Покупка недвижимости «по расчету»

Семь раз отмерь…

Для начала представители компании CMS Hashe Sigle GnBH Евгений Центнер и Анна Минаева достаточно уверенной поступью «прошлись по земле», рассказав о тонкостях выбора и покупки земельных участков под строительство, скажем, пошивочного цеха или «свечного заводика». Подводных камней в этом деле предостаточно… В первую очередь стоит обратить внимание на то, в чьей собственности находится приглянувшийся вам кусочек земного шара (Российской Федерации, ее субъекта, муниципального образования, или в неразграниченной государственной собственности), и прояснить его целевое назначение и разрешенное использование. А то приобрести-то приобретете, а вот построить ничего не сможете. Разузнайте о соседях: какие еще объекты примыкают к границам облюбованной вами территории, и уточните их правовой режим. В противном случае результат может быть тем же: ваш «свечной заводик» останется разве что в проекте… Выясните по мере возможности, какие согласования потребуется вам получить для оформления прав и сколько времени это займет. Не забудьте про коммуникации: на их подключения также потребуются время и деньги. Нелишним будет сопоставить размеры арендной платы и выкупной стоимости вкупе с земельным налогом. Словом, проанализируйте все нюансы относительно того, стоит ли овчинка выделки. Ведь участок может быть приобретен на праве собственности, аренды, постоянного бессрочного или безвозмездного срочного пользования. Наиболее предпочтительным вариантом, по мнению докладчиков, является все же заключение договора аренды земли с последующим приобретением ее в собственность. В этом случае собственник здания имеет исключительное право приобрести расположенный под зданием земельный участок по льготной цене. К тому же отпадает риск перепродажи. При желании можно приобрести участок сельхозназначения с последующим его «перепрофилированием», то есть переводом «в категорию земель промышленности и иного специального назначения». Однако для этого нужно убедиться, что его кадастровая стоимость не превышает общерайонный уровень цен более чем на 50 процентов и что эта земля не относится к особо ценным продуктивным сельхозугодьям.

В ходе дальнейшего выступления лекторы подробно рассказали о массе принятых в последнее время законодательных новшеств по земельному вопросу. Однако главный их вывод оказался вполне предсказуемым: закон, как говорится, законом, а административные барьеры – не то и барьеры, чтобы их преодолевать. Словом, хотите приобрести участок в первую очередь проводите разведку и осуществляйте тактические –маневры на уровне местного руководства.

Ах, налоги, куда ж от вас денешься…

Далее дружный квартет юристов компании Roedl&Parner, по их собственным словам, «в рамках некоего интерактива» осветил основные налоговые аспекты сделок по купле-продаже недвижимости и земли. «Интерактив», по всей видимости, заключался в свободной «тасовке» тем, живом общении с публикой и частой смене ораторов… Начали, как водится, с азов, а именно с определения финансового результата продажи объекта недвижимости, дабы понять, какая же обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца. Формула проста: доходы (то есть сумма, полученная от сделки) минус определенные расходы. Причем применительно к земельному участку под расходами подразумевается только стоимость его приобретения (первоначальная), так как земля не является амортизируемым имуществом. «То есть если мы пять лет назад приобрели ее за миллион рублей, то только на миллион рублей и можем уменьшить наш доход», – поясняет юрист Карина Антонян. Что касается зданий, то к расходам относится их остаточная стоимость, то есть первоначальная стоимость минус амортизация. Помимо остаточной стоимости и стоимости приобретения, к расходам, уменьшающим финансовый результат, могут быть отнесены затраты на оплату услуг различных посредников (маклеров, оценщиков и т. д.), которые могут составлять до 10 процентов от всей суммы сделки. Причем финансовый результат определяется пообъектно: продаем пять зданий на одном участке – по каждому отдельно определяем финансовый результат.

Откуда прибыли?

Обратите внимание, инструктирует лектор, что конечное число может быть как положительным (прибыль), так и отрицательным (убыток). С первым все понятно: эта сумма включается в налогооблагаемую базу и с нее платится налог на прибыль по ставке 24 процента. Убыток же списывается в прочие расходы равными долями в течение оставшегося срока использования. К примеру, фирма продала здание, срок полезного использования которого составляет 10 лет, через пять лет после начала эксплуатации, потеряв при этом в общей сложности 1 миллион рублей. В такой ситуации убыток списывается в прочие расходы примерно по 16 тысяч в месяц в течение пяти последующих лет. Но относится это правило только к зданиям. Убыток же от реализации земельного участка, по словам Антонян, можно списать непосредственно в том налоговом периоде, в каком он, собственно, возник.

С Минфином не спорят?

Важно не только правильно определить, но и учесть финансовый результат, продолжает «продажную» тему юрист Марк Ровинский. Общими правилами законодательства установлено, что моментом признания дохода признается момент реализации. Применительно к сделкам с недвижимостью – это не что иное как переход прав собственности на объект, то есть дата внесения записи в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними (п3. ст. 271 и п. 1. ст. 39 Налогового кодекса). Эта норма представляется г-ну Ровинскому «вполне логичной, но слишком формальной», поскольку не отвечает экономическому содержанию рассматриваемых отношений. Позиция финансового ведомства по этому вопросу тоже непостоянна. В 2004 году его специалисты основывались исключительно на формальных требованиях закона и формальных постановлениях. В дальнейшем Минфин несколько ослабил требования и разрешил признавать доход сразу после подачи документов на государственную регистрацию при наличии соответствующей расписки. Однако и это г-на Ровинcкого не устраивает: «Безусловно, последние тенденции и разъяснения Минфина существенно отличаются от первоначальных и действительно соответствуют экономическому содержанию отношений. Но тем не менее мы считаем наиболее правильным, чтобы датой признания дохода была дата фактической передачи имущества по акту. Ведь с момента подписания акта приема-передачи обязательство продавца передать имущество покупателю считается исполненным и испортить сделку он уже на может, так в чем же дело?» Такая норма, по мнению докладчика, была бы особенно полезна для фирм в тех случаях, когда они совершили сделку в конце года: тогда они смогут рационально распорядиться полученным доходом сразу, а не закрывать минувший год без этого актива.

