ГК дополнили специальными нормами о недвижимости
20.01.2022 распечатать
Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» ГК дополнен специальными положениями о недвижимости. В частности, даны новые определения для некоторых объектов недвижимости, установлен способ образования ОС, прописаны права пользования общим имуществом. Все новшества начнут действовать с 1 марта 2023 года.
Новые определения
В частности, в ГК РФ введены новые определения земельного участка и помещения - как объектов недвижимости.
Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»
Земельный участок - это часть поверхности земли, границы которой определены в установленном порядке (новая ст. 141.2 ГК РФ).
Помещение – это обособленная часть здания или сооружения, которая подходит для использования в соответствующих целях (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ):
- для постоянного проживания граждан (жилое помещение);
- для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение);
В здании или сооружении не может быть меньше двух помещений (п. 4 ст. 141.4 ГК РФ).
Пользование вспомогательным имуществом
Отдельно прописан вопрос о правах на помещения, которые нужны для обслуживания других помещений в том же здании или сооружении.
Это различные вспомогательные площади – чердаки, технические этажи, подвалы, крыши, ограждающие конструкции, которые тоже относятся к общему имуществу.
Также к общему имуществу относится оборудование, обслуживающее более одного помещения или машино-места. Это механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, причем вне зависимости от того, где оно находится – внутри или за пределами помещений либо машино-мест.
Общим имуществом может быть и земельный участок, включая элементы озеленения и благоустройства, на котором находится здание.
О том, что такие объекты являются общим имуществом, прямо указано в пункте 2 статьи 141.4 ГК РФ. Самостоятельными недвижимыми вещами для целей гражданского оборота они не являются.
Исключение составляет ситуация, когда по своим характеристикам общее имущество можно использовать самостоятельно. В этом случае оно может выступать как предмет сделок по предоставлению в пользование. Для этого требуется:
- решение не менее 2/3 собственников помещений и машино-мест в соответствующем здании (сооружении);
- соблюдение условия, что это не будет нарушать интересы собственников (п. 7 новой ст. 287.5 ГК РФ).
Права на общее имущество
В новой статье 287.5 ГК РФ также установлены особенности пользования общим имуществом.
Отдельно продавать доли в общем имуществе, так же как и требовать их выдела в натуре собственники не могут.
В пункте 4 говорится, что общим имуществом совместно владеют, пользуются и распоряжаются все собственники помещений и машино-мест в здании. При этом доля каждого из них в общем имуществе определяется пропорционально доле общей площади принадлежащих им помещений (машино-мест) в общей площади здания (то же и при определении количества голосов, необходимых при решении вопросов, связанных с общим имуществом (п. 5 ст. 287.5 ГК РФ)).
При продаже помещения или машино-места соответствующая доля переходит к новому владельцу автоматически (п. 6 ст. 287.5 ГК РФ).
Порядок образования зданий и сооружений
Также Закон № 430-ФЗ регламентировал порядок образования зданий и сооружений. В новой статье 141.3 ГК РФ зафиксировано два способа появления таких объектов недвижимости. Первый – их создание в результате строительства. Второй – образование в результате раздела или объединения других недвижимых вещей.
Как в налоговом, так и в бухгалтерском учете первоначальную стоимость основного средства формируют в зависимости от того, как оно было приобретено.
Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»
Как определить первоначальную стоимость вновь созданного ОС, образованного в результате объединения
Если здание расположено на чужой земле
Вводится правило, согласно которому собственник здания или сооружения, которые расположены на чужом земельном участке, в любом случае вправе пользоваться этим земельным участком для доступа к своей собственности (п. 2 ст. 287.3 ГК РФ).
Это право сохраняется за ним даже в случае гибели объекта. В этом случае у бывшего собственника появляется также право на восстановление объектов. Но воспользоваться им нужно в течение 5 лет. По истечении этого срока право пользования землей прекратится (п. 4 ст. 287.3 ГК РФ).
Также прямо оговаривается, что владелец недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и снести: согласия собственника участка не требуется, если это не противоречит условиям использования земли (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ).
Когда собственник лишится своего имущества
И еще один важный момент. Новая статья 287.7 ГК РФ устанавливает основания для утраты права собственности на имущество. Таких оснований два, и они применяются только в отношении владельцев помещений и машино-мест:
1. использование площадей не по назначению, если это приводит к систематическому нарушению прав и интересов соседей;
2. недопустимое отношение собственника к содержанию помещения или машино-места, приводящее к их разрушению.
В этих случаях органы власти вправе вынести владельцу недвижимости предупреждение. При неисполнении они вправе обратиться в суд с иском о принудительной продаже помещения с торгов (с выплатой собственнику денежной суммы за вычетом расходов на продажу).
