Летние кафе - недвижимость?

В соответствии с гражданским законодательством к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ч. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом Градостроительный кодекс уточняет, что к недвижимости относятся и здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Детализацию текста закона, а также полный перечень заведомо движимых объектов можно найти в пункте 5 и 6 статьи 2 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», а также в пункте 3.14 ГОСТ РФ 51773-2009 (утв. Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 15 декабря 2009 г. № 771-ст), в котором раскрыты понятия стационарного и нестационарного торгового объекта.

Согласно вышеуказанному документу, стационарным торговым объектом признается торговый объект, представляющий собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные фундаментом здания, строения с землей и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения. Нестационарным торговым объектом признается торговый объект, представляющий собой временное сооружение или конструкцию, не связанную прочно с земельным участком, вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения. А в примечании дополнительно указано, что к нестационарным торговым объектам относят павильоны, киоски, палатки, торговые автоматы и иные временные торговые объекты.

«Вовремя разобраться, что из себя представляет та или иная конструкция, прочно стоящая на земле, важно потому, что для возведения и ввода в эксплуатацию на арендованном участке какого-либо недвижимого объекта необходимо получение серьезной разрешительной документации (ст. 51 и 55 ГрК РФ), – поясняет московский адвокат Сергей Воронин. – Тогда как на временные объекты данные требования не распространяются (об этом сказано в пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ, а также см. судебную практику – Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2012 г. по делу № А32- 7993/2011)».

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что «движимый» статус сборно-разборных павильонов, устанавливаемых летом на пляжах, а также шатров и зонтиков вполне ясно определен в действующем законодательстве. Тем не менее, чиновники время от времени все равно пытаются признать такие конструкции недвижимостью и наказать арендаторов за несоблюдение порядка возведения «недвижимых объектов», а иногда – и за нецелевое использование взятого в аренду участка (если в договоре было указано, что любые капитальные постройки запрещены). Среди таких «счастливчиков» оказалась и фирма из Санкт- Петербурга, рискнувшая установить навесы, зонтики и шатры с выносной мебелью.

Нелегальное возведение

Ситуация выглядела следующим образом. Предприятие обратилось в Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга с просьбой о заключении договора аренды большого земельного участка. В соответствии с пунктом 1.2 этого соглашения, земля предоставлялась арендатору «… для использования под размещение пляжно-развлекательного комплекса (без права возведения объектов недвижимости)…». Более того, в другом пункте контракта было специально подчеркнуто, что арендатор вправе использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, а в случае нарушения обязательства он будет обязан уплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Через некоторое время представители собственника пришли на объект, чтобы проверить, соблюдает ли арендатор правила использования участка и остались очень недовольны, поскольку увидели появившиеся тут два навеса, а также летние шатры, зонтики, обустроенные выносными столами и стульями. Установка была произведена без каких-либо согласований, что, по мнению местных чиновников, явно свидетельствует о нарушении арендатором соглашения, а также о том, что последний обязан заплатить установленный договором штраф. Но, поскольку сама компания, считая себя невиновной, переводить деньги не собиралась, представители КУГИ обратились в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании штрафа.

Разрешение – не нужно

Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для удовлетворения исковых требований, и отказали представителям администрации в иске (решение Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 25 сентября 2014 г. и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2015 г. по делу № А56-49805/2014).

Не собираясь довольствоваться поражением, представители комитета обратились в кассационную инстанцию. Но окружные арбитры тоже не нашли оснований, чтобы поддержать требования чиновников. Они объяснили, что договорные обязательства, несомненно, должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от их выполнения, или же одностороннее изменение условий подписанного сторонами контракта (за исключением случаев, предусмотренных законом) не допускаются (ст. 309, 310 ГК РФ). Однако в данном случае, по убеждению судей, арендатор ничего не нарушал. Ведь шатры и зонтики, из-за которых арендодатель поднял столько шума, с учетом положений статьи 130 ГК РФ и пункта 10 ГрК РФ, не являются объектами недвижимости. Так как они не связаны прочно с землей, и их перемещение без несоразмерного ущерба назначению возможно. А значит, возведение этих объектов не свидетельствует о нецелевом использовании земли, и получать разрешительную документацию для установки летних шатров и зонтиков (пусть даже обустроенных переносными стульями и столиками) не нужно (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2015 г. № Ф07-1681/2015 по делу № А56-49805/2014).

