Плохой запрет или хорошее предупреждение?

Неотделимые и серьезные

Довольно часто фирма, взяв в аренду помещение, офис или здание, пытается усовершенствовать выбранный объект. Но прежде чем приступить к работам по модернизации, арендатору необходимо выяснить, согласится ли на это арендодатель. Впрочем, его разрешение требуется не всегда, только в том случае, если запланированные улучшения будут неотделимыми — т.е. такими, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее (например, пристройка к зданию). Обратите внимание: правило об обязательном согласовании действует только тогда, когда в договоре не предусмотрено иное — например, право арендатора производить неотделимые улучшения без предварительного согласия арендодателя.

Закон лишь предупреждает

«Как показывает судебная практика, именно арендатор должен быть заинтересован в получении согласия собственника на неотделимые улучшения, — поясняет адвокат Илья Смольник. — Ведь после модернизации объект может стать дороже, что, например, увеличит расходы собственника на его содержание. В этом случае арендодатель может попросту отказаться от такого «улучшенного» помещения или здания и не примет его обратно до тех пор, пока арендатор не приведет имущество в исходные ценовые рамки».

А теперь — внимание. Дело в том, что прямого запрета на производство неотделимых улучшений без ведома арендодателя в законе нет! Есть только указания примерно такого характера: если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов. Ведь пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса четко указывает, что стоимость неотделимых несогласованных улучшений возмещению не подлежит.

К сожалению, довольно часто фирмы как раз и полагаются на пресловутый «авось» и добропорядочность партнера, который, по их мнению, увидев, произведенные улучшения, сам будет настаивать на возмещении. На деле же в подавляющем большинстве случаев все происходит с точностью донаоборот.

Необходимый ремонт

Нечто подобное произошло, например, с предприятием «Объединение рынков». Когда компания занималась поисками новых площадей под продовольственные торговые ряды, на глаза руководству попался комплекс, состоящий из нескольких просторных павильонов. По расположению и площади находка вполне соответствовала запросам представителей компании, но состояние объекта оставляло желать лучшего. Тогда фирма решила отремонтировать будущее здание рынка, а кое-где даже провести его реконструкцию. Попутно с этим она обратилась в Комитет по управлению государственным имуществом за разрешением на такое усовершенствование, а также с просьбой предоставить ей данные помещения в аренду.

Время шло, ремонт заканчивался, а чиновники все решали — давать ли «добро» на использование компанией практически отремонтированного ею имущественного комплекса. Надо отдать им должное — против проведения ремонта они изначально не протестовали. В конце концов, свое согласие государственные мужи дали незадолго до завершения ремонтных работ.

Проволочка не особенно волновала на тот момент компанию «Объединенные рынки». Поэтому, когда официальное согласие было получено, будущие партнеры составили договор аренды. Особое внимание они уделили условиям изменения арендной платы. Последняя, согласно контракту, могла быть изменена только двумя способами: либо по письменному соглашению сторон, либо в случае изменения методики определения арендной платы за нежилые объекты муниципальной собственности.

По справедливости?

Но через некоторое время руководство фирмы «Объединенные рынки» осознало, что благами своего ремонта они будут пользоваться далеко не всегда. Настанет день, и помещения, отремонтированные на их кровные, будут приносить прибыль какому-то чужому дяде, который не вложил в обустройство этих павильонов ни копейки! Поэтому компания-арендатор решила внести в договор дополнительное условие о том, чтобы КУГИ засчитал стоимость ремонта и реконструкции как часть арендной платы — хотя бы в пределах 40%. А те расходы, на которые муниципалитет официально дал согласие и те, что были связаны с неотложной необходимостью, фирма-арендатор просила засчитать путем... снижения арендной платы. Разумеется, если будут предъявлены документы, подтверждающие все затраты. Что же касается расходов на ремонт и реконструкцию, произведенных уже после подписания договора аренды, то их представители компании просили засчитать в счет арендной платы после окончания зачета затрат на работы, произведенные до заключения контракта.

Но представители комитета приняли предложение в штыки и наотрез отказались засчитывать «ремонтные» расходы в счет арендной платы. Поэтому руководство фирмы приняло такое решение: не выплачивать арендную плату, пока не исчерпаются затраты на ремонт и реконструкцию.

Чиновники, обнаружив, что фирма засчитывает расходы в счет арендной платы без их разрешения, расценили это как нарушение существенного условия договора — неполное и несвоевременное внесение арендной платы. Поэтому комитет обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, а также о взыскании с фирмы «Объединенные рынки» всей задолженности по арендным платежам.

Ни согласия, ни доказательств

Судьи первой инстанции решили, что требование о расторжении договора аренды и перечислении комитету недостающих арендных платежей — вполне законное и обоснованное (решение Арбитражного суда Калининградской области от 8 декабря 2006 года). К этому же выводу пришли и арбитры апелляции, к которым представители предприятия-ответчика обратились с жалобой.

Но даже две неудачи подряд не заставили предпринимателей усомниться в собственной правоте. Поэтому руководство компании решило идти в кассацию.

Однако и здесь фирму «Объединенные рынки» ожидало фиаско. Окружные арбитры пояснили, что они также не находят оснований отказать чиновникам во взыскании недополученной арендной платы или хотя бы уменьшить ее размер. Ведь, согласно закону, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК).

Анна Будневич