ВС РФ запретил взыскивать переплату, если размер арендного платежа изменен «задним числом»

Суть дела

Между комитетом по управлению имуществом  (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка. Арендная плата рассчитывалась исходя из его кадастровой стоимости, определенной еще в 2018 году. 

В 2022 году арендатор, считая кадастровую стоимость завышенной,  обратился в комиссию, а затем в суд с требованием установить ее в размере рыночной. В том же году была утверждена новая кадастровая стоимость участка, а стоимость 2018 года стала архивной. В 2023 году суд удовлетворил иск общества и в несколько раз снизил архивную кадастровую стоимость до уровня рыночной, установив ее действие с 2018 года по 1 января 2023 года. 

Опираясь на это судебное решение, арендатор потребовал от комитета произвести перерасчет арендной платы за период с 2020 по 2022 годы и вернуть излишне уплаченные средства. Получив отказ, общество обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. 

Решения судов

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили требования арендатора. Их логика заключалась в том, что ставка арендной платы за публичные земли носит регулируемый характер, и стороны обязаны следовать установленным правилам расчета. Арендная плата подлежит изменению в связи с изменением кадастровой стоимости. Поскольку арендатор реализовал свое право на пересмотр кадастровой стоимости через суд, он вправе требовать перерасчета платежей за прошлые периоды и возврата излишков как неосновательного обогащения арендодателя.

Однако Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился. Он отменил все принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Высшая судебная инстанция указала, что арендатор все время добросовестно платил арендную плату в соответствии с действовавшими на тот момент законом и условиями договора. Не доказано, что платежи вносились ошибочно или с нарушением законодательства.  Законодательство не предусматривает возможности изменять арендную плату за публичную недвижимость задним числом, за периоды, предшествовавшие самому факту изменения кадастровой стоимости.

Ретроспективный пересмотр платежей подрывает стабильность гражданского оборота и предсказуемость для публичного собственника, который формирует бюджет исходя из поступающих доходов. Заключая договор на установленных законом условиях, арендатор не мог разумно рассчитывать на то, что эти условия будут изменены в его пользу задним числом.

Выводы

ВС РФ фактически запретил «откатывать» изменения кадастровой стоимости в прошлое для целей пересчета обязательств по уже исполненным договорам. Это решение возлагает на арендатора риски своевременного оспаривания кадастровой стоимости. Чтобы снизить платежи, необходимо добиться изменения стоимости до или в период начисления арендной платы, а не через несколько лет.

Источник - определение ВС РФ от 13.11 2025 № 304-ЭС25-3418 по делу № А27-22862/2023.

Бухгалтерия.ру