Новый налог на недвижимость: перспективы введения

Самые свежие новости, касающиеся нововведений, определены «Основными направлениями налоговой политики Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов». Среди прочих мероприятий, Министром финансов Кудриным утверждены те, что обеспечат введение местного налога на недвижимость. Планируется, что к концу 2012 года все подготовительные мероприятия будут завершены, и будет подготовлена ко второму чтению в Государственной думе соответствующая глава Налогового кодекса.

СМИ и интернет-сообщества активно обсуждают эту тему вот уже два года. Ежегодно дата введения налога на недвижимость переносится на следующий год. Почему? Сегодня мы вернемся назад и проследим ход дискуссий, сделаем выводы о вреде или пользе налогового нововведения, коснемся прогнозов на будущее со стороны Минфина и других, не менее авторитетных, источников.

Имущественные налоги сегодня

На сегодняшний день Российским налоговым законодательством предусмотрено три имущественных налога. Первый – налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ). Плательщиками налога являются организации, имеющие на балансе движимое и недвижимое имущество, учитываемое в составе основных средств. В качестве налоговой базы выступает среднегодовая стоимость основных средств, учитываемых по остаточной стоимости. Ставки устанавливаются законами субъектов РФ, но не могут превышать максимальной ставки в 2,2 %, установленной НК РФ. Получателями налога являются региональные бюджеты.

Второй действующий сегодня налог, базой для начисления которого является имущество налогоплательщика, – земельный (гл. 31 НК РФ). Его платят организации и физические лица, владельцы земельных участков. Налоговая база равна кадастровой стоимости участков, определяемой в соответствии с Земельным кодексом РФ. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налог уплачивается по ставкам не выше 0,3% в отношении сельскохозяйственных земель, земель, занятых жилыми строениями, а также дачных участков. В отношении остальных земельных участков налоговая ставка не может превышать 1,5%. Налог пополняет бюджет на местном уровне.

Третий – налог на имущество физических лиц. Он установлен ст. 15 НК РФ и Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц". Физическое лицо, имеющее в собственности жилой дом, квартиру, комнату, дачу, гараж или иное строение, помещение и сооружение, является плательщиком налога. Базой является инвентаризационная стоимость объектов. Ставки дифференцированы и устанавливаются в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости и типа использования объекта налогообложения. Максимальная ставка – 2%. Поступления от уплаты налога пополняют местную казну.

Один за всех?

Идея заменить все имущественные налоги одним, заодно изменив порядок расчета и ставки для увеличения налоговой нагрузки и пополнения бюджета, витает в умах законотворцев с 2004 года. Именно тогда в Думу был внесен законопроект, призванный узаконить изменения.

Проект ФЗ № 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" принят в первом чтении и сейчас находится на рассмотрении. Обсуждение законопроекта зашло в тупик, поскольку эта инициатива разбилась о множество проблем, которые требовали немедленного решения.

Суть нововведения – замена двух налогов одним. Законопроект предусматривает, что для налогоплательщиков – физических лиц и организаций будет введен новый местный налог на недвижимость. Главное нововведение, которое отличает новый налог на имущество от всех старых имущественных налогов – это размер налоговой базы.

…главное нововведение, которое отличает новый налог на имущество от всех старых имущественных налогов – это размер налоговой базы…

Раньше имущественные налоги не были бюджетообразующими, потому что база для исчисления имела или кадастровую или инвентаризационную оценку, в десятки раз отличную от оценки рыночной.

Новый налог будет взиматься с оценочной стоимости объектов налогообложения. Оценку будет проводить некий государственный орган по методике, которая на сегодняшний день не разработана. Важно то, что оценка стоимости объектов недвижимости по новым правилам приводит к тому, что имущественный налог мы заплатим с рыночной стоимости имущества.

Например, сегодня я проживаю в квартире S = 65 м². ТСЖ в доме нет, поэтому земля под многоквартирным домом не является моей собственностью. Сейчас я плачу налог на имущество физических лиц в сумме до 100 рублей в год. По новым правилам мне придется отдать по самым скромным подсчетам 1600,00 рублей за год. Рост налоговой нагрузки в 16 раз. Думаю, что чиновники упростят процедуру приобретения в собственность земли под многоквартирными домами, обязав собственников квартир стать собственниками надела земли. Ведь это позволит еще увеличить размер налога.

Планируется, что налог будет взиматься по ставкам от 0,1% до 1% от базы. Причем для строительства будут установлены нормативные сроки проектирования и строительства. На этот срок ставки налога на недвижимость в отношении земельных участков будут повышены. При нарушении нормативного срока строительства собственнику земли придется раскошелиться дополнительно.

Для налога установлен период – календарный год. Считать налог для всех категорий налогоплательщиков будут налоговые органы, налогоплательщику не требуется заполнять никаких деклараций. Его задача в течение 2 месяцев со дня получения уведомления уплатить исчисленную налоговиками сумму в бюджет. После этого можно еще 1 год «спать спокойно». На начало каждого налогового периода рыночная стоимость имущества будет пересчитываться, соответственно сумма налога не будет статичной.

Все против одного!

