«Приключения» земельного налога

Арендаторы попали «под раздачу»

Чаще всего основанием для возникновения подобных претензий со стороны налоговых органов выступает факт использования фирмами земли: дескать, пользуешься угодьями — изволь платить. Поэтому задачей «номер один» для фирм становится убедить инспекторов в том, что предполагаемые хозяева угодий являются всего лишь арендаторами. А как показывает судебная практика, иметь для этого на руках договор аренды совсем не обязательно.

В ситуациях, когда здания приобретаются вместе с земельными участками, на которых они расположены, никаких проблем не возникает: фирма-покупатель становится собственником угодий, что автоматически переводит ее в ранг «земельных» налогоплательщиков. А вот если здание приобретается без находящегося под ним участка (хотя бы потому, что продавец сам арендует эту землю), то ситуация может значительно усложниться. Ведь если покупатель здания не затруднит себя перезаключением договора аренды с собственником участка, то налоговики не замедлят наложить на «лентяев» штрафные санкции за недоимку по земельному налогу.

Однако избежать необходимости его уплаты в подобных случаях возможно, что подтверждает судебная практика. В пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса говорится, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этой земли. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земли на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Опираясь именно на эту законодательную норму, фирме удалось склонить арбитров ФАС Московского округа на свою сторону. Организация апеллировала тем, что с момента регистрации ее права собственности на купленное здание она автоматически приобрела право аренды и на часть находящегося под ним участка. Кроме того, сославшись на постановление Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11, фирма утверждала, что она имеет такое право и без договора аренды с собственником участка, потому как фактически уже арендовала его при покупке.

Справедливости ради надо отметить, что доводы фирмы-покупателя имели под собой также и веское документальное обоснование в виде контракта, оговаривающего отказ продавца в пользу покупателя от аренды части земельного надела. Убежденные такими аргументами судьи поддержали организацию в отказе от уплаты налога на землю (постановление ФАС Московского округа от 20 февраля 2007 г. № КА-А40/594-07). К подобным выводам пришли и арбитры ФАС Северо-Западного округа, зафиксировав их в постановлении от 10 ноября 2006 г. № А42-12811/2005.

Арендаторов земельных угодий может подвести и банальная безалаберность. Например, вовремя не пролонгированный (или не перезаключенный) договор аренды. Подобная оплошность привела к судебному разбирательству в ФАС Северо-Западного округа. Так, по окончании первого договора «земельной» аренды, фирма, не оформив дальнейшее использование участка, продолжала им распоряжаться. Повторный же договор аренды данных угодий был заключен только через несколько лет. Проведя налоговую проверку, инспекция принудила фирму выплачивать земельный налог за период, приходящийся на «временную дыру» между окончанием действия первого договора аренды и заключением нового. Не согласившись с таким решением, организация стала искать правды в суде.

В качестве основного организация приводила такой довод, как договоренность с хозяином земли о том, что действие второго договора аренды распространяется и на то время, пока она использовала участок без документального разрешения. Кроме того, фирма предъявила суду такое доказательство, как факт внесения за весь «спорный» период арендной платы. В итоге арбитры поддержали коммерсантов, указав, что условия договора аренды можно применять и к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК), и признав доначисление инспекторами земельного налога незаконным (постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 марта 2007 г. № А21-1138/2006).

Время стать владельцем

При покупке участка следует внимательно отнестись и к тому, с какого момента у собственника возникают обязательства перед бюджетом по уплате земельного налога. Причем делать это следовало бы не только новоиспеченным хозяевам, но и (во избежание курьезных ситуаций) налоговым инспекторам.

Так, например, надобность облагать налогом землю под многоквартирным домом, переходящую в общую долевую собственность, возникает только после формирования участка и проведения кадастрового учета (ст. 16 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).

Эта законодательная норма сыграла первостепенную роль при принятии решения ФАС Московского округа по делу об уплате земельного налога за участок под многоквартирным домом, в котором находились принадлежащие организации нежилые помещения.

Так, в ходе судебного процесса контролеры, недовольные фактом неуплаты фирмой налога и, соответственно, неподачи декларации по нему, настаивали на правомерности применения к этой организации штрафных санкций. Причем выяснить, находятся ли в общей долевой собственности владельцев здания участок, на котором расположен дом, и прилегающая к нему территория, контролеры не удосужились.

В свою очередь, фирма, подавшая в суд на «неразборчивых» налоговиков, подтверждала отсутствие у нее обязательств по уплате налога тем, что в проверяемом периоде она не имела прав собственности на эту землю, ведь участок на кадастровом учете не состоял. Арбитры сочли доказательства фирмы убедительными и признали наложенный инспекцией штраф незаконным (постановление ФАС Московского округа от 6 декабря 2006 г. № КА-А41/11866-06).

Е. Амаргорова, обозреватель «Федерального агентства финансовой информации»