«Коммунальный» учет для арендодателя на УСН

По общему правилу, заключая договор аренды, компания берет на себя обязанность нести расходы на арендованное имущество (п. 2 ст. 616 ГК). Следовательно, плата за коммунальные услуги ложится именно на арендатора. Собственно говоря, он вполне может оплачивать «коммуналку» самостоятельно, подписав соглашение напрямую с поставщиком подобных услуг. Однако довольно часто фирмы предпочитают оставить эти хлопоты собственнику помещения, лишь возмещая ему соответствующие затраты. Сумма компенсации при этом может как включаться в арендную плату, так и перечисляться отдельно, сверх цены договора аренды. В любом случае, по мнению специалистов Минфина, в целях применения УСН ее необходимо учитывать в доходах.

Так, в письме от 10 февраля 2009 года № 03-11-09/42 финансисты указали, что при определении объекта налогообложения «упрощенцы» учитывают доходы, перечисленные в «прибыльных» статьях 249 и 250 Налогового кодекса, и не принимают к учету лишь доходы, поименованные в статье 251 Кодекса. Между тем в данной норме НК доходы в виде возмещения коммунальных платежей не упомянуты. В связи с этим эксперты финансового ведомства пришли к выводу, что сумму «коммунальной» компенсации арендодатель, применяющий УСН, должен включать в состав доходов. Подобную позицию представители Министерства финансов высказывают уже не впервые (письма Минфина от 17 ноября 2008 г. № 03-11-05/274, от 7 апреля 2008 г. № 03-11-04/2/67). Поддерживают ее и некоторые судьи (постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 г. № А57-9388/06).

Такие разные объекты…

Безусловно, для «упрощенцев», которые в качестве объекта налогообложения выбрали «доходы, уменьшенные на величину расходов», в приведенном Минфином порядке учета сумм возмещения коммунальных платежей, по сути, нет ничего криминального. Согласно подпункту 5 пункта 1 и пункту 2 статьи 346.16 Налогового кодекса они вправе учитывать при расчете единого налога материальные расходы в соответствии с перечнем и порядком, предусмотренными для исчисления налога на прибыль организаций статьей 254 Кодекса. К таковым, в частности, относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК). Следовательно, применяя «доходно-расходную» УСН, фирмы вправе включить сумму уплаченных за арендатора коммунальных платежей в состав расходов. Причем это правило действует даже в том случае, если «коммуналка» включена в арендную плату (письмо Минфина от 15 января 2009 г. № 03-11-09/05). Главное, чтобы данное условие было прописано в договоре и имелось документальное подтверждение величины расходов.

Иными словами, в рассматриваемом случае стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором, «упрощенцы» учитывают как в доходах, так и в расходах, а значит, соответствующая сумма не влияет на величину налоговых обязательств арендодателя. Однако если речь идет о фирмах, применяющих УСН с объектом налогообложения «доходы», картина меняется, поскольку учитывать при расчете единого налога какие-либо расходы помимо уплаченных пенсионных взносов и «больничных» пособий, они не вправе. Посему подобным «упрощенцам» предлагаемый финансистами порядок учета сумм возмещения коммунальных платежей более чем невыгоден. Впрочем, если компания готова отстаивать свою позицию в суде, то с представителями Минфина вполне можно поспорить.

«Невыгодный» доход

Статья 41 Налогового кодекса гласит, что в целях применения норм НК доходом признается экономическая выгода, получаемая налогоплательщиком в натуральной или денежной форме, которая учитывается при возможности ее оценки и только в той мере, в которой ее можно оценить. Между тем в рассматриваемой ситуации никакой экономической выгоды у фирмы не возникает: ровно ту же сумму, которую арендодатель получает от арендатора, он перечисляет коммунальным службам. В связи с этим тем более несправедливой представляется необходимость включения суммы возмещения в состав доходов и уплаты с нее единого налога. Собственно говоря, такого мнения придерживаются и многие судьи (постановления ФАС Северо-Западного округа от 19 октября 2006 г. № А56-24646/2005, от 13 июня 2006 г. № А66-7256/2005, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 июля 2005 г. № А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1).

К примеру, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 21 апреля 2008 года по делу № А39-362/2007 арбитры указали, что возмещение арендаторами сумм коммунальных платежей, перечисленных арендодателем соответствующим поставщикам, не является доходом налогоплательщика-арендодателя. Речь в данном случае идет, подчеркнули они, именно об оплате арендаторами услуг сторонних организаций, а не о перепродаже части услуг арендодателем арендатору. Кроме того, с данным решением впоследствии согласился и Высший Арбитражный Суд, отказав налоговикам в пересмотре дела в порядке надзора (определение ВАС от 7 августа 2008 г. № 10079/08).

М. Тушнов,
эксперт «Федерального агентства финансовой информации»

Подпишись на рассылку