Минимальный срок владения для обманутых дольщиков

ФНС разъяснила особенности исчисления минимального срока владения недвижимостью для физических лиц, признанных обманутыми дольщиками.

Чиновники сообщили, что главным условием для освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры является дата ее полной оплаты по договору долевого участия (ДДУ). Именно с этого дня начинает отсчитываться минимальный предельный срок владения, который обычно составляет пять лет. Если к моменту продажи этот срок истек, доход от сделки не облагается налогом.

Если дольщик полностью оплатил квартиру по ДДУ и впоследствии получил именно тот объект, который был указан в договоре, то при продаже он может быть освобожден от уплаты НДФЛ при условии соблюдения минимального срока владения.

Дополнительная оплата, которая могла быть внесена после ввода дома в эксплуатацию в связи с увеличением площади квартиры, не влияет на начало отсчета срока владения.

В рассматриваемом письме также подчеркивается важное исключение. Указанный порядок не распространяется на случаи, когда дольщик получает не исходную квартиру по своему ДДУ, а другой объект недвижимости взамен. Например, если застройщик не может выполнить обязательства по первоначальному договору и предлагает иную квартиру в качестве компенсации. В такой ситуации льготный порядок исчисления срока владения применяться не будет.

Источник - письмо ФНС РФ от 21.10.2025 года № БС-4-11/9424@.