Аренда с «вмененными» осложнениями

Глава 25 Налогового кодекса предусматривает два варианта учета в целях налогообложения прибыли доходов от сдачи имущества в аренду. Если предоставление недвижимости во временное пользование является уставным видом деятельности компании или осуществляется ею на систематической основе, то суммы арендных платежей могут включаться в состав доходов от реализации (письмо Минфина от 21 октября 2008 г. № 03-03-06/1/594). В противном случае их следует относить к внереализационным расходам (п. 4 ст. 250 НК).

В то же время в ряде случаев деятельность по передаче в аренду тех или иных площадей подпадает под «вмененку» (подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК). И договор аренды, заключенный компанией, вполне может относиться именно к таким ситуациям — со всеми вытекающими последствиями в виде раздельного учета доходов, уплаты ЕНВД и сдачи «вмененной» отчетности.

В ответе за арендатора

По смыслу подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса арендная деятельность компании подпадает под уплату ЕНВД, если:

• предметом аренды является торговое место, расположенное в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, либо в нестационарной сети;
• во временное пользование сдается объект организации общественного питания, не имеющий зала обслуживания посетителей.

Таким образом, при решении вопроса о переводе арендодателя на «вмененку» главным признается то обстоятельство, какую деятельность осуществляет второй участник арендного соглашения. Если арендатор планирует заниматься торговлей или оказывать услуги общественного питания, то арендодатель автоматически попадает в зону «вмененного» риска. Правда, уплачивать ЕНВД все же не придется, если «позаимствованное» помещение превратится в магазин, павильон, кафе или иные объекты торговли или общепита, имеющие залы обслуживания клиентов. В противном случае арендодателю «вмененки» не избежать. В частности, именно к такому выводу пришли специалисты главного финансового ведомства в письме от 8 февраля 2008 г. № 03-11-04/3/57. Причем тот факт, что речь в данном случае шла о предоставлении в аренду свободных площадей в зданиях бань, на рассуждения финансистов никак не повлиял.

Впрочем, та примечательная особенность, что, по большому счету, какие именно помещения сдаются в аренду, значения не имеет, экспертами Минфина отмечалась и ранее. Так, в письме от 22 января 2008 г. № 03-11-04/3/9 чиновники рассмотрели ситуацию, когда фирмой сдавалось в аренду складское помещение, лишь часть которого арендатором использовалась по назначению. Вторую часть он поделил и переоборудовал под торгово-розничные точки, хотя изначально арендуемые площади не предназначались для ведения торговли. В своих разъяснениях представители финансового ведомства порекомендовали собственнику квадратных метров в отношении доходов от сдачи их в аренду применять ЕНВД, посчитав в данном случае все помещение торговым местом.

А вот в письме от 16 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/560 специалисты Минфина пришли к выводу, что если согласно договору аренды назначение арендуемого помещения — для складирования, а не для розничной торговли, то соответствующие доходы арендодателя «вмененным» налогом не облагаются. Однако как ни парадоксально, это еще не означает, что финансисты изменили свое мнение…

Старая песня о главном

Дело в том, что правило, выведенное экспертами финансового ведомства в письме № 03-11-04/3/560, содержит одну существенную оговорку: договор аренды должен быть заключен строго в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса.

При этом чиновники ссылаются главным образом на статью 607 ГК, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии таковых условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Очевидно, что к подобным сведениям представители Минфина относят и указание назначения сдаваемого в аренду помещения. В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса, подчеркивают они, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом если арендатор пользуется им не в соответствии с его назначением или иными условиями арендного соглашения, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По сути, Минфин остался при своем мнении: только при условии соответствия деятельности арендодателя «невмененному» назначению арендованных площадей тому не грозит уплата ЕНВД. Следовательно, определяющую роль в рассматриваемой ситуации все же играет то, какую деятельность фактически осуществляет арендатор.

М. Тушнов,
эксперт «Федерального агентства финансовой информации»

Подпишись на рассылку