Как можно уменьшить НДФЛ при продаже квартиры, полученной по наследству

Когда при продаже квартиры, полученной по наследству, нужно заплатить НДФЛ

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено в порядке наследования, составляет три года.

Так установлено подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Значит, если вы до истечения трех лет продали наследованную квартиру, то обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог.

С какого момента нужно считать три года

У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня открытия наследства независимо от даты государственной регистрации этих прав.

Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Об этом ранее разъяснял Минфин России в письме от 14 января 2022 года № 03-04-05/1334.

Таким образом, если со дня открытия наследства на квартиру до момента продажи прошло менее трех лет, то доход от продажи облагается НДФЛ.

Если же со дня открытия наследства на квартиру прошло больше трех лет, то никаких налоговых обязательств не возникает, т.е. не нужно подавать декларацию и платить налог.

Как уменьшить НДФЛ к уплате

Если налог все-таки нужно заплатить, то наследник может применить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры в сумме 1 000 000 руб.

Например, если квартиру, которую получили по наследству, продали за 2 000 000 руб., вычет применили в размере 1 000 0000 руб., то НДФЛ нужно будет заплатить с 1 000 000 руб. То есть 130 000 руб. вместо 260 000 руб.

Кроме того, есть еще один вариант – учесть расходы, фактически уплаченные при покупке квартиры. Они должны быть документально подтверждены.

Минфин в письме 16 февраля 2023 года № 03-04-05/13296 отмечает, что наследник при расчете НДФЛ с продажи наследованной квартиры может учесть документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения.

Основание – абзац 19 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.

Как уменьшить НДФЛ, если супруга унаследовала долю мужа на квартиру

Как уже сказано выше, доход от продажи квартиры может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение этой квартиры.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (если договором между ними не установлен иной режим этого имущества). При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении (ст. 256 ГК РФ).

В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй.

Другие условия могут быть определены брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда.

Таким образом, доход от продажи квартиры, доля в праве собственности на которую получена в порядке наследования пережившим супругом, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы супругов на приобретение этого имущества.

Так разъяснил Минфин России в письме от 9 апреля 2024 г. № 03-04-05/32648.

Например, после смерти супруга в феврале 2023 года жена получила в наследство от него квартиру. Эту квартиру супруг купил в 2021 г. и оформил на себя, но супруги были в браке. После получения наследства жена в ноябре 2023 г. продала квартиру.

Так как квартира не была в собственности супруги три года, она должна подать декларацию и заплатить НДФЛ. При этом она вправе уменьшить полученный доход на те расходы, которые были понесены супругом при ее покупке в 2021 году.

В рассматриваемом примере декларацию 3-НДФЛ по проданной квартире жена должна подать до 2 мая 2024 года. До 15 июля заплатить НДФЛ, если таковой возник с учетом имущественного вычета.