Учет при долевом строительстве

Учет при долевом строительстве

14.05.2007

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. С какими особенностями учета сталкиваются бухгалтеры в таких случаях? Рассмотрим этот вопрос на практических примерах.

В декабре 2006 года фирма оплатила взносы по трем договорам долевого участия в строительстве жилого дома: № 1 — в сумме 2 349 000 рублей, № 2 — в сумме 3 546 000 рублей, № 3 — в сумме 2 277 000 рублей. Квартиры предназначены для перевода в нежилой фонд. Реализацию всех трех помещений фирма оформила по-разному. Рассмотрим эти три варианта.

Уступка права требования

В феврале 2007 года стороны подписали акт приема-передачи коммерческого помещения. В марте был заключен договор уступки права требования (цессии) на сумму 3 млн. рублей. Документы на государственную регистрацию права собственности сдали в конце марта.

Напомним, что уступкой права требования или цессией называют соглашение о замене прежнего кредитора, выбывающего из обязательства, на нового, к которому переходят все права прежнего кредитора. Передача имущественных прав признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Порядок освобождения от налогообложения операций по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них применяется только при реализации жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи (письмо ФНС России от 9 декабря 2004 г. № 03-1-08/2467/17@). Данная льгота не распространяется на операции по передаче имущественных прав на жилые помещения (долей в них).

При этом, налоговая база при передаче имущественных прав определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ).

Если договор об уступке права требования подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, налог должен уплачиваться в бюджет в момент государственной регистрации договора. Договор уступки права требования на квартиру подлежит госрегистрации (ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ). Следовательно, момент государственной регистрации договора уступки права требования на квартиру является датой для уплаты НДС.

Отражение в учете.

В декабре 2006 года:

Дебет 76 Кредит 51
— 2 349 000 руб. — оплачен взнос по договорам долевого участия в строительстве жилого дома.

В феврале 2007 года:

Дебет 41 Кредит 76
— 2 349 000 руб. — на основании акта приема-передачи.

В марте 2007 года:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
— 3 000 000 руб. — на основании договора цессии;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 41
— 2 349 000 руб. — списана фактическая стоимость квартиры;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68
— НДС на сумму 99 306 руб. ((3 000 000 руб. — 2 349 000 руб.) x 18/118);

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 99
— 551 694 руб. — определена прибыль от сделки.

Купля-продажа после предварительных работ

В конце февраля стороны подписали акт приема-передачи. В марте 2007 года фирма-дольщик оплатила госпошлину за государственную регистрацию права в сумме 7500 рублей, услуги нотариуса — в сумме 500 рублей. Фирма собственными силами провела отделку коммерческого помещения. Отделку помещения оформили формой К-2 (на основании сметы) на сумму 850 000 рублей, в том числе НДС — 129 661 рублей. Строительные материалы списали на сумму 510 000 рублей, в том числе НДС 77 797 рублей. Рабочим начислили зарплату в сумме 170 000 рублей, с которой посчитали налоги на сумму 61 200 рублей. В этом же месяце фирма получила государственную регистрацию права собственности. В апреле 2007 года с покупателем на это помещение был заключен договор купли-продажи.

Если после завершения строительства построенное помещение будет оформлено в собственность фирмы с целью последующей продажи, то оно не будет являться основным средством организации. В этом случае она будет рассматриваться как товар (п. 2 ПБУ 5/01, п. 4 ПБУ 6/01). На основании пункта 2 ПБУ 5/01 активы, предназначенные для продажи, принимаются к учету в качестве материально-производственных запасов. Товары являются частью материально-производственных запасов, предназначенных для продажи.

В соответствии с пунктом 6 ПБУ 5/01, фактической себестоимостью материально-производственных запасов, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат фирмы на приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов. Например, к таким затратам относят суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, таможенные пошлины, иные затраты, непосредственно связанные с приобретением материально-производственных запасов. Таким образом, госпошлина за государственную регистрацию права, плата за услуги нотариуса увеличивают стоимость квартиры.

