Как правильно восстанавливать НДС при переходе с ОСН на УСН

Если организация начала использовать недвижимость в не облагаемой НДС деятельности, налог, ранее принятый к вычету, нужно восстановить. Для этого в НК РФ установлен особый порядок. Восстанавливают не всю сумму сразу.

Эксперты бератора Практическая энциклопедия бухгалтера рассказали, по какой ставке в 2026 году восстанавливать НДС при переходе с ОСН на УСН.

Общий порядок восстановления НДС по недвижимому имуществу

Восстановление НДС по недвижимому имуществу происходит в особом порядке.

Восстанавливать НДС нужно в конце каждого календарного года в течение 10 лет. Отсчет десятилетнего срока начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект был введен в эксплуатацию (завершены работы по модернизации). В течение 10 лет в конце каждого календарного года нужно восстанавливать 1/10 суммы НДС, ранее принятой к вычету.

Восстановленная сумма НДС в стоимость недвижимости не включается, а учитывается в составе прочих расходов по правилам статьи 264 НК РФ.

Переход на УСН без НДС и с НДС

Организации и ИП, применяющие УСН и имеющие сумму годового дохода от предпринимательской деятельности, превышающую 20 млн рублей, вправе применять налоговые ставки 22% или 10% или специальные пониженные ставки 5% или 7%.

Тем, кто переходит с общей системы налогообложения на упрощенную со ставкой НДС 5% или 7%, нужно восстановить суммы налога, которые ранее были приняты к вычету. Это нужно сделать в первом квартале налогового периода, с которого бизнес начал применять пониженные ставки НДС.

Если компания перешла с общей системы на УСН, но ее доход не превышает установленный лимит, и она не стала плательщиком НДС, обязанности работать с НДС у нее не возникает. Но даже при освобождении от НДС на УСН компания обязана восстановить ранее принятый к вычету НДС по недвижимости, если не истек 10 летний срок с момента ее ввода в эксплуатацию или реконструкции.

Если организация выбрала общую ставку (22% или 10% для определенный групп товаров) и сохранила право на вычеты, то в этом случае при переходе на УСН не будет обязанности восстановить суммы НДС, принятые к вычету до перехода.

Как рассчитать сумму восстановления

Расчет суммы восстановления ведется пропорционально остаточной стоимости по формуле:

   НДС к восстановлению = Сумма НДС, ранее принятая к вычету х (Остаточная стоимость объекта/Первоначальная стоимость объекта

Сумма НДС, ранее принятая к вычету - это та сумма налога, которая была заявлена к вычету при покупке или строительстве недвижимости. Эта сумма зафиксирована в счетах-фактурах.

Остаточная стоимость - это разница между первоначальной стоимостью объекта и суммой начисленной на дату перехода амортизации.

Для расчета берется остаточная стоимость по данным бухгалтерского учета без учета переоценок. Если после ввода объекта в эксплуатацию проводились переоценки, их в расчет не включают.

Первоначальная стоимость - это стоимость, по которой объект был принят к учету (без НДС).

Восстановление НДС происходит не сразу всей суммой, а равномерно в течение 10 лет. Каждый год восстанавливают 1/10 от суммы НДС, которая была принята к вычету. Отсчет начинается с года, в котором впервые начала начисляться амортизацию по этому объекту.

Если на момент перехода объект уже полностью самортизирован, или с момента его ввода в эксплуатацию прошло более 15 лет, восстанавливать НДС не нужно.

Перед расчетом нужно сверить данные в инвентарной карточке учета основных средств, поскольку именно оттуда берутся цифры для формулы на дату перехода.

Пример. Расчет суммы восстановления НДС по недвижимости

Восстановление НДС по затратам на модернизацию ОС

В аналогичном порядке нужно восстановить НДС, принятый до перехода на УСН, по затратам на модернизацию недвижимости. На это обратил внимание Минфин в письме от 24 июня 2026 г. № 03 07 11/53908.

Если организация с 1 января 2026 года перешла на УСН и на дату перехода эксплуатирует реконструируемый объект недвижимости, по которому не истекло 10 лет с года, когда началась амортизация с измененной первоначальной стоимости этого объекта, она обязана восстановить суммы НДС восстановлению подлежит:

• НДС, принятый к вычету по строительно-монтажным работам (СМР);

• НДС по товарам, работам, услугам, приобретенным для выполнения СМР при реконструкции объекта недвижимости.

Смотрите правила начисления амортизации с измененной стоимости объекта.

Порядок восстановления таков:

1. Восстановление производится ежегодно в течение 10 лет, начиная с года, в котором начисляется амортизация ОС с измененной стоимостью объекта.
2. Восстановленная сумма НДС отражается в налоговой декларации за последний налоговый период каждого календарного года из указанных 10 лет.

Читайте в бераторе:

• Амортизация реконструированных или модернизированных основных средств
• Увеличение первоначальной стоимости ОС
• Увеличение срока полезного использования ОС
• Изменение ОКОФ как создание нового ОС
• Амортизация полностью самортизированных ОС после модернизации

Пример. Восстановление НДС при модернизации объекта ОС

По какой ставке восстанавливать налог

НДС восстанавливается в сумме, ранее принятой к вычету. Налоговый кодекс не предусматривает пересчета суммы НДС с учетом изменившихся ставок.

Это правило следует из пункта 3 статьи 170 НК РФ. При переходе на спецрежимы (в т. ч. УСН) при восстановлении НДС берется фактическая сумма налога, которая ранее была предъявлена к вычету.

Читайте в бераторе:

• Безвозмездная передача недвижимости
• Переход на УСН без НДС и с НДС
• Восстановление НДС по недвижимости у банкрота
• Восстановление НДС при передаче имущества в уставный капитал

Бухгалтерия.ру