Аналогичная, то есть достаточно проблемная ситуация, указывает Ровинский, складывается и с моментом возникновения обязанности по уплате НДС при сделках купли-продажи недвижимости. Правда, здесь ракурс проблемы несколько иной… Позиция Минфина состоит в том, что датой, когда налогоплательщик обязан исчислить и уплатить доход, признается дата внесения записи в реестр. По мнению Ровинского, гораздо логичнее было бы, чтобы обязанность по уплате НДС наступала не на момент перехода права собственности или внесения записи, а на момент фактической передачи имущества. Впрочем, считает лектор, теоретически фирма может и сейчас опередить события и исчислить НДС досрочно: «Такие действия не будут являться правонарушением, а напротив – покажут вас как очень ответственного налогоплательщика».

Когда нельзя, но очень хочется

Еще один интресный аспект, отмечает Ровинский, связан с получением продавцом права на вычет налога. Официальная позиция налоговиков состоит в том, что НДС может быть предъявлен к вычету не ранее даты, указанной в свидетельстве о государственной регистрации. Причем у продавца должен быть правильно оформлен счет-фактура. Вот с последним как раз и возникает проблема… По закону, продавец обязан выставить счет-фактуру в течение пяти дней с момента перехода права собственности. «Получается, что продавец, чтобы реализовать свою обязанность по выставлению счета, должен отслеживать действия регистрирующего органа буквально по минутам. Вряд ли он станет это делать… И если для него это не несет существенных налоговых последствий, то этого не скажешь о покупателе, поскольку налоговый период для НДС очень короткий – всего лишь месяц. И для того, чтобы реализовать право на вычет НДС, нужно иметь возможность оперативно распоряжаться этим активом. И привязывание момента выставления счета-фактуры к переходу права собственности ограничивает, по нашему мнению, права на вычет у продавца», – пояснил юрист.

А злоупотреблять не стоит

Далее слово взяла Дарья Чеснокова, которая предостерегла коммерсантов от, мягко говоря, не вполне законных действий при приобретении недвижимости, связанных с «экономией» налога на имущество. Обязанность по уплате этого налога покупателем недвижимости возникает с момента принятия имущества к учету в качестве ОС (счет 01). Однако некоторые «особо находчивые» фирмы, фактически приобретя здание, но еще не получив свидетельство о регистрации, учитывают его как незавершенное капвложение на счете 08. Тем временем объект вовсю эксплуатируется, приносит прибыль, то есть формируется… «Налоговики рассматривают данный факт как уклонение и поступают вполне резонно», – считает Чеснокова. В довершение своего выступления лектор рассказала о тонкостях начисления амортизации. О земельном участке можно «не беспокоиться» – земля не амортизируется. Что касается зданий, то амортизация исчисляется с того момента, когда здание начинает использоваться для извлечения дохода. В качестве доказательства этого факта вполне достаточно представить инспекторам справку о подаче документов на регистрацию права собственности. Продавец же прекращает амортизировать имущество с первого числа месяца, следующего после передачи его по акту.

Сплошной расход

«Подхватила» тему юрист Мария Омельченко, подробно остановившаяся на вопросе о составе расходов покупателя при приобретении объекта недвижимости. Они делятся на несколько групп. К прямым относятся цена приобретения (для земли) и первоначальная стоимость (для зданий). Дополнительные расходы при каждой конкретной сделке могут быть различными: скажем, затраты на агента или риэлтора, который подбирает вам участок или здание, на оценщика, на юридическое сопровождение и т. д. Применительно к зданиям все названные затраты можно учитывать в первоначальной стоимости, тем самым уменьшая базу по налогу на прибыль. При этом, однако, важно соблюдать принцип экономической обоснованности и следить за тем, чтобы эти дополнительные расходы не превышали 10 процентов от стоимости здания, дабы не нарваться на подозрения налоговиков. В свою очередь кусочек земли учитывается исключительно по стоимости приобретения и никакие дополнительные затраты приплюсовать к ней нельзя. В дальнейшем же стоимость участка вполне можно увеличить на часть понесенных затрат. Речь идет о расходах на качественное улучшение земли. К ним ни коим образом не относятся траты на подключение к коммуникациям. Данный вид расходов можно включить в первоначальную стоимость здания, если оно, конечно, будет возведено на этом участке. «Когда вы вкладываете деньги в строительство коммуникаций, сами коммуникации остаются в собственности третьего лица и у вас не возникает никакого актива. Соответственно такие расходы являются необоснованными и не имеют налогового эффекта. А если это непосредственно плата за подключение в границах участка и вы сможете пользоваться водой, электричеством, то такие расходы можно вычитать в момент их произведения», – подчеркнула лектор. Еще один момент: вы приобрели участок с фактически ненужным вам зданием, намереваетесь снести его и построить новое. В этом случае включить в стоимость нового здания покупную стоимость ликвидируемого объекта нельзя, но можно включить туда затраты на его ликвидацию, приравняв его к процедуре расчистки площадки под строительство. «Так что если здание вам сразу не приглянулось, то в договоре о купле-продаже не стоит приписывать ему высокую стоимость. Дабы избежать претензий со стороны налоговиков, лучше, безусловно по согласованию с продавцом, цену развалюхи заложить в стоимость приобретаемой земли», – советует Омельченко.

В. Хвориков, корреспондент «Федерального агентства финансовой информации»