Налоги при покупке земли

По Закону от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ все фирмы, у которых земля находится в постоянном (бессрочном) пользовании, обязаны переоформить ее в аренду либо приобрести в собственность до 1 января 2004 года. Естественно, что практически все хотели бы землю выкупить. Поэтому проблема налогового учета этой операции становится все более «горячей» и бухгалтерские форумы захлестнула волна наболевших вопросов.

И хотя Минэкономразвития разработало законопроект, который отодвигает срок выкупа до 1 января 2006 года, пока не известно, будет ли он принят, и если да, то когда.

Списать нельзя амортизировать

Прежде всего любую фирму в целом, и бухгалтера в частности, интересует, как учесть расходы по покупке земли. Можно ли на их сумму уменьшить налогооблагаемую прибыль?

Сразу оговоримся, что земля не подлежит амортизации ни в бухгалтерском (п. 17 ПБУ 6/01), ни в налоговом учете (п. 2 ст. 256 НК). Это объясняется тем, что со временем земельный участок не теряет своих потребительских свойств, то есть, проще говоря, не изнашивается. Таким образом, переносить его стоимость на расходы через амортизационные отчисления нельзя.

Списать же такие расходы единовременно, сразу при покупке земли, не разрешает Минфин. В своем письме от 19 мая 2003 г. № 04-02-05/3/50 чиновники указали, что затраты, связанные с покупкой земельных участков, являются капитальными вложениями. И согласно пункту 49 статьи 270 Налогового кодекса, они не уменьшают облагаемую налогом прибыль.

Однако многие юристы придерживаются иного мнения и не согласны с позицией Минфина. «Письмо Минфина, во-первых, совершенно необоснованно, – говорит Сергей Савсерис, старший юрист компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”. – В пункте 49 статьи 270 Налогового кодекса сказано лишь о том, что налогооблагаемую прибыль не уменьшают расходы, которые не соответствуют условиям пункта 1 статьи 252 кодекса. А в этой статье ни слова не говорится про капитальные и некапитальные затраты. Так что письмо Минфина – в чистом виде его фантазия. А во-вторых, Минфин вообще не обладает полномочиями разъяснять положения налогового законодательства».

По словам Сергея Савсериса, если расходы по покупке земельного участка отвечают условиям статьи 252 Налогового кодекса, то есть обоснованы и подтверждены документами, то у фирмы есть все формальные основания для их единовременного списания. При этом земля должна использоваться в производственных целях.

Более осторожные могут использовать принцип равномерности признания доходов и расходов (п. 1 ст. 272 НК). В этом случае надо самостоятельно установить период, в течение которого будут списываться расходы на покупку земли. Например, срок амортизации здания, расположенного на данном земельном участке.

Земля как товар

Купив землю, фирма может в дальнейшем ее продать. Тогда земля автоматически превратится в товар. А согласно пункту 1 статьи 268 Налогового кодекса, при реализации товаров фирма имеет право уменьшить свой доход от этой операции на стоимость их приобретения.

Однако она уже могла списать эту стоимость на расходы. В таком случае получится, что затраты на землю будут признаны в налоговом учете дважды, что недопустимо. Поэтому многих бухгалтеров интересует, как правильно отразить продажу земли.

Сергей Савсерис, например, предлагает следующее решение проблемы. Фирма, уменьшая свой доход на покупную стоимость участка, должна одновременно показать в учете доходы прошлых лет, выявленные в отчетном (налоговом) периоде (п. 10 ст. 250 НК). То есть, проще говоря, восстановить списанные ранее расходы на приобретение земли.

Все про НДС

Следующий вопрос, который возникает при покупке земли: правомерно ли продавец увеличивает ее стоимость на НДС?

Если земля находится в частной собственности, ответ однозначен. Такая операция облагается НДС, и поэтому стоимость участка автоматически повышается на 20 процентов. При выкупе государственной или муниципальной земли ответ для многих не столь очевиден. Является ли выкуп такой земли реализацией, а распорядители земли – плательщиками НДС? Или перечислять НДС в бюджет должны сами фирмы-покупатели в качестве налоговых агентов (как это происходит при аренде федерального имущества)?

Мнение налоговиков угадать не сложно (письмо МНС от 19 февраля 2003 г. № ВГ-9-03/40). Они считают, что при покупке земли у государства или муниципальных властей нет никаких исключений по начислению НДС. При этом плательщиком налога является продавец земли, указанный в договоре купли-продажи.

Правда, Минэкономразвития подготовило поправки в Налоговый кодекс, которые освобождают фирмы от уплаты НДС при выкупе земли у государства. Но опять же, когда их примут и примут ли вообще, пока не известно.

Другая проблема связана с налоговыми вычетами. Логично предположить, что если земля облагается НДС и используется в производственных целях, то перечисленный за нее налог можно принять к вычету. Однако у налоговиков иное мнение. Они считают, что, так как земля не амортизируется, сделать это нельзя.

Минфин придерживается прямо противоположной точки зрения. Чиновники финансового министерства указали, что покупатели земли имеют право на налоговый вычет НДС, согласно статье 171 Налогового кодекса (письмо от 1 сентября 2003 г. № 04-03-01/124). Естественно, для этого у фирмы должен быть выданный продавцом счет-фактура, а земельный участок учтен на балансе. Кроме того, приобретенные земельные участки должны использоваться для деятельности, облагаемой НДС.

Если это не так (например, на земле расположен магазин, переведенный на ЕНВД), то принять к вычету НДС нельзя. Если же участок используется как для облагаемой, так и для не облагаемой этим налогом деятельности, НДС можно принять к вычету лишь частично (пропорционально стоимости земли, используемой для облагаемых операций).

Но даже если закрыть глаза на мнение налоговиков и ориентироваться на позицию Минфина, принять НДС к вычету может не получиться. Дело в том, что распорядители государственной и муниципальной земли, которые ведают ее продажей, далеко не всегда выставляют счета-фактуры. А без них у фирмы нет права на возмещение налога. Поэтому остается лишь уповать на то, что проект Минэкономразвития будет принят, в Налоговый кодекс внесут нужные изменения и необходимость в вычете НДС просто-напросто отпадет.

Ложка меда

После выкупа земли у вас не будет проблем лишь с налогом на имущество. С ним все просто: на балансовую стоимость земельного участка вы можете уменьшить налогооблагаемую стоимость своего имущества (п. «е» ст. 5 Закона от 13 декабря 1991 г. № 2030-1). И эту льготу пока никто под сомнение не ставит.

Однако для того, чтобы льготу приняли налоговики, необходимо правильно заполнить декларацию. Для этого лучше пользоваться приложением к письму МНС от 15 февраля 2002 г. № ВБ-6-21/179. В нем сказано, что стоимость собственной земли надо отразить в строке 7 и строке 28 приложения «Б» декларации.