений арендатор должен выяснить, насколько правомочна противоположная сторона заключать договор. Полномочия «съемщика» со своей стороны проверит и владелец арендуемого помещения. Если обмен копиями подтверждающих документов выявил взаимную благонадежность, можно быть уверенным в отсутствии риска признания сделки недействительной. Упомянутые документы понадобятся коммерсантам и в дальнейшем, когда убедиться в законности соглашения пожелают кредитные организации и представители государственных контролирующих структур. К договору аренды здания, сооружения или земли обычно прилагаются нотариально удостоверенные копии следующих документов:

• паспорт подписавших соглашение предпринимателей;
• свидетельство, подтверждающее право собственника на объект аренды;
• доверенности или фидуциарные договоры (необходимы в том случае, если сделка совершена лицом, действующим на основании соответствующих документов);
• уставы, учредительные договоры, свидетельства о госрегистрации юрлиц-участников сделки, а также документы, подтверждающие их постановку на учет в ИФНС;
• выписки из ЕГРЮЛ;
• протокол или решение о назначении единоличного исполнительного органа компании вместе с приказом о его назначении.

Эксперты журнала «Консультант» настойчиво рекомендуют дополнить пакет документов поэтажным планом-экспликацией арендуемого здания, а в ситуации, когда фирма хочет «снять» всего лишь часть сооружения, то к соглашению стоит приложить план помещения с указанием его границ. Такая профилактическая мера позволит избежать споров, связанных с объектом аренды, избавит арендатора от вынужденных переездов в пределах здания, а также даст возможность отстоять «территориальную» правоту в спорах с арендаторами примыкающих площадей.

В самом же договоре необходимо четко определить координаты здания. Дело в том, что в документе должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Согласно статье 607 ГК, при отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.

Сила в нюансах

Не следует забывать и о надлежащем оформлении правомочий арендатора, касающихся использования прилегающих к объекту соглашения территорий. Напомним, что в соответствии со статьей 652 ГК права на земельный участок, который занят арендуемой недвижимостью и необходим для ее использования, по договору должны быть переданы арендатору. В соглашении необходимо четко прописать, что арендная плата за пользование зданием должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. В противном случае у компании могут возникнуть непредвиденные расходы.

Особое внимание надо уделить и передаточному акту. Дело в том, что при отсутствии или ненадлежащем оформлении этого документа налоговики могут просто не признать расходы, понесенные арендатором при «съеме» здания, сооружения или помещения. Кроме того, в акте передачи нужно отразить все замеченные арендатором недостатки здания, чтобы оградить себя от претензий, связанных с ухудшением используемого имущества.

Наконец, в договоре в обязательном порядке надо прописать назначение сдаваемого в аренду имущества. Делается это, чтобы избежать (или быстро решить впоследствии) споры об ухудшении состояния объекта, а также о проведении связанных с этим ремонтных работ. Учет такого нюанса при заключении соглашения даст возможность арендатору вернуть убытки, понесенные из-за несоответствия фактического назначения сооружения или помещения хозяйственной деятельности «съемщика».

В заключение — несколько слов о ремонте взятого в аренду сооружения и о связанных с этим проблемах. Согласно статье 622 Гражданского кодекса, при прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил. Если же объект был усовершенствован без согласия на то собственника, арендатор, по сути, нарушил условия договора. В такой ситуации арендодатель не только наделен полномочиями досрочно выселить своего «жильца», но и на совершенно законных основаниях имеет право не возвращать ему затраты на ремонт. Избежать попадания в столь неприятные ситуации можно, закрепив в арендном договоре условие о немедленном исправлении арендатором вопиющих нарушений и устранении прочих «минусов» арендуемого помещения по мере их обнаружения исключительно с согласия собственника здания.

А. Конев, обозреватель «Федерального агентства финансовой информации»