Первое думское чтение, как упоминалось выше, законопроект прошел. Почему же тогда ежегодно откладывается введение такого нужного для экономики России в целом и каждого ее гражданина в частности налога? Есть проблемы, и немалые. В первую очередь рассмотрим социальные:

1) увеличение налоговой нагрузки на собственников обычных квартир. Текущий доход налогоплательщика может не позволить ему платить непомерно много. Ведь имущество, составляющее налоговую базу, могло быть унаследовано или приобретено в собственность в порядке бесплатной приватизации. Фактическая неспособность человека уплачивать налог на недвижимость может привести к дополнительным социальным проблемам;ежегодная переоценка недвижимости требует дополнительных финансовых и временных затрат. Такая оценка предполагает ежегодный осмотр. Для проведения осмотра объекта недвижимости необходимо участие ее собственника. У налогоплательщика не всегда найдется время для приема уполномоченных лиц. Непонятно и то, кто за оценку заплатит;

2) несправедливость налогообложения. На территории одного и того же региона могут быть объекты недвижимости со сходными параметрами, но разной рыночной стоимостью. В результате налоговая нагрузка на представителей одного социального слоя будет различной. Социально-политические причины могут привести к перекладыванию налоговой нагрузки с неблагополучных слоев населения на средний класс и предприятия. Это облегчит жизнь одних за счет других. Государство же не прогадает;трудности администрирования. Налог на недвижимость трудно ввести в действие, но еще труднее его будет собирать. Чтобы его правильно исчислить, необходимо собрать, обработать и периодически актуализировать огромные массивы информации;трудности оценки недвижимости и определения актуальной налоговой ставки. Как оценивать имущество, на сегодняшний день не знает никто. Планируется производить оценку рыночной стоимости объектов недвижимости на основе применения методов массовой оценки. По каким критериям будет отбираться массив, насколько процедура и результат оценки будут понятны налогоплательщику, об этом законопроект умалчивает. Помимо отсутствия адекватного нормативного обеспечения, касающегося проведения оценки стоимости недвижимости, нет специалистов должной квалификации, которые оценку будут производить;отсутствует государственный кадастр недвижимости. В настоящее время в России не реализована задача по формированию кадастра, а вопрос регистрации прав на единые объекты недвижимости законодательно не урегулирован. Мероприятия по формированию государственного кадастра и результатов государственной кадастровой оценки недвижимости, по мнению «Роснедвижимости», могут быть завершены не ранее 2012 года;не определен получатель налогового платежа. До сих пор остается не ясно, к какому уровню налогообложения целесообразно отнести налог на недвижимость и в бюджет какого уровня должен зачисляться этот налог. Скорее всего, налог действительно будет уплачиваться в бюджеты субъектов РФ, поскольку именно они, в большинстве своем, являются дотационными;увеличение налогового бремени для населения приведет к потерям в строительной отрасли. Для некоторых граждан приобретение недвижимости является долгосрочным инвестированием средств. В результате введения налога на недвижимость такие капиталовложения перестают быть выгодными. Строители потеряют и клиентов, и прибыли.

Победит сильнейший

Трудности преодолимы, как считают авторы законодательной инициативы. И продолжают работу по реформированию системы налогообложения и введению нового налога на недвижимость. Среди плюсов называют следующие:

1) введение налога на недвижимость сократит число имущественных налогов, упростит процедуру их исчисления, улучшит администрирование и сократит расходы на него;

2) его введение позволит наполнить местные бюджеты и сделает прозрачнее расходование средств от налоговых поступлений;

3) налоговое бремя среди населения будет распределено равномерно. Новый налог на недвижимость не будет противоречить основным принципам действующего налогового законодательства о равенстве всех налогоплательщиков и прозрачности налоговой базы;

4) увеличение налоговой нагрузки сократит спрос на недвижимость за счет отказа обеспеченных людей инвестировать деньги в эту отрасль. Это приведет к снижению цен на жилье;

5) организации смогут на законном основании вывести из-под налогообложения активную часть основных средств.

Удивляет аргумент инициативной группы, высказанный в пользу нового налога: «Большинство стран в мире такой налог платят». С этим трудно поспорить - во многих странах владельцы имущества являются плательщиками налога, связанного с приобретением права собственности на это имущество. Но налогоплательщики большинства стран, уплачивая налоги, получают от государства социальные преференции в виде строительства новых больниц, детских садов, школ и прочих учреждений. Наполняемость бюджета и прозрачность трат местных чиновников может стать главным средством мотивации платить налоги, в том числе и в случае, если налоговая нагрузка растет.

В заключение законотворцам хотелось бы пожелать решить все технические, правовые и организационные проблемы, связанные с внедрением новаций в налоговую систему РФ. Всех вышеперечисленных проблем, связанных с введением нового налога на недвижимость можно избежать. Введения этого налога уже не один год требует президент России. Вот и в середине 2010 года в бюджетном послании президента сказано, что подготовка введения налога на недвижимость, расчет которого будет осуществляться исходя из рыночной стоимости имущества, должна быть ускорена.

Думается, что перспективы у налога на недвижимость хороши не для всех участников бюджетных отношений. Государство сможет пополнить бюджет, и это положительная сторона нового налога. Для плательщиков же налога его размер может стать непомерно большим. Либо за всех заплатит средний класс, для которого эти траты будут «налогом на роскошь» в завуалированной форме. К чему это приведет, покажет жизнь.

Сверчкова Дина Юрьевна, юрист юридической компании «Налоговик»