ИП на УСН продает недвижимость: какой налог платить?

Минфин рассмотрел вопрос, какой налог должен платить предприниматель на «упрощенке», если он продал свою недвижимость. Свою позицию ведомство высказало в письме от 09.09.2020 №03-11-11/79032.

Доходы

Перечень доходов ИП на УСН, которые облагаются налогами, регулируется пунктом 1 статьи 346.15 НК РФ. В число таких поступлений входят внереализационные доходы, поступления от продажи имущества (товаров, услуг), работ, услуг и имущественных прав. Если предприниматель безвозмездно получил активы, он должен учесть в базе их рыночную стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от продажи товаров, работ и услуг как собственного производства, так и ранее приобретенных. Такими доходами считаются все поступления, связанные с расчетами за проданные товары и работы.

Все доходы учитываются по мере их поступления и по факту получения оплаты. Датой их получения может признаваться день получения денег в кассу или на банковский счет, день погашения задолженности другим способом. В качестве такого способа может выступать взаимозачет. Если передано имущество или права на него, нужно указать в документах день его получения.

Налогообложение

Ранее считалось, что имущество, проданное в рамках УСН, квалифицируется как товар. Т. е. фактически он приобреталось предпринимателем для дальнейшей перепродажи, и фигурировало в документах как использовавшийся в предпринимательской деятельности актив.

Датой получения облагаемого налогом дохода считался день поступления денег от продажи на банковский счет предпринимателя или в кассу.

Сейчас позиция Минфина несколько изменилась. Теперь для признания дохода при «упрощенке» ИП необходимо иметь в документах указание на тот вид деятельности, который связан с продажей недвижимости.

При регистрации в налоговой предполагаемые виды деятельности указываются в кодовой форме. Если соответствующий код есть, и недвижимость использовалась для предпринимательской деятельности, а не для личных целей, полученные от ее продажи средства подлежат обложению налогом по УСН.

НДФЛ

Если недвижимость не использовалась в бизнесе, а была предназначена для личных целей, или предприниматель не указал при регистрации вид деятельности, который связан с ее продажей, полученная выручка облагается НДФЛ.