«Упрощенец» продает недвижимость
Как известно, товар — это любое имущество, реализуемое, либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Поэтому объекты недвижимости для последующей реализации необходимо учитывать как товар (письмо Минфина России от 20 августа 2007 г. № 03-11-04/2/206).
Налогоплательщики, применяющие упрощенный режим налогообложения (УСН), при определении налоговой базы по налогу вправе уменьшать полученные доходы на сумму расходов по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
С этим фактом согласились ранее Минфин России и ФНС России (письмо ФНС России от 4 октября 2006 г. № ГВ-6-02/ 982@, письмо Минфина России от 11 июля 2007 г. № 03-11-05/148). В письмах также содержится указание на то, что расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются при определении налоговой базы по мере реализации указанных товаров (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
внимание
Датой получения доходов «упрощенца» признается день поступления средств на счета в банк или в кассу, день получения иного имущества или имущественных прав (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Выходит, что «упрощенцы» могут использовать только кассовый метод.
Общие правила
Напомним, что реализация товаров организацией или индивидуальным предпринимателем предусматривает передачу права собственности на них одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ). При определении объекта налогообложения фирмы учитывают доходы от реализации товаров, реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со статьей 249 Налогового кодекса (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары или имущественные права, которые выражены в денежной или натуральной формах.
В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов, поступления, связанные с расчетами за реализованные товары или имущественные права, признаются в соответствии с методом начисления или кассовым методом.
Отметим, что при реализации товаров налогоплательщики вправе также уменьшить доходы от этих операций на сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией, в том числе на сумму расходов по хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемых товаров.
Однако к таким расходам не относятся затраты, связанные с увеличением стоимости приобретения товаров, доведением их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы, связанные с проведением реконструкции части нежилого здания, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны.
Идем в «обход»?
Основным козырем финансистов, для того чтобы не признавать затраты на сооружение и реконструкцию в составе расходов является то, что такие расходы не поименованы непосредственно в главе 26.2 Налогового кодекса. Но из этого положения есть выход.
В некоторых ситуациях такие затраты возможно представить как материальные расходы. Заметим, что этот вид расходов «упрощенцам» допускается учитывать при налогообложении.
Так, согласно статье 254 Налогового кодекса, материальные расходы включают затраты на:
- приобретение материалов, которые используются:
- для упаковки и иной подготовки произведенных или реализуемых товаров (включая предпродажную подготовку). Почему бы сюда не отнести, к примеру, расходы на приобретение краски? Ведь покраска здания может быть этапом предпродажной подготовки;
- на другие производственные и хозяйственные нужды (проведение испытаний, контроля, содержание, эксплуатацию основных средств и иные подобные цели);
- приобретение комплектующих изделий, подвергающихся монтажу, и (или) полуфабрикатов, подвергающихся дополнительной обработке у налогоплательщика;
- приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями, а также на выполнение этих работ (оказание услуг) структурными подразделениями налогоплательщика.
Напомним, что к работам производственного характера относятся выполнение отдельных операций по производству продукции, выполнению работ, оказанию услуг, обработке сырья, контролю за соблюдением установленных технологических процессов, техническое обслуживание основных средств и другие подобные работы, а также транспортные услуги сторонних организаций.
«Маневр» для затрат
Если же затраты на дооборудование объекта «разложить» на материальные расходы не представляется возможным, то существует и другой вариант.
Можно использовать здание некоторое время, тогда затраты на его приобретение, как и затраты на дополнительные сооружения, можно учесть при налогообложении. Но только сам объект первоначально должен быть признан в качестве основного средства, а не как товар. Для этого бухгалтер составляет следующие проводки:
Дебет 41 Кредит 60
— приняты к учету приобретенные для продажи товары;
Дебет 60 Кредит 51
— произведена оплата поставщику за приобретенные товары;
Дебет 62 Кредит 90.1
— отражена продажа товаров покупателям;
Дебет 90.2 Кредит 41
— списана стоимость проданных товаров.
Учет основных средств:
Дебет 08.4 Кредит 60
— отражены вложения организации в приобретение здания;
Дебет 01 Кредит 08.4
— отражено принятие в эксплуатацию объекта основных средств;
Дебет 60 Кредит 51
— отражена оплата здания продавцу;
Дебет 62 или 76 Кредит 91.1
— признан прочий доход при продаже основного средства;
Дебет 51 Кредит 62 (76)
— получена оплата от покупателя.
Так, при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы по приобретению, сооружению и изготовлению основных средств (подп. 1 п. 1 ст. 346.16). (О бухгалтерском и налоговом учете на «упрощенке» читайте бератор «УСН на практике»).
