Рассчитано на бухгалтера: свежий подход к определению недвижимости

Учет в госкадастре и госреестре

Объектом обложения налогом на имущество организаций является недвижимое имущество.

Относятся к недвижимости объекты, которые внесены в государственный кадастр недвижимого имущества, где каждому объекту присвоен отдельный кадастровый номер. Некапитальные объекты не являются недвижимостью, а поэтому в кадастре не учитываются.

Права на объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости» (ЕРГН). Некапитальные объекты относятся к движимому имуществу, поэтому права на них в ЕГРН не регистрируются.

Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию

Вместе с тем, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Так считает ФНС (см. письмо от 1 марта 2021 г. № БС-4-21/2512).

На что же тогда ориентироваться?

Если сооружение построили на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, и ввели в эксплуатацию с получением разрешений и соблюдением градостроительных норм, оно, скорее всего, относится к недвижимости.

Такие разъяснения давал Росреестр (см., например, письмо от 20 октября .2020 г. № 11-9273-АБ/20). На него и ссылается Минфин  в письме от 29 июня .2021 г. № 03-05-05-01/51043..

То есть для отнесения объекта к недвижимости нужно:

• наличие разрешения на строительство. Это документ, который предоставляет право построить или реконструировать объект капитального строительства. Некапитальный объект не требует разрешения ни на возведение, ни на реконструкцию;
• наличие разрешения на ввод в эксплуатацию. Это документ, который удостоверяет выполнение строительства или реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с разрешением и проектной документацией и подтверждает соответствие этого объекта требованиям к строительству. Для некапитального объекта разрешения на ввод не нужно.

ФНС тоже признает разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию как одно из оснований для признания объекта недвижимостью. Даже если он не зарегистрирован в ЕГРН (см. письмо от 25 марта 2019 г. № БС-4-21/5305@).

Использовать ОКОФ

Вместе с тем указанные выше разрешения, в частности, на ввод в эксплуатацию, только свидетельствуют о том, что объект соответствует проекту и строительным нормам и правилам.

Подход, который можно применять при разграничении движимого и недвижимого имущества, недавно сформулировал ВС РФ. Судьи отметили также, что ни связь с землей, ни регистрация в ЕГРН не являются безусловными критериями, по которым объект относят к недвижимости.

Нужно исходить из правил бухучета. Если имущество по ОКОФ относится к оборудованию, а не к зданиям или сооружениям , то оно движимое.

Такой подход предлагает принять на вооружение ФНС в письме от 21 мая 2021 г. № БС-4-21/7027@.