Имущественный налоговый вычет: как получить и ничего не упустить

12.12.2018

Имущественные налоговые вычеты – наиболее существенные по объему из преференций, предоставляемых гражданам государством. И именно при их оформлении и получении у налогоплательщиков возникает наибольшее число вопросов. Ответы – в нашей статье.

Имущественные вычеты: какие они бывают?

Налоговый кодекс предусматривает два случая предоставления имущественных налоговых вычетов:

  • при приобретении или новом строительстве жилых домов (в том числе с землей), квартир, комнат, долей в них, а также земли для строительства на территории РФ;
  • при продаже имущества.

Расскажем о каждом из таких видов вычетов в отдельности.

Вычет у покупателя жилья

Имущественный вычет при покупке (строительстве) жилья, земельных участков, на которых расположены приобретаемые объекты жилья, и земельных участков под индивидуальное жилищное строительство – самый распространенный вычет у физических лиц.

Во всех перечисленных случаях человек может получить имущественный вычет (пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ). Его размер не должен быть больше 2 000 000 рублей, а в пределах этой суммы – больше стоимости приобретенного жилья. Так, если человек потратил 900 000 рублей, то и вычет он получит в таком же размере. А если израсходовал 2 500 000 рублей, то вычет составит только 2 000 000 рублей.

В состав вычета можно включить также расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Эти займы (кредиты) должны быть получены от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованы на новое строительство либо приобретение жилья или земельных участков. К вычету можно принять фактически произведенные расходы на уплату процентов по кредитам, полученным с указанной даты, в сумме не более 3 000 000 рублей. Такой вычет можно заявить при наличии права на имущественный вычет при покупке жилья, причем только в отношении одного объекта недвижимости.

К вычету можно принять не только расходы на покупку (строительство) жилья, земельных участков и на погашение процентов по кредитам. Получить имущественный вычет также можно, оплачивая проценты по кредитам, которые получены для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или покупку жилья и земельных участков. Такие кредиты должны быть предоставлены банками, находящимися на территории России.

Учтите, что в год можно получить имущественный вычет, не превышающий суммы годового дохода, который облагают НДФЛ по ставке 13%.

Список затрат, связанных с приобретением жилья, строго оговорен. Так, при покупке квартиры это будут ее стоимость по договору купли-продажи, расходы на материалы и оплату ремонтных работ, расходы на разработку проектно-сметной документации.

При строительстве дома в зачет идет также покупка стройматериалов, подключение газа, воды и электричества. Сюда же относят расходы на строительно-монтажные работы и покупку недостроенного дома.

Для получения вычета покупателю жилья нужно иметь следующие документы:

  • подтверждающие факт расходов на покупку недвижимости документы (банковские выписки, квитанции к приходным кассовым ордерам и т. п.);
  • документы, подтверждающие право собственности на объект (свидетельство, договор купли-продажи и т. п.).

Если вы покупаете жилье в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, имущественный вычет можно получить до регистрации права собственности – при оформлении акта приема-передачи (письмо Минфина РФ от 19 августа 2013 г. № 03-04-05/33791).

Получить налоговый вычет на жилье можно как в налоговой инспекции, так и на работе.

В первом случае к перечисленным документам человек должен приложить декларацию по налогу на доходы. Поскольку ее оформляют по окончании года, выходит, что и за вычетом можно обратиться только в конце года.

Чтобы получить вычет на работе, новому владельцу жилья вначале надо подтвердить свое право на его получение в налоговой инспекции по месту жительства. Форма налогового уведомления о подтверждении права на вычет покупателю жилья утверждена приказом ФНС РФ от 14 января 2015 г. № ММВ-7-11/3@. В уведомлении указывают год, за который предоставляется вычет, сумму вычета и реквизиты фирмы, которая вправе его предоставить. Дать официальное подтверждение инспекция должна в течение 30 календарных дней. Срок считается с момента подачи заявления на вычет и всех подтверждающих расходы документов.

На основании подтверждения из налоговой инспекции фирма будет ежемесячно предоставлять работнику вычеты в пределах его дохода, который облагают налогом по ставке 13%. Скорее всего, в течение одного года работник вряд ли успеет использовать весь вычет. В этом случае сумму «невыбранного» вычета переносят на последующие годы вплоть до полного использования.


ПРИМЕР

Налоговый резидент – гражданин России Орлов – в текущем году купил квартиру за 2 500 000 руб. Налоговая инспекция подтвердила его право на имущественный налоговый вычет в сумме 2 000 000 руб.

Совокупный доход Орлова за этот год составил 2 110 000 руб., из них заработная плата – 660 000 руб., дивиденды от российской фирмы – 1 450 000 руб.

Заработная плата Орлова подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%, дивиденды – по ставке 9%.

В текущем году размер имущественного вычета составит 660 000 руб. Поэтому с заработной платы Орлов платить НДФЛ не должен. А с дохода в виде дивидендов фирма должна удержать НДФЛ без учета имущественного вычета. Сумма налога, которую нужно удержать с Орлова за год, составит 130 500 руб. (1 450 000 руб. × 9%).

На остаток вычета в размере 1 340 000 руб. (2 000 000 – 660 000) Орлов сможет уменьшить свой доход, облагаемый НДФЛ по основной ставке, в следующем году.

Работодатель должен предоставить имущественный вычет, начиная с месяца, в котором работник представит уведомление.

Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, не применяется:

  • если строительство или приобретение жилья оплачивает работодатель или другое лицо;
  • если сделка купли-продажи жилья совершена между родственниками и взаимозависимыми физическими лицами (п. 1, 2 ст. 20 НК РФ);
  • если для оплаты улучшения жилищных условий использованы средства материнского (семейного) капитала, а также бюджетные средства (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

К примеру, если вы получили имущественный вычет по ипотеке в полном объеме, но впоследствии остаток кредита погасили средствами материнского капитала, то часть возвращенного НДФЛ, приходящуюся на сумму, погашенную материнским капиталом, придется вернуть в бюджет. Поскольку имущественный вычет по НДФЛ не применяется, если покупка оплачена не из личных средств налогоплательщика, а из средств материнского капитала.

При неиспользовании всей суммы вычета в размере 2 000 000 рублей покупатель жилья вправе получить остаток вычета при покупке (строительстве) другого жилья (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).


ПРИМЕР

В 2016 году гражданка России Попова купила квартиру стоимостью 1 450 000 руб. В налоговую инспекцию для получения имущественного вычета по НДФЛ Попова не обратилась.

В 2017 году Попова приобрела еще одну квартиру стоимостью 1 800 000 руб. Так как Попова при покупке первой квартиры не использовала сумму положенного ей вычета в размере 2 000 000 руб., в 2017 году она имеет право обратиться в налоговую инспекцию для получения вычета в размере 2 000 000 руб.: 1 450 000 руб. – по первой квартире и 550 000 руб. по второй квартире.

Каждый из собственников жилья сможет получить имущественный вычет в пределах 2 000 000 рублей. В случае если совладелец общей собственности не обратится в налоговую инспекцию за вычетом, он сохраняет за собой право на его получение в отношении другого жилья в полном объеме.

Все пенсионеры вне зависимости от наличия у них доходов, облагаемых НДФЛ по налоговой ставке 13 процентов, вправе перенести на предшествующие налоговые периоды остаток имущественного налогового вычета, предоставляемого при приобретении жилья. Возможность переноса на предшествующие налоговые периоды остатка имущественного налогового вычета не обусловлена моментом приобретения или оформления объекта недвижимого имущества в собственность (письмо Минфина России от 17 апреля 2014 г. № 03-04-07/17776).

Вычет у продавца жилья

Налоговый кодекс предоставляет льготы и продавцам своего имущества. Доход «от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества», не облагают налогом в пределах 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Доходы от продажи иного имущества, которое находится в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимости, не облагают НДФЛ в пределах 250 000 рублей.

Обратите внимание

С 2016 года минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Ранее он составлял 3 года.

А если жильем или другим имуществом человек владел пять лет и больше, то налогом не облагают весь доход от их продажи. Этот вычет не применяют к доходам, полученным индивидуальным предпринимателем от продажи имущества в связи с его коммерческой деятельностью.

Исчислять период, в течение которого квартира находится в собственности, нужно с момента первоначальной госрегистрации права собственности, а не с регистрации изменений, связанных с последующей продажей или покупкой долей этой квартиры (письмо Минфина России от 24 июля 2013 г. № 03-04-05/29162).

Если имущество находится в общей долевой собственности, то вычет предоставляют каждому совладельцу соразмерно его доле.

Если имущество находится в общей совместной собственности, то вычет предоставляют по согласию совладельцев в пределах, установленных законом.

Например, если собственников трое, то при продаже каждый из них получит имущественный вычет в размере 333,33 рубля (1 000 000 руб. : 3 чел.).

В этой же ситуации возможен иной, более выгодный вариант действий для собственников. Они могут продать квартиру не целиком, а по частям, которые им принадлежат. В этом случае нужно составить отдельный договор купли-продажи на долю каждого собственника (на нашем примере: 3 собственника = 3 договора). Тогда каждый бывший владелец сможет получить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей (письмо ФНС РФ от 25 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13578@).

Вместо того, чтобы воспользоваться этим вычетом, человек может поступить иначе. Свой облагаемый налогом доход он вправе уменьшить на расходы, связанные с его получением. Эти расходы надо подтвердить документально.

Получить имущественные вычеты можно в налоговой инспекции, когда закончится год. Для этого надо подать декларацию о доходах и заявление (его оформляют в произвольной форме).

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное