Как рассчитать НДС с авансов по договорам уступки имущественных прав

Аванс, полученный по договору уступки имущественных прав, облагается НДС исходя из полной суммы поступившей предоплаты. К вычету такой НДС не принимается. Письмо Минфина России от 30 марта 2015 г. № 03-07-15/17428.

В комментируемом письме Минфин России высказался в отношении предложений по расчету НДС с полученных авансов по договорам уступки имущественных прав.

Напомним, что при передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места НДС нужно уплатить с разницы между ценой передаваемого имущественного права (с учетом НДС) и затратами на его приобретение. Этот порядок расчета налога установлен пунктом 3 статьи 155 Налогового кодекса. То есть, по существу налоговая база в таких случаях представляет собой разницу между доходами от продажи права и расходами на его приобретение. А НДС исчисляется по расчетной ставке - 18% : 118%.
Возникает вопрос: можно ли исчислять НДС при получении авансовых платежей по договорам уступки имущественных прав аналогично порядку, предусмотренному пунктом 3 статьи 155 кодекса? То есть с разницы между доходами от продажи права и расходами на его приобретение?

В Минфине полагают, что нельзя. Свою позицию чиновники обосновывают следующим образом. По правилам Налогового кодекса моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из двух дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):
-    день отгрузки или передачи товаров (работ, услуг), имущественных прав покупателю;
-    день оплаты или частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Соответственно, в день получения предоплаты (в том числе частичной) продавцу следует начислять НДС, исходя из всей полученной суммы аванса. НДС в этом случае исчисляется по расчетной ставке.

Аналогичное правило действует для продавца, получившего предоплату по договору уступки имущественных прав (п. 4 ст. 164 НК РФ). Следовательно, аванс, полученный по такому договору, облагается НДС по расчетной ставке исходя из полной суммы поступившей продавцу предоплаты. Положения пункта 3 статьи 155 Налогового кодекса в данном случае не применяются.

Однако заявить вычет НДС, уплаченного с аванса в счет предстоящей передачи имущественных прав, продавец не может. Дело в том, что Налоговый кодекс попросту не предусматривает такого вида вычета.

Более того, кодексом не предусмотрены также вычеты НДС, уплаченного в бюджет при передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения в случае расторжения договора уступки.

Тем не менее, напоминают финансисты, все эти суммы уплаченного НДС с авансов можно зачесть или вернуть в порядке, предусмотренном статьей 78 Налогового кодекса.

Таким образом, в Минфине заявили: исчислять НДС при получении авансов по договорам уступки имущественных прав с разницы между доходами от продажи права и расходами на его приобретение неправомерно. Равно как неправомерно принимать к вычету НДС, уплаченный в бюджет при передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения при расторжении договора уступки.