О кадастровой оценке недвижимости

Ситуации, когда кадастровая стоимость оказывается ощутимо выше рыночной, в России далеко не редкость. При этом оспаривание оценки в судах может длиться годами. И все время, пока идет разбирательство, предприниматели вынуждены платить завышенный налог. Но вот кадастровая стоимость, наконец, оспорена, база снижена, пропорционально уменьшается и размер предстоящих выплат. Однако же попытка вернуть переплату прошлых лет становится практически невыполнимой задачей.

А ведь такая опция предполагается. Применять ретроспективный подход предложило непосредственно Минэкономразвития, соответствующие поправки приняли в Госдуме, и 22 июля они вступили в силу. Между тем всего двумя днями ранее – 20 июля – правительство внесло в Госдуму поправки, с трудом уживающиеся с законом Минэкономразвития. Как следует из текста документа, возврат переплаты обязателен, только если кадастровый орган допустил техническую ошибку.

Означает ли это, что на возврат переплаченного налога бизнес может не рассчитывать? Вероятно, да. По крайней мере, налоговики теперь могут получить вполне законное основание, чтобы отказать в возврате.

Увеличить и сохранить

По мнению генерального директора компании «Эдвайс бюро» Михаила Новикова, смысл изменения правил игры достаточно прозрачен и опирается на две цели. Первая – увеличить поступления налога на имущество, что прямо следует из замены налоговой базы с балансовой стоимости на кадастровую. Вторая – сохранить «излишне» собранный налог на имущество в прошлые годы, что могло быть вызвано недостоверностью кадастровой оценки. «Это тем более актуально для государства в настоящий момент: санкции, замедление роста поступлений других налогов, проблемы с наполняемостью бюджета пенсионного фонда», – заключает эксперт.

Между тем призванные увеличить доходы бюджета поправки «сводят на нет все усилия предпринимательского сообщества по исправлению текущей ситуации в сфере кадастровой оценки и налогообложения», обращался в письме к Председателю Правительства Дмитрию Медведеву от лица бизнес-сообщества Президент российского союза промышленников и предпринимателей Александр Шохин. «На данный момент из-за несовершенства методики расчета и, как следствие, необъективности кадастровой оценки объектов недвижимого имущества предприниматели и так вынуждены фактически авансировать бюджет и нести судебные издержки,» – согласен Михаил Новиков.

Риск мошенничества

Чем же не угодил чиновникам ретроспективный подход, сама вероятность отказа от которого вызвала активное недовольство бизнеса? Его нужно ограничивать, поскольку он создает риски мошенничества, заявлял журналистам замминистра земельных и имущественных отношений Татарстана Рустэм Мерзакреев. Во-первых, если ошибки не было, а кадастровая оценка лишь уточняется с учетом индивидуальных особенностей участка, пересчитывать налоги нельзя, объяснял он. Во-вторых, еще более весомое опасение вызывает то, что у собственников появляется соблазн занижать стоимость имущества. И если подобные случаи станут массовыми, выплаты могут серьезно ударить по российской казне.

С такой постановкой вопроса предприниматели не согласны. «Данные поправки идут вразрез с нормами закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», – говорит руководитель отдела Оформления недвижимости Юридической компании URVISTA Алексей Царев. – Закон предусматривает, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, кадастровая стоимость устанавливается с первого января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания».

Побочный эффект

Поправки Правительства могут больно ударить по предпринимателям, поскольку доказать техническую ошибку практически невозможно, предупреждает Алексей Царев: «В настоящее время малый и средний бизнес в России страдает от изменения кадастровой стоимости. Представители бизнеса жалуются на несовершенство оценки, так как часто она оказывается выше рыночной. Оспаривая завышенную кадастровую стоимость и, соответственно, платя налоги по этой цене, предприниматели не могут сохранить свой бизнес, рабочие места».

Если предлагаемые Правительством изменения обернутся законом, это будет свидетельствовать об очередном ухудшении предпринимательского климата, соглашается Михаил Новиков: «Повлиять новые правила могут на виды бизнеса, при которых налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов (ст. 378.2 НК РФ), то есть в основном на компании, которые являются собственниками административно-деловых и торговых центров, помещений, в которых размещены объекты общественного питания и бытового обслуживания». Логика следующая: собственники вышеуказанного имущества, разумеется, вряд ли захотят нести налоговые издержки в одиночку, а потому хотя бы их часть переложат на конечных покупателей: либо увеличивая арендную плату, либо повышая стоимость услуг общественного питания и бытового обслуживания.

Будет ли результат?

В результате налоговые поступления в бюджет возрастут, уверен Михаил Новиков: на то есть две причины. Во-первых, поскольку кадастровая стоимость объектов обычно превышает балансовую, от которой налог на имущество исчислялся ранее. Во-вторых, дело в самом отказе от возврата. «Исходя из публикуемой информации, общения с коллегами, резонанса проблемы в обществе, недовольство сложившейся ситуацией достаточно велико, – предупреждает эксперт. – Я согласен со специалистами, которые предлагают ввести дополнительную госэкспертизу и увеличить ответственность оценщиков, что должно позволить сократить количество спорных ситуаций по определению налоговой базы по налогу на имущество».

«Что касается возврата ранее уплаченных налоговых платежей, такая практика просто не успела еще сформироваться», – говорит Алексей Царев. – Однако представляется, что если решением суда будет изменена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на первое января какого-либо прошедшего года, то налогоплательщик вправе будет в установленном порядке требовать от налогового органа возврата или зачета излишне уплаченного налога, разумеется, с учетом установленного Налоговым Кодексом трехгодичного срока давности.

Александр Бикбов, для журнала «Расчет»

Если у Вас есть вопрос - задайте его здесь >>

Читайте также по теме:

Сложные ситуации определения ставки по земельному налогу

Изменилась кадастровая стоимость земли - отражаем в бухучете

Как на «упрощенке» и «вмененке» платить налог на имущество