Особенности учета доходов и расходов для налога на прибыль застройщикам

ФНС выпустила свежие разъяснения для строительных компаний, работающих по Федеральному закону № 214-ФЗ.

В письме от 18 августа 2026 года № СД-36-3/7091@ ведомство детально разобрало, как именно застройщикам учитывать деньги дольщиков и правильно рассчитывать налог на прибыль.

По закону средства, которые застройщик получает от участников долевого строительства (в том числе через эскроу-счета), считаются целевым финансированием. Это значит, что такие поступления не облагаются налогом на прибыль. Соответственно, и траты, покрытые этими деньгами, нельзя включать в расходы для уменьшения налоговой базы.

Если компания не ведет раздельный учет целевых средств, налоговая автоматически признает их доходом с момента получения.

Деньги должны идти строго на строительство по договорам долевого участия. Если потратить их на другие цели, они будут считаться внереализационным доходом и попадут под налог.

Финансовый результат - это разница между суммой, полученной от дольщиков, и реальными затратами на возведение объектов. Именно эта «экономия» и является объектом налогообложения.

Часто после завершения стройки у застройщика остаются объекты (например, нераспроданные квартиры или коммерческие помещения), которые не передаются дольщикам. В письме подчеркивается: сам факт появления таких объектов не создает налогооблагаемого дохода.

Однако важно помнить: расходы на строительство этих «остатков» не должны уменьшать налоговую базу по целевым средствам. В будущем, когда компания решит продать эти объекты, доходы от сделки и затраты на их создание будут учитываться в общем порядке, как при обычной коммерческой деятельности.