Спорные моменты

Рассмотренное выше дело – далеко не единственное, когда предпринимателям приходится доказывать «движимость» своей некапитальной, временной постройки. Но чиновники частенько приходят к другому выводу. Например, проблему бизнесменам, взявшим в аренду земельный участок и «разбившим» не нем летнее кафе, может создать факт подключения объекта к коммуникациям. И если проверяющие определят, что такое присоединение – временное, то «движимость» сооружения, скорее всего, будет оправдана. В противном случае – если арендатор подключил постройку к стационарным коммуникациям, то и чиновники, и судьи, будут склоняться к тому, что спорный объект – это недвижимость (см. Постановление ФАС Уральского округа от 15 января 2008 г. № Ф09-4441/ 07-С6 по делу № А60-865/2007).

Кроме того, смутить представителей администрации могут подключенные к существующим городским сетям энергоснабжения, а также наличие у конструкции прочно связанного с землей фундамента (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2011 г. № А27- 24716/2009).

«Здесь хотелось бы обратить внимание на то, что само по себе наличие у летнего кафе или, например, временного торгового павильона, «стационарного» фундамента зачастую не оказывается фатальным, – предупреждает Сергей Воронин. – Об этом свидетельствуют, например, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 марта 2012 г. по делу № А33-737/2011 или ФАС Северо-Кавказского округа от 18 марта 2008 г. № Ф08-1203/08. Но довольно часто судьи рассматривают его вкупе с другими признаками объекта. И если ваша временная по задумке постройка имеет не только прочное «основание», но и, как уже было сказано выше, стационарно подключена к коммуникациям, госслужащие вполне могут счесть ее недвижимостью».

Некапитально

Как показывает практика, сложности могут возникнуть не только при оспаривании «движимого» статуса имущества летнего кафе. Довольно часто складывается ситуация, что конфликты возникают из-за асфальтового настила, которое арендатор положил для того, чтобы разместить на нем нестационарный торговый павильон и зонтики.

Обратите внимание, в таких случаях судьи исходят из того, что покрытие несет вспомогательную функцию по отношению к назначению «его» земельному участку и является элементом его благоустройства. В этом случае определяющим для арбитров будет являться тот факт, что асфальтовый настил предполагается эксплуатировать вкупе с временным объектом. В данном случае предприниматель и бухгалтер будут иметь дело с так называемой сложной вещью (ст. 134 ГК РФ гласит, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее их использование по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (т. е. сложная вещь)). Вот и получается, что если арбитры решат, что асфальтовое покрытие имеет лишь вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному имуществу, то настил «станет» частью сложной вещи. Т. е. в данном случае – движимого имущества: временных летних навесов и шатров.

Кроме этого, судьи выясняют, имеет ли заасфальтированный «кусок» какие-либо стеновые ограждения, постройки (т. е. смотрят, возможно ли его перемещение без соразмерного ущерба). А также разбираются, создает ли укладка застила (из бетона, асфальта, щебня) некий новый объект недвижимости. Если же на оба вопроса судьи смогут ответить лишь отрицательно, то получится, что асфальт просто улучшает полезные свойства земельного участка, несет вспомогательную функцию по отношению к его назначению и вполне может быть перемещен без особого для ущерба, не препятствуя при этом использованию земли в других целях. А раз так, то повода для признания асфальтового покрытия недвижимостью в данном случае нет (см., например, Постановления ФАС Поволжского округа от 25 апреля 2011 г. № Ф06-2513/11 и от 15 декабря 2010 г. по делу № А49-11707/2009, ФАС Северо-Западного округа от 11 октября 2010 г. № Ф07-9650/ 2010, а также ФАС Московского округа от 28 сентября 2009 г. по делу № А40-75546/08-85-695).

Анна Мишина, для журнала «Расчет»

Если у Вас есть вопрос - задайте его здесь >>

Читайте также по теме:

О невидимой видимости недвижимой движимости

О кадастровой оценке недвижимости

Тонкая грань между движимым и недвижимым