Если по договору долевого строительства фирма построила квартиру без отделки, а по договору купли-продажи продает ту же квартиру с отделкой, то расходы по отделке квартиры увеличивают фактическую стоимость квартиры. При этом, строительно-монтажные работы по отделке квартиры не являются объектом налогообложения по НДС, так как они произведены по товару (квартире), предназначенному для перепродажи, а не для собственных нужд фирмы.

Как известно, реализация жилых помещений является операцией, освобождаемой от налогообложения НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Таким образом, при реализации квартиры НДС покупателю не предъявляется, а в счете-фактуре указывается: «Без налога» (п. 5 ст. 168 НК РФ). Если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, освобождаемые от налогообложения, он обязан вести раздельный учет таких операций. При отсутствии у налогоплательщика раздельного учета сумма налога вычету не подлежит и в расходы при исчислении налога на прибыль организаций не включается.

Внимание: если расходы фирмы на операции, не облагаемые НДС, на основании расчетов не превышают 5 процентов от производственных затрат, входной НДС можно не распределять. В такой ситуации к вычету принимается вся сумма налога (4 ст. 170 НК РФ). Если такие расходы превышают 5 процентов от производственных затрат, стоимость квартир увеличивается на суммы входного НДС по прямому признаку и на сумму входного НДС по общим расходам на основании расчетов.

Отражение в учете.

В декабре 2006 года:

Дебет 76 Кредит 51
— 2 277 000 руб. — оплачен взнос по договорам долевого участия в строительстве жилого дома.

В феврале 2007 года:

Дебет 41 Кредит 76
— 2 277 000 руб. — на основании акта приема-передачи.

В марте 2007 года:

Дебет 41 Кредит 76
— 7500 руб. — оплачена госпошлина за государственную регистрацию права;

Дебет 41 Кредит 76
— 500 руб. — оплачены услуги нотариуса;

Дебет 41 Кредит 10
— 432 203 руб. — списаны строительные материалы на работы, выполненные своими силами;

Дебет 41 Кредит 19 субсчет «Налог на добавленную стоимость по приобретенным материально-производственным запасам»
— 77 797 руб. — списан НДС со стоимости израсходованных материалов, используемых в отделке квартиры;

Дебет 41 Кредит 19
— списан НДС с товаров (работ, услуг) одновременно используемых в деятельности, как облагаемой, так и не облагаемой НДС (например, общехозяйственные расходы) на основании расчета;

Дебет 41 Кредит 70
— 170 000 руб. — начислена заработная плата работникам за отделку квартиры;

Дебет 41 Кредит 69
— 61 200 руб. — начислены налоги с заработной платы.

Реализация квартиры отражается в бухгалтерском учете следующими проводками:

В марте 2007 года:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
— 4 000 000 руб. — на сумму договора купли-продажи;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 41
— списана фактическая себестоимость квартиры (3 026 200 руб. + часть входного НДС на основании расчёта по общим расходам);

Дебет 91 Кредит 99
— определена прибыль от сделки.

Купля-продажа без предварительных работ

Заключен договор купли-продажи коммерческого помещения на сумму 3 600 000 рублей.

При продаже покупателю квартиры между организацией и покупателем заключается договор купли-продажи недвижимого имущества. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Отражение в учете.

В декабре 2006 года:

Дебет 76 Кредит 51
— 3 546 000 руб. — оплачен взнос по договору долевого участия в строительстве жилого дома.

В феврале 2007 года:

Дебет 41 Кредит 76
— 3 546 000 руб. — на основании акта приема- передачи;

В апреле 2007 года:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
— 3 600 000 руб. — на сумму договора купли-продажи;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 41
— (3 546 000 + часть входного НДС на основании расчета по общим расходам) — списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 99
— определена прибыль от сделки.

В. Кашина, ведущий консультант ООО «Аудит «Ветар»

Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное