ИП на УСН учитывает доход от продажи недвижимости, даже если она была куплена на физлицо

Если гражданин сначала купил недвижимость для личного использования, а затем решил зарабатывать на сдаче ее в аренду и зарегистрировал ИП на УСН, при продаже недвижимости ему нужно учесть доход при расчете УСН-налога.

Этот вывод закреплен в Определении Верховного Суда РФ от 04.05.2022 № 305-ЭС22-5666 по делу № А41-8332/2021.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику согласно ст. 608 ГК РФ. Собственник недвижимости может сдавать помещения в аренду как физическое лицо, не будучи зарегистрированным в качестве ИП. Обязательной регистрации ИП для сдачи в аренду принадлежащего имущества не требуется.

Но, если сдача имущества в аренду является предпринимательской деятельностью, владелец недвижимости обязан зарегистрироваться как ИП.

Квалификация деятельности в качестве предпринимательской зависит от совокупности факторов, в частности, от цели использования сдаваемых в аренду нежилых помещений, их функционального назначения, целей и оснований их приобретения и т.д.

Граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве ИП, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Обратите внимание, сдача в аренду коммерческой недвижимости не подпадает под самозанятость (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 05.03.2021 № 03-11-11/15838). Самозанятые вправе сдавать в аренду квартиру или другое жилое помещение.

Когда есть предпринимательская деятельность

В Письме Минфина РФ от 24.06.2016 № 03-11-11/37017 говорится о том, что, если гражданин владеет каким-то имуществом коммерческого назначения и сдает его в аренду на систематической основе, эта деятельность считается предпринимательской. В таком случае гражданин должен зарегистрироваться в качестве ИП.

Об осуществлении гражданином предпринимательской деятельности по сдаче в аренду недвижимости, могут свидетельствовать, например, такие характеристики:

• Приобретенная недвижимость имеет коммерческое, производственное, предпринимательское назначение.
• Недвижимость ранее использовалось в предпринимательских целях.

Подтверждают предпринимательскую деятельность, в том числе, договоры аренды на срок более одного года с последующей пролонгацией, регулярное перезаключение договоров и т.п.

Доходы ИП на УСН

На УСН учитываются все доходы от предпринимательской деятельности, в том числе и доходы от реализации имущества. Если недвижимость до ее продажи сдавалась в аренду, это означает, что имущество использовалось в предпринимательских целях.

Тот факт, что недвижимость изначально была куплена и зарегистрирована на физическое лицо без указания статуса предпринимателя само по себе не свидетельствует о том, что оно приобретено в личных, а не в предпринимательских целях.

Поэтому, когда предприниматель продает недвижимость, якобы не связанную с предпринимательской деятельностью, на основании того, что она была куплена просто физлицом, доход от ее продажи нужно учесть в составе доходов для расчета УСН-налога.