Предварительный договор лишним не будет

История первая. Как избавиться от старого имущества

Рассказала ее Ирина Викторова, бухгалтер из Нового Уренгоя.

«У нас на балансе давно и безнадежно числилось имущество – башенный кран. Еще на заре создания фирмы он был внесен одним из учредителей: фирма планировала заниматься строительной деятельностью. Но из-за сложностей при получении лицензии от этой идеи отказались. Кому мы только не пытались этот кран продать! И каждый раз покупатель исчезал в последний момент.

Мне это надоело, я вспомнила все, что знала из области права, и пришла к выводу: нас вполне может спасти предварительный договор.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК). Поэтому, когда на кран появился очередной покупатель и заявил, что готов приобрести его, но только после положительного результата технического обследования, я села за составление документа.

Вначале, естественно, написала, что по предварительному договору стороны обязуются заключить договор купли-продажи крана. И указала, какого именно (год выпуска, заводской и инвентарный номера). Ведь предварительный договор обязательно должен содержать указание на предмет основного договора (который и будет заключен в будущем).

Затем сформулировала условие, при наступлении которого договор купли-продажи должен быть заключен. У меня это выглядело так: «Стороны обязуются заключить основной договор при условии положительного результата технического обследования крана, указанного в пункте 1 настоящего договора». И указала, что будет считаться положительным результатом. Для нашего покупателя было достаточно заключения, что кран может быть восстановлен и после восстановления поставлен на учет в органах технического надзора.

Хотя условие, при котором должен быть заключен основной договор, вовсе не обязательно должно быть в предварительном договоре. Заключение основного договора вообще может быть ничем не обусловлено. Единственное требование: в предварительном договоре обязательно должен быть указан срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор. Если такой срок не будет согласован, основной договор должен быть оформлен в течение одного года с момента подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК).

В моей ситуации я не могла точно знать, как долго будет проводиться обследование. Поэтому сроки определила так:

• срок заключения договора на обследование со специализированной организацией – одна неделя с момента подписания предварительного договора;
• срок заключения основного договора – две недели с момента предоставления покупателю акта обследования с положительными результатами.

Предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429). Пишу: «Договор купли-продажи, заключенный на основании настоящего предварительного договора, должен содержать следующие условия...» и перечисляю их. Во-первых, условие о цене. Чтобы потом не было споров, по какой именно стоимости покупатель был готов приобрести имущество. Во-вторых, условие о порядке оплаты.

И еще. За оформление предварительного договора я взялась в основном для того, чтобы компенсировать наши расходы по техническому обследованию, если покупатель от приобретения крана откажется. Поэтому в документе я особо оговорила следующий момент. При получении положительного заключения покупатель компенсирует нашей фирме все расходы по проведению обследования.

Дело в том, что подобные услуги стоят немало. А раз заключение вам так необходимо, – получите. И оплатите в любом случае, даже если от покупки откажетесь. Я думаю, в такой ситуации вряд ли кто-нибудь захочет отказаться от заключения основного договора. И компенсировать расходы за чужое имущество.

По требованию нашего покупателя мы подробно расписали в договоре, какая фирма проводит исследование, от чьего имени с ней заключается договор. И какие оправдательные документы мы затем ему передаем. Это были: техническое заключение (передаем оригинал по акту), копия счета-фактуры, выставленного на нашу фирму, копия нашего платежного поручения на оплату и наш счет-фактура при перевыставлении стоимости обследования.

А можно было поступить и по-другому. После того как заключение было получено, просто перевести на покупателя долг по его оплате. Правда, тогда надо было бы еще получать и согласие кредитора (эксперта).

Как вы поняли, все закончилось удачно. Положительное заключение было получено, и наш партнер не захотел идти на попятную. Хотя я была спокойна. Ведь даже если бы он отказался от покупки, мы бы все равно заставили его этот кран купить (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК).

Так что рекомендую заключать предварительный договор в подобных неопределенных ситуациях».

История вторая. Не говори гоп...

А Людмиле Коробейниковой, бухгалтеру одной из фирм г. Ижевска, предварительный договор помог избежать серьезных неприятностей: «Фирма, в которой я работаю главбухом, планировала приобрести в собственность недвижимость под офис. После долгих поисков мы наконец-то присмотрели небольшое отдельно стоящее здание. Но когда сговорились о цене и попросили показать документы на право собственности, их не оказалось.

Продавец, фирма «Прогресс», объяснил, что подал на регистрацию совсем недавно и получить свидетельство не успел. И представил нам документы: договор на приобретение недвижимого имущества на их фирму и расписку федерального органа в области государственной регистрации о том, что документы на регистрацию права приняты.

На этом основании «Прогресс» предложил нам все-таки заключить договор купли-продажи. И внести в качестве аванса 30 процентов от стоимости здания. Чтобы мы потом не отказались его купить.

Конечно, сделка была очень заманчивой. И цена нормальная, и место в центре города. Но я все-таки уговорила директора не заключать сразу договор купли-продажи, а оформить только предварительное соглашение.

Ведь неизвестно, будет ли право фирмы в итоге зарегистрировано. Вдруг в поданных документах «Прогресса» найдутся нарушения? А мы уже и договор заключили, и аванс заплатили. А раз заключили договор – должны поставить имущество себе на баланс. Ведь помещение покупаем нежилое, значит, и право собственности возникает в момент передачи этого помещения по акту (ст. 223, 224 ГК). И регистрируется только сам переход права собственности (п.1 ст. 551 ГК).

