Можно ли брать в аренду недвижимость у самозанятого?

Чем может заниматься самозанятый?

По общему правилу, самозанятый, как и все остальные хозяйствующие субъекты, может получать доход от реализации работ, услуг или имущественных прав.

Однако в ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» предусмотрен целый ряд ограничений, т.е. виды деятельности, которые самозанятый вести не  вправе.

Может ли самозанятый сдавать недвижимость в аренду?

Среди прочего, в пп. 3 п.2 ст. 6 указано, что в качестве объекта налогообложения НПД не может выступать передача имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений.

Понимать это надо так. Как физическое лицо, человек может сдавать в аренду любое принадлежащее ему имущество. С дохода от такой сдачи он должен платить НДФЛ.

Если человек является самозанятым, он тоже имеет право сдавать любую недвижимость и получать доход. Но при этом более низкими ставками НПД можно облагать только такой доход, который самозанятый получает от сдачи в аренду жилья. Если же самозанятый сдает в аренду нежилое  помещение, он должен платить НДФЛ, а не НПД.

Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру для использования ее в качестве нежилого помещения?

Как мы уже выяснили, теоретически сдать в аренду гражданин может любую принадлежащую ему недвижимость. Вопрос в том, каким налогом облагать доход.

Если жилье сдается и используется по прямому назначению, то тут все ясно: доход можно облагать НПД.

Но как быть, если жилье используется арендатором под офис или для других целей, не связанных с проживанием в нем людей?

Недавнее  постановление  Арбитражного суда  Северо-Западного округа от 20.03.2025 по делу № А56-9810/2023 свидетельствует о том, что решающую роль имеет именно то, каким образом фактически используется помещение, а не его документальное назначение.

Суть упомянутого дела заключалась в следующем.

Самозанятый сдавал квартиру в аренду компании. Получаемую за сдачу арендную плату он облагал НПД. Однако ФНС, проведя проверку, сочла это незаконным. По ее мнению, с дохода следовало платить НДФЛ, поскольку квартира использовалась под офис. Налоговым агентом должна была выступать компания-арендатор, которой и был доначислен НДФЛ, а также назначен штраф и пени.

Обжалование решения налогового органа в суде ни к чему не привело: судьи тоже пришли к выводу о том, что в данном случае следовало платить НДФЛ, а не НПД.

Бухгалтерия.ру