Отдайте ваши... землю и офис

Подайте нам на имущество...

Право ограниченно пользоваться чужим недвижимым имуществом называется в Гражданском кодексе «сервитут» (ст. 274).

Основное условие, чтобы ваши соседи могли требовать установить сервитут, – его необходимость для нормального использования или обслуживания их недвижимости. Например, если вход через вашу проходную является единственным входом в помещение ЗАО «Ветер». Причем «Ветер» не может обустроить самостоятельный вход, потому что их офис расположен на третьем этаже. Поэтому и просит разрешить пользоваться вашим входом.

Установить сервитут можно не только на соседние объекты. Потребовать разрешения пользоваться имуществом могут и собственники недвижимости, непосредственно с вашей не граничащей. Если, конечно, докажут, что установить сервитут им жизненно необходимо. Например, чтобы подвести водоснабжение в здание через ваш земельный участок или для прокладки линий электропередачи.

Главное – соседи должны доказать, что использовать вашу недвижимость – это единственная возможность обеспечить их интересы. Причем именно объективно единственная, а не наиболее целесообразная с точки зрения финансов.

Поэтому если ваши соседи планируют, например, провести теплосеть к своему зданию через ваш земельный участок, а не через свой, потому что так дешевле, – смело отказывайте в установлении сервитута. Даже если они обратятся в суд, правда на вашей стороне. Ведь сервитут – прежде всего обременение. Он устанавливается, если никаких других возможностей пользоваться или обслуживать свою недвижимость у ваших соседей нет (такой вывод сделали, например, судьи ФАС Московского округа в постановлении от 18 августа 2003 г. № КГ-А40/5749/03). А желание сэкономить не учитывается – экономические интересы одного собственника не могут быть поставлены ваше интересов другого.

Что отдаем

Сервитут может быть установлен только на объекты недвижимого имущества – земельные участки, здания, сооружения (ст. 277 ГК). От вас не могут потребовать предоставить возможность пользоваться вашим движимым имуществом. Так, например, нельзя установить сервитут на холодильное оборудование, даже если оно расположено на одной части торгового зала, а ваши соседи приобрели другую. В этом случае они могут претендовать только на аренду.

Кто просит

Соглашение о сервитуте могут подписать только собственники недвижимости. Как той, на которую устанавливают сервитут, так и той, в интересах которой все затевается. Исключение есть только в отношении земли – заявить об установлении сервитута на участок и согласиться на него может не только собственник, но и землепользователь. Статья 41 Земельного кодекса указывает, что землепользователи осуществляют все правомочия собственника.

Значит, потребовать от вас установить сервитут ваш сосед может только после того, как, во-первых, зарегистрирует право собственности на свою недвижимость, а во-вторых, после даты государственной регистрации – вашего права собственности. Не раньше. Ведь единственным доказательством существования права собственности, согласно Закону от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является его регистрация.

Арендатор здания или земельного участка требовать установить сервитут не может. Ведь сервитут устанавливается не в интересах какого-либо лица, а в интересах конкретного объекта недвижимости. И все решения по этому объекту принимает собственник. У арендатора таких прав нет.

Как оформить

Если есть все условия, чтобы установить сервитут «налицо», – не стоит отказывать в его предоставлении. Ваши соседи обратятся в суд, и вас заставят это сделать. Придется еще и выплатить им убытки, возникшие из-за вашего отказа. Так, не в пользу отказавших в сервитуте вынесли свои решения, например, арбитры федеральных арбитражных судов Северо-Западного и Восточно-Сибирского округов в постановлениях от 18 июня 2002 г. № А13-67/02-13 и от 24 июля 2002 г. № А33-16016/01-С2-Ф02-1962/02-С2.

Лучше постарайтесь оформить сервитут так, чтобы учесть свои интересы.

Правил, как оформить соглашение о сервитуте, не существует. Но, поскольку дело касается недвижимости, в нем обязательно должно быть конкретно указаны оба объекта недвижимости (тот, на который устанавливается сервитут, и тот, для которого он устанавливается). Должно быть указано место нахождения данных объектов, их кадастровые номера, ссылка на документы, которые подтверждают права собственности. Если сервитут устанавливается не на весь объект недвижимости, а на его часть, лучше всего составить отдельный план здания или земельного участка и выделить часть, на которую установлен сервитут.

А деньги что ж?

Не забудьте включить в соглашение условие об оплате. Ведь оно устанавливается только по требованию собственника обремененной недвижимости (п. 5 ст. 274 ГК). Каких-либо четких критериев, как определить ее размер, нет. Единственное, на что указывает кодекс, – плата должна быть соразмерной. Поэтому лучше исходить из степени вашего неудобства: чем больше ограничений установлено на вашу недвижимость, тем в большем размере они должны быть компенсированы.

За основу вы можете взять порядок, применяемый при расчете арендной платы. Но не забывайте, что аренда имущества – это всегда возможность извлечения дохода, а при сервитуте никакой дополнительный доход не извлекается, ведь собственник не лишается права использовать свое имущество.

Поэтому вполне оправданно, если плата за предоставление сервитута будет ниже арендной платы. Если же вы попытаетесь установить слишком высокую планку, вас могут осадить. В качестве примера можно привести выводы Федерального арбитражного суда Поволжского округа в постановлении от 11 ноября 2004 г. № А57-14517/03-30. Судьи указали, что нельзя требовать за сервитут возмещать все расходы по земельному участку, включая земельный налог, стоимость уборки территории, вывоза мусора и прочих расходов по содержанию. Плата за сервитут может составить, например, половину этой суммы – если сервитут установлен на половину участка.

И расчет нужно вести исходя из реальных расходов. Нельзя, например, учитывать большую ставку земельного налога, чем вам ее установил земельный комитет.

Срок неудобства

Сервитут устанавливают, если невозможно обеспечить нужды собственника иным способом. Логично предположить, что сервитут будет бессрочным. Однако Гражданский кодекс такого правила не содержит и не определяет четкие сроки. Значит, можно установить сервитут и на определенный срок.

Соглашение о сервитуте нужно обязательно зарегистрировать. Возложите эту почетную обязанность на соседей. В силу соглашение вступает только с момента его государственной регистрации, а вовсе не с момента подписания. Значит, и пользоваться имуществом нельзя раньше этого срока.

Как учитывать и как считать налоги

Этот вопрос осветила генеральный директор аудиторской фирмы «Аудит Холдинг» Ольга Хадыева.

Плата за сервитут – плата за пользование чужим имуществом. Хотя пользование и ограниченное. Эти суммы для собственника недвижимости, обремененной сервитутом, не являются доходом от обычных видов деятельности по правилам раздела «Учет доходов» ПБУ 9/99. По пункту 7 ПБУ 9/99 (абз. 1) такую плату можно считать операционным доходом, как поступление за «предоставление во временное пользование активов компании». Ведь в ПБУ не указываются конкретные основания, по которым тот или иной актив предоставлен во временное пользование.

Пункт 7 статьи 38 Налогового кодекса устанавливает, что услугой для целей налогообложения признается деятельность, «результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности». В силу этого определения к услугам в налоговых целях следует относить и предоставление сервитута. Отсюда следует, что суммы, полученные собственником обремененной недвижимости, облагаются и налогом на добавленную стоимость (поэтому в соглашении о сервитуте лучше сразу указать: плата устанавливается в размере 100 руб., в том числе НДС 18%) и налогом на прибыль.

Хотя в статье 250 Налогового кодекса и нет упоминания о суммах, уплачиваемых в связи с установлением сервитута, эти выплаты должны относиться к прочим внереализационным доходам при расчете налога на прибыль. Ведь они подходят под объект налогообложения по статье 38 Налогового кодекса, которая является общей по отношению ко второй части Налогового кодекса.

При этом в расходы, уменьшающие налог на прибыль, могут быть включены и те, которые связаны содержанием той части недвижимости, на которую наложен сервитут. Также НДС, уплаченный контрагентам, при осуществлении такого рода расходов может быть принят к вычету.

Как прекратить

Отказаться от сервитута из-за того, что сосед забыл внести плату или нарушает другие условия вашего соглашения, нельзя. В этом случае вы вправе требовать только компенсации убытков или выплаты штрафных санкций (если они предусмотрены в вашем соглашении).

Не прекращается сервитут и при смене собственников недвижимости.

Заявить о прекращении сервитута можно, если исчезнут основания, из-за которых его установили (п. 1 ст. 276 ГК). Другими словами, если у ваших соседей появится возможность пользоваться своей недвижимостью без «претензий» к вашей. Это правило касается и земельных участков, и любых других объектов, на которые установлен сервитут.

В этой ситуации вам нужно предложить оформить соглашение о прекращении сервитута. Если соседи откажут – обращайтесь в суд.

Еще одна ситуация, когда сервитут может быть прекращен по вашему требованию, – если он делает невозможным использовать уже вашу недвижимость по назначению (п. 2 ст. 276 ГК). В этом случае снять сервитут можно только в судебном порядке, а вот обращаться к лицу, в чьих интересах сервитут установлен, не обязательно.

Даже если сервитут снимают по решению суда, стороны должны подписать соглашение о прекращении. Такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

Разные отношения

Если доказать, что сервитут – единственный выход, вашим соседям не удалось, предложите им заключить договор аренды. Обратите внимание на отличия сервитута и аренды:

Договор аренды

Сервитут

Заключается по взаимному добровольному волеизъявению сторон. В аренду может быть передано любое имущество. Арендатору передается право владеть и пользоваться арендованным имуществом, извлекать из него доходы. Условия прекращения договора аренды, указанные в Гражданском кодексе, могут быть дополнены сторонами.

Может быть установлен по требованию одной из сторон. Сервитут устанавливается только в отношении недвижимого имущества. Сервитут предоставляет его обладателю только право ограниченного использования чужого недвижимого имущества без права владеть и извлекать доходы. При этом сам собственник обремененного имущества никаких прав в отношении него не утрачивает. Прекратить сервитут можно только по основаниям, установленным в Гражданском кодексе.

Инна АВДЕЕВА