Кроме того, были и технические «неполадки». Дело в том, что в договоре мы обязательно должны сделать ссылку на документ, который подтверждает право собственности «Прогресса». Единственным доказательством существования права является его государственная регистрация от 21 июля 1997 г. (абз. 2 части 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Получается, что ни одна из сторон не хочет, чтобы партнер отказался от сделки, но подписать договор купли-продажи сразу нам тоже невыгодно. Поэтому все условия будущей сделки лучше оговорить в предварительном соглашении. От него и отказаться нельзя (вернее, невыгодно), и условия, там прописанные, обязательны для обеих сторон.

Я убедила свое руководство в необходимости предварительного договора. И в нем мы указали, что заключим договор на приобретение здания в течение пяти дней после получения продавцом правоустанавливающих документов. И внесем аванс в размере 50 процентов до того, как сами подадим документы на регистрацию.

Но расстаться со своими деньгами нам в этот раз не удалось. В регистрации права собственности «Прогрессу» отказали. Выяснилось, что здание было приобретено им по сделке, которую суд признал недействительной.

Так что нашу организацию предварительный договор спас от преждевременного перечисления денег. Ведь неизвестно, когда бы мы смогли получить аванс обратно, если бы его все-таки перечислили».

История третья. Пишем одно, получается другое

И совсем в неожиданной ситуации оказалась Елена Егорова, главбух компании «Луч» из Петрозаводска. Потому что, заключая договор аренды с правом выкупа, она не предполагала, что заключает предварительный договор.

Их фирма взяла в аренду оборудование. По договору после семи лет – по истечении срока аренды, – если арендатор внесет арендные платежи в полном объеме, имущество переходит в его собственность (ст. 624 ГК). Были и дополнительные условия выкупа. Так, «Лучу» предоставлялось право по собственной инициативе внести выкупную цену (семилетнюю стоимость аренды) досрочно. В этом случае фирма-арендодатель заключает с ним договор купли-продажи и передает имущество фирме Елены на баланс. В течение 20 дней с момента внесения выкупной цены. «Луч» воспользовался своим правом, внес деньги досрочно и направил арендодателю письмо с требованием заключить договор купли-продажи. Но партнер от подписания договора и передачи оборудования отказался.

Обратившись к юристу за разъяснениями, бухгалтер выяснила, что их фирма все сделала правильно. Во-первых, четко было определено, какое имущество может быть выкуплено, и выкупная цена. Причем размер арендной платы приравнивался тому размеру арендных платежей, который был на момент перечисления денег за имущество. Арендодатель в этом случае не мог сказать, что выкупная цена не определена.

То есть соглашение фирм о выкупе имущества соответствует всем признакам предварительного договора (содержит все существенные условия договора купли-продажи). Значит, арендодателя можно принудить передать имущество (к такому же выводу по аналогичному спору пришли и судьи ФАС Московского округа в постановлении от 4 июня 2004 г. № КГ-А40/4405-04).

И главное. Заплатив деньги, фирма Елены направила арендодателю письмо со своим вариантом договора купли-продажи. Ведь срок для заключения договора был предусмотрен небольшой (20 дней по условиям соглашения). И если в течение него не подписывают основной договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (часть 6 ст. 429 ГК). Не допустить этого можно, только направив своему партнеру предложение заключить договор вовремя.

Партнер «Луча» решил не доводить дело до судебного спора. Тем более что в договоре аренды с правом выкупа была предусмотрена ответственность за просрочку такой передачи.

Пенсионные взносы – в бюджетной ловушке

Каждый бухгалтер знает, как важно, заполняя платежное поручение на уплату налогов, не ошибиться в номере КБК. И оказывается, это особенно важно при уплате пенсионных взносов. Дело в том, что именно в этом случае неверный номер КБК может «загнать» деньги вашей фирмы в «бюджетную ловушку». О том, как такое может случиться, нам рассказал заместитель финансового директора ПКП «БИСТ» Семен СПИРИДОНОВ.

В начале 2005 года наша организация отправила в банк платежное поручение на уплату страховых взносов в Пенсионный фонд. Только вот вместо нужного КБК «Страховые взносы» ошибочно указали КБК «Страховые взносы в виде фиксированного платежа» – тот самый, по которому взносы платят предприниматели. То, что «слегка промахнулись», немудрено. Ведь с 1 января 2005 года в платежке нужно было уже указывать вместо привычного семизначного КБК 20-значный (приказ Минфина от 10 декабря 2004 г. № 114н). Наша бухгалтерия об этой ошибке узнала из акта сверки расчетов с бюджетом. После чего решила: «Напишем письмо, зачтут куда надо».

Писать письмо, конечно же, решили в налоговую инспекцию. Дело в том, что первые три цифры КБК являются обозначением «администратора поступлений в бюджет» и указывают на то, какое ведомство контролирует поступившие в бюджет деньги (разделы 1, 2 Указания о порядке применения бюджетной классификации, утв. приказом Минфина от 10 декабря 2004 г. № 114н). В нашем случае первые три цифры КБК – 182, что является кодом ФНС. К тому же вспомнилась статья 78 Налогового кодекса, в которой сказано, что «сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету... либо возврату». И зачитывать или возвращать переплату должна налоговая инспекция.

Ольга АЛЕКСАНДРОВА