Самовольная постройка

Постройка с неприятностями

У одного довольно крупного предприятия опытно-производственного хозяйства «Редкинское» в бессрочном (т. е. постоянном) владении была земля, часть из которой согласно договору между ним и местной администрацией была предназначена для ведения сельского хозяйства. Через некоторое время в хозяйстве произошла реорганизация (сменилась ее организационно-правовая форма). В результате появилось одноименное предприятие «Редкинское», с которым администрация заключила договор долгосрочной аренды этих же земельных участков. А в наследство от опытно-производственного хозяйства новоиспеченной фирме достался договор с фирмой-арендатором «Фрэско», которая арендовала земельный участок под строительство кафе и автостоянки.

В этом договоре было предусмотрено право арендатора самостоятельно возводить на арендуемом участке производственные, культурно-бытовые и жилые строения, а также иные инженерные сооружения и коммуникации. Договор был зарегистрирован постановлением главы городской администрации. Когда к началу строительства было все готово, «Фрэско» заключило договор с фирмой, исполнявшей функции заказчика. А уже через год, по акту государственной приемочной комиссии, в эксплуатацию был принят новый строительный объект — автостоянка, включившая в себя кафе, сауну, бытовки, помещения для охраны и котельные.

По прошествии некоторого времени начались неприятности. Предприятие «Редкинское» вдруг решило, что «Фрэско» не имело права затевать подобное строительство, и, недолго думая, обратилось с иском в арбитражный суд и потребовало признать всю постройку незаконной, а точнее — самовольной. «Обратите внимание, что самовольной постройкой, — поясняет ведущий юрисконсульт фирмы «Юридическая консультация «Спектр»», кандидат юридических наук Виктор Рушников, — является сооружение либо созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо возведенное без получения на это необходимых разрешений и согласований, либо выстроенное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК). То есть при наличии любого из трех признаков недвижимость признается самовольной постройкой (см., например, постановление ФАС Московского округа от 14 апреля 2004 г. по делу № КГ-А41/329-04)».

По разным причинам

В суде «Редкинское» сразу уточнило свои требования: не только признать застройку самовольной, но и обязать «Фрэско» за свой счет снести ее.

Решением от 4 июля 2006 года исковые требования удовлетворены. Судьи указали, что спорные постройки действительно являются самовольными. Арбитры сочли, что договор аренды абсолютно не доказывает предоставления земли под строительство, а акт государственной приемочной комиссии хоть и был утвержден генеральным директором ООО «Фрэско», но опять же совсем не доказывает, что объект был правильно принят в эксплуатацию. Следовательно, налицо второй признак «самоволки» — отсутствие необходимых разрешений и согласований. К тому же судьи определили, что в течение месяца самовольные постройки надо снести.

Но общество решило отстаивать свою постройку до конца и обжаловала это решение арбитров в апелляцию. Но постановлением апелляционной инстанции от 21 ноября 2006 года решение оставлено без изменения. Правда, по другим основаниям... На этот раз служители Фемиды подчеркнули, что, несмотря на то, что фирма-ответчик все-таки правильно сдала объект в эксплуатацию, злосчастный договор аренды, который якобы дал право ответчику возводить постройки, все равно следует признать ничтожным, т.к. теперь судьи усомнились в правильности его согласования с отделами администрации до того, как договор был зарегистрирован. Впрочем, в этот раз опять «выплыл» прежний признак самовольности постройки.

Но «Фрэско» было намерено идти до конца и обратилось в кассацию с жалобой. В жалобе фирма утверждала, что истец не доказал нарушения его прав как владельца сельскохозяйственных земель наличием спорных объектов на участке. Кроме того, утверждал ответчик, спорные здания не являются самостоятельными объектами недвижимости, а входят в состав комплекса из семи объектов, эксплуатация которого без котельной невозможна. А уж вопрос о действительности договора аренды вообще не относится к вопросу о правомерности отвода земельного участка под строительство. К тому же, не отступало «Фрэско», истец, очевидно, забыл о таком понятии, как срок исковой давности, который на подобные споры уже давно истек.

А предприятие «Редкинское» в отзыве на жалобу упрямо указало, что спорные здания построены на земле сельскохозяйственного назначения. Соответственно налицо — нецелевое использование земли. А что касается договора, то суд, по мнению предприятия-истца, абсолютно правильно признал его недействительным. Ведь его предметом являлась передача в аренду земли, которую явно нельзя будет использовать никак, кроме ведения на ней сельскохозяйственной деятельности. И вообще, признались представители предприятия, этот договор был заключен только потому, что их финансовое состояние оставляло на тот момент желать лучшего, т. е., можно сказать, по вынужденной необходимости.

Полный провал

Перед кассационными судьями представители предприятия «Редкинское» решили рассказать всю свою историю с самого начала. Они поведали арбитрам, что на основании договора аренды является законным пользователем земельного участка, на котором фирма-ответчик своевольно выстроила здания и автостоянку. Поэтому предприятие «Редкинское» как «лицо, обладающее правом бессрочного пользования на земельный участок» (ст. 222 ГК), имеет полное право потребовать у арендатора снести самовольные постройки. «Однако, — указывает Виктор Рушников, — в данном случае, пытаясь, очевидно, блеснуть юридическими знаниями, представители предприятия-истца упустили из виду довольно существенный момент. Дело в том, что «Редкинское» является арендатором участка (т. е. оно им владеет на основании договора аренды). То есть, говоря профессиональным юридическим языком, оно — субъект обязательственного права в отношении данного земельного участка. И оно не может требовать сноса самовольной постройки с земли, на которую не имеет вещного права (ст. 222 ГК)». «Обратите внимание, различить эти «права» — вещное и обязательственное — совсем не сложно, — поясняет г-н Рушников. — По сути, вещное право — это право, дающее возможность абсолютно свободно пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Юристы относят его к числу так называемых абсолютных прав, это значит, что окружающие не вправе каким-то образом ограничивать того, кто таким правом обладает. А вот обязательственное право — это обязательства (права и обязанности), которые касаются тех или других объектов. То есть, чтобы появилось обязательство (та же самая аренда), сначала надо иметь какой-то объект на вещном праве, т.е. на праве собственности или, например, бессрочного пользования».

К тому же, указали арбитры, для предъявления иска о признании постройки незаконной и требования ее устранить, мягко говоря, уже давно истек срок исковой давности. Ведь «Редкинское» удосужилось подать в суд на «своевольного» строителя-арендатора только в 2006 году. Тогда как при добросовестном отношении к предоставленному ему имуществу, но должно было сразу заметить сооружения, введенные в эксплуатацию в 1997 году. И, если бы сочло их существование незаконным, то обязано было обратиться в суд в течение следующих трех лет. Поэтому, по мнению судей, на данный момент считается, что претензий к постройкам оно не имеет в принципе. И такие «зацепки», как возможные погрешности документального оформления и согласования строительства, мотивы заключения договоров аренды и особый статус застроенной земли, не могут повлиять на положение дел. В общем, кассационные арбитры сочли, что требования предприятия «Редкинское» о признании построек незаконными и о требовании ООО «Фрэско» их снести безосновательными. Ведь, во-первых, они были заявлены ненадлежащим лицом, а во-вторых — по истечении трехлетнего срока исковой давности (постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 февраля 2007 г. по делу № А66-9114/2005).

Анна МИШИНА

Решает суд

«Обратите внимание, — указывает Виктор Рушников, — что участь построек, которые суды признают самовольными, в большинстве случаев плачевна. Мне известны всего два случая, когда вопрос об оставлении на месте самовольных построек решает суд (п. 3 ст. 222 ГК). Первый — когда лицо осуществило постройку на не принадлежащем ему земельном участке, но этот участок предоставлен ему в установленном порядке. И второе — когда лицо осуществило постройку на земельном участке, который находится в собственности или в пользовании другого лица. В указанных случаях суд может признать за собственником (или пользователем) земельного участка право собственности на самовольную постройку с условием возмещения расходов «самоуправному» застройщику. Во всех других случаях, когда самовольная постройка возведена на земельном участке, находящемся в собственности или в пользовании «самоуправного» застройщика, вопрос об оставлении на месте постройки решает местная администрация.

Следует учесть и то, что при определении самовольной постройки в статье 222 Гражданского кодекса употребляется фраза: «Cтроение ... созданное без получения на это необходимых разрешений». Согласно Федеральному закону «О местном самоуправлении в Российской Федерации» разрешение на строительство на территории местного самоуправления дает местная администрация, а, следовательно, она же может дать это разрешение и после сооружения постройки (например, в виде формулировки: «Cамовольно возведенную постройку оставить на месте»). Однако подобное разрешение возможно только при условии, что самовольная постройка возведена на земельном участке, отведенном для этих целей, в установленном порядке, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил».