УСН, дольщики, налоги, эскроу-счета: правила применения

Минфин разъяснил особенности налогообложения организаций-застройщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения (УСН), при использовании средств дольщиков, размещенных на счетах эскроу.

Чиновники ведомства напомнили, что согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, не учитываются при определении объекта налогообложения по УСН. К таким средствам приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Главное условие — обязанность налогоплательщика вести раздельный учет доходов и расходов, произведенных в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Минфин подчеркнул, что расходы застройщика, подлежащие возмещению за счет средств дольщиков, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению признается возмещение такими средствами расходов застройщика, связанных со строительством объектов, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Учет расходов должен вестись до окончания строительства объектов. При переходе на общую систему налогообложения застройщик продолжает руководствоваться соответствующими положениями подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ.

Дополнительно обращено внимание, что статья 18 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает закрытый перечень целей использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. К таким целям относятся непосредственно строительство объектов, приобретение земельных участков, подготовка проектной документации, подключение к инженерным сетям и иные строго определенные законом направления.

Источник - письмо Минфина РФ от 29.04.2026 № 03-03-06/1/35958.