Бератор разъяснил правила учета расходов на арендованное имущество

Определимся, что такое ремонт?

Определение капитального ремонта дано в Градостроительном кодексе. Это замена или восстановление: строительных конструкций или их элементов; систем (сетей) инженерно-технического обеспечения объектов недвижимости или их элементов.

Уточняйте в бераторе: Виды ремонта по ГОСТ

Ремонт – это работы, в процессе которых изношенные конструкции и детали полностью заменяют или устанавливают вместо них более прочные и экономичные. Они восстанавливают эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов или даже улучшают. Но при этом класс, категория и первоначально установленные показатели работы не меняются.

Таким образом, основная цель ремонтных работ - это устранить неисправности, при которых эксплуатация объекта невозможна или опасна.

Капитальный ремонт проводится нечасто – раз в год, а то и реже.

Текущий ремонт проводят без прекращения эксплуатации зданий, как правило, несколько раз в год, и направлен на устранение мелких повреждений и неисправностей, что предотвращает преждевременный износ или полный выход из строя ОС.

Ремонт арендованного имущества

Затраты на ремонт арендованного имущества учитывают в составе прочих расходов. Для этого должны быть выполнены следующие условия:

• имущество используется для деятельности, направленной на получение дохода;

• обязанность производить ремонт именно на арендатора, а арендодатель ему эти расходы не компенсирует.

Что считать реконструкцией

Определение реконструкции дано в пункте 2 статьи 257 НК РФ. Здесь говорится, что целью проведения реконструкции объекта ОС является такое его переустройство, которое повышает его технико-экономические показатели (срок эксплуатации, мощность и т.п.) и ведет к:

• увеличению производственных мощностей;

• улучшению качества выпускаемой продукции;

• изменению номенклатуры выпускаемой продукции.

Также для определения реконструкции в налоговых целях обязательно наличие проекта реконструкции.

В Градостроительном кодексе говорится и о реконструкции (п.14 ст. 1 ГСК РФ). Это комплекс строительных работ, которые направлены на:

• изменение параметров зданий, сооружений, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема), включая надстройку, перестройку и расширение объекта;

• замену или восстановление несущих строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением замены отдельных элементов конструкций на аналогичные либо улучшенные, или их восстановление);

• изменение параметров линейных объектов (трубопроводов, линий электропередачи, линий связи) или их частей, которое приведет к перемене класса, категории или первоначальных показателей функционирования объекта (например, его мощности, грузоподъемности) и границы охранной зоны объекта.

Реконструкция производится только в отношении объектов капитального строительства - зданий, сооружений и линейных объектов. А вот реконструкция автомобиля или любого технического оборудования невозможна. В отношении них проводят модернизацию.

Что такое неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения – это те, которые нельзя снять, демонтировать, разобрать без вреда для арендованного имущества. Например, арендатор возвел кирпичную стену в арендованном офисе. Как учесть затраты? 

Однозначно не ответить. Помимо всего прочего, придется разбираться, произошло ли в результате появления этой стены изменение служебного назначения объекта. Посмотрите пример, с какими работами могут быть связаны неотделимые улучшения.

Как принимать решение об амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества

Четкий порядок амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества сформулировал АС Западно-Сибирского округа в постановлении от 25 апреля 2022 г. № Ф04-766/2022 по делу № А45-18710/2020. Вот два главных шага.

1. Определить суть выполненных работ.

Если работы влекут изменение первоначальной стоимости основных средств, затраты на улучшение списываются через амортизацию.

Все другие виды работ, которые не приводят к появлению признаков достройки, дооборудования и т.д. и не увеличивают стоимости основных средств, списываются в обычном порядке, как текущие расходы. 

2. Убедиться, возмещает арендодатель расходы или нет.

Затраты придется учитывать в зависимости от того, возмещаются ли соответствующие расходы арендодателем.

Подключите бератор - работать будет проще! А еще у нас действуют большие скидки. Переходите и узнавайте подробности.

Подписаться на бератор

Если арендодатель не возмещает стоимость затрат

Если арендодатель не возмещает стоимость затрат, то их амортизирует арендатор. Амортизация начисляется после ввода улучшенного основного средства (капвложений) в эксплуатацию и до окончания срока действия договора аренды.

Для расчета начислений используется эксплуатационный срок самого актива или капвложений в него согласно классификации ОС .

После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.

Арендодатель неотделимые улучшения, оставленные ему безвозмездно, не амортизирует и их стоимость в доходах не учитывает.

Как арендатор учитывает расходы после окончания срока аренды

Срок службы арендованного имущества обычно больше срока, на который фирма получает его в аренду. Расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды не были списаны через амортизацию, в составе его расходов не учитываются. 

Недоамортизированная часть стоимости капитальных вложений признается имуществом, безвозмездно переданным арендодателю. А стоимость такого имущества налогооблагаемую прибыль не уменьшает (п. 16 ст. 270 НК РФ).

Посмотрите пример , что делать с недоамортизированной частью капвложений.

Если после истечения срока договора аренды он был пролонгирован, арендатор вправе продолжать начислять амортизацию.

Как пролонгировать договор аренды, читайте в бераторе.

Если арендодатель возмещает расходы

Если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя и в договоре указано, что арендодатель возмещает ему эти расходы, учет будет другим. В таком случае амортизирует неотделимое улучшение арендодатель.

В договоре аренды нужно предусмотреть момент передачи неотделимых улучшений на баланс арендодателя. От этого будет зависеть, как он будет их учитывать .

На дату передачи улучшений арендодателю у арендатора возникает доход, а у арендатора - расход.

На практике могут быть разные ситуации, связанные с арендованным имуществом. Например, многих интересует, можно ли применять амортизационную премию по неотделимым улучшениям арендованного имущества. Бератор ответит и на этот вопрос. 

Решайте свои бухгалтерские задачи с помощью бератора за 5 минут! Удобный поиск, практические ситуации, проводки, алгоритм действий. Экономия 70% вашего времени!

Подписаться на бератор