Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве

29.04.2003 распечатать

Материалы подготовлены группой консультантов-методологов
ЗАО «Интерком-Аудит»
Основной инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (соинвесторов, дольщиков), заключая с ними договоры долевого участия (инвестирования). Привлеченные средства других инвесторов — юридических и физических лиц — основной инвестор отражает на счете 86 "Целевое финансирование".
Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с графиком финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту. Перечисленные средства инвестор до окончания строительства учитывает по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"/субсчет "Расчеты с заказчиком по переданным целевым средствам".
Заказчик учитывает поступившие от инвестора целевые средства на счете 86 "Целевое финансирование" и использует их на капитальные затраты по строительству объекта.
В инвестиционном контракте может быть оговорено, что основной инвестор может поручить заказчику выполнять функции инвестора путем привлечения для финансирования строительства в определенной доле других инвесторов. В этом случае заказчик в рамках предоставленных ему инвестором прав заключает с привлеченными юридическими и физическими лицами (соинвесторами, дольщиками) договоры долевого участия (инвестирования) в строительстве.
Поступающие от них средства заказчик учитывает на счете 86 "Целевое финансирование" как дополнительные целевые средства на финансирование строительства.
В процессе инвестиционно-строительной деятельности инвесторами (соинвесторами, дольщиками) могут выступать также другие ее участники: поставщики материалов, оборудования, и др.; подрядные проектно-изыскательские и строительно-монтажные организации; организации, предоставляющие услуги автотранспорта, и др.
Перечисление долевых взносов этими организациями может производиться, как денежными средствами, так и путем взаимозачетов с заказчиком за поставленную продукцию, выполненные работы, оказанные услуги. Переданные заказчику долевые взносы отражаются по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"/субсчет "Расчеты с заказчиком по переданным целевым средствам" в корреспонденции со счетами: 51 "Расчетные счета" — на суммы перечисленных денежных средств; 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" — на суммы произведенных взаимозачетов.
По окончании строительства заказчик определяет инвентарную стоимость объекта, списывает фактические капитальные затраты за счет полученного финансирования и передает каждому инвестору его долю инвентарной стоимости объекта пропорционально внесенным долевым взносам. Одновременно передаются учтенные заказчиком суммы НДС для предъявления бюджету в качестве налоговых вычетов.
Инвесторы принимают к учету переданные заказчиком капитальные затраты и суммы НДС к возмещению, отражают ввод основных средств (после государственной регистрации объектов недвижимости).
В учете производятся следующие записи:
у заказчика:
Дебет 86 "Целевое финансирование" Кредит 08 "Вложения во внеоборотные активы"
Дебет 86 Кредит 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"/ субсчет 1 "Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств";
у инвестора:
Дебет 08 Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"/субсчет "Расчеты с заказчиком по переданным целевым средствам";
Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" Кредит/субсчет "Расчеты с заказчиком по переданным целевым средствам";
Дебет 01 "Основные средства" Кредит 08
Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 68
Налогообложение операций по инвестированию строительства регулируется действующим налоговым законодательством. В соответствии с пунктом 3 статьи 39 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ операции по инвестированию не признаются реализацией и не облагаются налогом на добавленную стоимость.

Налоговый кодекс Российской Федерации

Статья 39. Реализация товаров, работ или услуг
3. Не признается реализацией товаров, работ или услуг:
1) осуществление операций, связанных с обращением российской или иностранной валюты (за исключением целей нумизматики);
2) передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества организации ее правопреемнику (правопреемникам) при реорганизации этой организации;
3) передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью;
4) передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов);
5) передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками;
6) передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества;
7) передача жилых помещений физическим лицам в домах государственного или муниципального жилищного фонда при проведении приватизации;
8) изъятие имущества путем конфискации, наследование имущества, а также обращение в собственность иных лиц бесхозяйных и брошенных вещей, бесхозяйных животных, находки, клада в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации;
9) иные операции в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Статья 146 Объект налогообложения
2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения:
1) операции, указанные в пункте 3 статьи 39 настоящего Кодекса;

В целях налогообложения прибыли организации руководствуются положениями главы 25 НК РФ, которыми установлен состав средств целевого финансирования для целей налогообложения. Согласно подпункту 15 пункта 1 статьи 251 НК РФ к средствам целевого финансирования относятся средства дольщиков-застройщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика. Данные средства используются застройщиком только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре инвестором (юридическим или физическим лицом) — источником целевого финансирования.

Статья 251. Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы
1. При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
15) в виде стоимости дополнительно полученных организацией — акционером акций, распределенных между акционерами по решению общего собрания пропорционально количеству принадлежащих им акций, либо разницы между номинальной стоимостью новых акций, полученных взамен первоначальных, и номинальной стоимостью первоначальных акций акционера при распределении между акционерами акций при увеличении уставного капитала акционерного общества (без изменения доли участия акционера в этом акционерном обществе);

В случае использования средств не по целевому назначению они включаются в состав внереализационных доходов (пункт 14 статьи 250 НК РФ).

Статья 250. Внереализационные доходы
В целях настоящей главы внереализационными доходами признаются доходы, не указанные в статье 249 настоящего Кодекса.
Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:
14) в виде использованных не по целевому назначению имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, которые получены в рамках благотворительной деятельности (в том числе в виде благотворительной помощи, пожертвований), целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств. В отношении бюджетных средств, использованных не по целевому назначению, применяются нормы бюджетного законодательства Российской Федерации.
Налогоплательщики, получившие имущество (в том числе денежные средства), работы, услуги в рамках благотворительной деятельности, целевые поступления или целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы по месту своего учета отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Министерством Российской Федерации по налогам и сборам.

Заказчики-застройщики ведут раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства подлежат налогообложению с даты их получения.
К средствам целевого финансирования, связанным с инвестированием строительства, относятся также инвестиции, полученные:
при проведении инвестиционных конкурсов (торгов);
от иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения при условии использования их в течение одного календарного года с момента получения.
Указанные средства, а также производимые за их счет капитальные затраты на создание амортизируемого имущества налогом на прибыль не облагаются.

Бератор нового поколения
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

То, что нужно каждому бухгалтеру. Полный объем всегда актуальных правил учета и налогообложения.

Подключить бератор

Бератор Практическая энциклопедия бухгалтера
Бухгалтерия.ru
Подпишитесь на наши рассылки, чтобы первыми быть в курсе всего нового из мира бухучета, получать эксклюзивные издания и полезные подарки.

Loading...