Земельный вопрос: чиновники в поисках решения

Взаимные опасения

В редакцию журнала «Московский бухгалтер» пришло письмо от руководителя подмосковной фирмы, который является владельцем здания, расположенного на арендуемом участке земли. Правда, эта земля является собственностью государства. В связи с этим предпринимателя интересует, можно ли будет выкупить этот участок по льготной цене. Он опасается, что власти могут изъять принадлежащую им землю. Читатель спрашивает: к чему готовиться в будущем и на какие документы опираться, покупая землю или получая ее в аренду?

Сегодня в собственности государства и муниципалитетов находится подавляющее большинство земельных участков, но выгода от такого владения весьма спорная. Для того чтобы улучшить полезное использование этого имущества, государству необходимо привлекать частных собственников. Однако это станет возможным только после снижения выкупной стоимости участков. Чиновники, видимо, долгое время не были готовы к такому шагу, поскольку подобные предложения замораживались на этапе обсуждения. По их мнению, занижение стоимости земли приведет к спекуляциям, а бюрократизм при выкупе резервированных участков создаст почву для коррупции. Кроме того, власти опасаются неизбежных убытков при переоформлении земель, считает заместитель руководителя Комитета по налоговой и бюджетной политике Российского союза промышленников и предпринимателей Сергей Беляков:

— Никакого выкупа сегодня нет и быть не может, поскольку право собственников не определено, фактически земля принадлежит властям. Нам надо понять, хотим ли мы, чтобы существовал нормальный цивилизованный земельный рынок?

Бояться массовой спекуляции участками не стоит, поскольку через это прошли все страны, пережившие массовую приватизацию, отмечает заместитель руководителя Департамента имущественных и земельных отношений экономики природопользования Минэкономразвития Андрей Ивакин. Сегодня Минэкономразвития разрабатывает 15 крупных законопроектов в области земельных отношений. Причем наиболее сложным для чиновников стал вопрос, регулирующий цену участков под зданиями. Около 80 процентов таковых оформлены в собственность или аренду. Поэтому власти максимально заинтересованы капитализировать земельный рынок, чтобы он стал приносить прибыль.

ДЕПУТАТЫ ПРОТИВ СПЕКУЛЯЦИЙ

Сегодня в некоторых районах Подмосковья цены на работы по землеустройству доходят до 10 тысяч рублей за сотку. Обуздать аппетиты коммерсантов решила Мособлдума, которая рассмотрела и одобрила областной законопроект «О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства».

Цель документа — ограничить максимальную стоимость данных видов работ. Отныне за 450 рублей землеустроитель обязан выполнить для заказчика ряд мероприятий: собрать информацию о земельном участке, содержащуюся в Государственном земельном кадастре, Государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, а также геодезической, картографической и иной необходимой документации.

Однако у местных чиновников есть опасения, что низкая ценовая планка не позволит коммерческим структурам работать на рынке землеустройства. В результате муниципальным властям придется организовывать такие службы за свой счет, что повлечет дополнительные расходы для бюджета.

Спорный законопроект

Решить проблему приобретения предприятиями прав собственности и аренды земельных участков призван соответствующий законопроект. По словам заместителя председателя Совета Федерации Александра Торшина, этот документ должен улучшить бизнес-климат в стране.

Согласно документу, который прошел первое чтение, всех землепользователей к 2010 году разделят на две категории, для которых будет установлен разный ценовой режим. В первую категорию войдут владельцы или арендаторы земельных участков с имуществом, которое было раньше в госсобственности. Чтобы выкупить такую землю, предпринимателю необходимо будет заплатить 2,5 процента от кадастровой стоимости участка. Исключения составляют лишь столица и Санкт-Петербург, для которых в законопроекте предусмотрены особые условия. В этом случае плата за землю составит 20 процентов от ее кадастровой стоимости. Однако директор Департамента по законодательству Торгово-промышленной палаты Сергей Васильев считает это положение документа неправомерным. По его словам, в случае реконструкции зданий цена выкупа московских и питерских земель автоматически возрастет до 80 процентов. А это уже противоречит статье 40 Земельного кодекса и Конституции.

Вторая категория землепользователей — это все оставшиеся организации. Для них до 2010 года будет сохранен нынешний порядок оформления земли. После указанного срока цена участка будет такой же, как и его кадастровая стоимость. Разработчики законопроекта считают, что предложенные в нем условия вполне либеральные для землепользователей. Зато минусы для властей — налицо: ожидается падение цены выкупа в 2,3 раза. Это означает, что нынешняя стоимость земли — 736 млрд рублей — уменьшится до 190 млрд.

Несмотря на вполне удобные условия для приобретения земли в собственность, предприниматели настаивают на 3-годичной рассрочке таких платежей: выплатить всю сумму сразу тяжело не только малому бизнесу, но и крупным предприятиям. Причем такие пожелания весьма оправданны, учитывая то, что кадастровая стоимость земли постоянно пересматривается в сторону повышения. Сергей Васильев считает, что при оценке стоимости участка следует применять действующие нормативы, а не кадастровую стоимость. Дело в том, что последняя превышает нынешние нормы в 1,5—2 раза.

Кроме того, серьезной и нерешенной проблемой является определение цены выкупа земельного участка. Ведь сегодня в суде можно оспорить не стоимость земли, а лишь несоблюдение специалистом процедуры оценки. По словам Сергея Белякова, земельная реформа не должна быть фискальной. Но поскольку поступления в региональные бюджеты существенно снизились, местные власти стремятся увеличить доходы за счет земельного налога.

Большие трудности с оформлением необходимых документов ориентируют предпринимателей не покупать землю, а брать ее в аренду. Поэтому ТПП предлагает продлить сроки земельной реформы и переходного периода до 2012 года.

Это вызвано опасениями, что у многих фирм не хватит времени скопить средства для расплаты за землю.

ДЕЛА СТОЛИЧНЫЕ

По словам начальника управления Департамента земельных ресурсов Москвы Игоря Шустова, лишь 330 земельных участков столицы находятся в частной собственности. Сегодня в Москве сформированы 83 производственные зоны, плотность застройки которых невысока. В свою очередь, Генплан города подразумевает сокращение количества земли под промышленными предприятиями с 20 до 15 тысяч гектаров, а в будущем — до 7,5 тысяч.

В результате изучения участков в новый земельный кадастр будут внесены все последние изменения. Если же земли будут использованы не по целевому назначению, за это будет предусмотрен штраф — 80 процентов кадастровой стоимости.

На службе у государства

Если нововведения в порядке выкупа госсобственности еще только предвидятся, то документ, регулирующий условия резервирования участков властями, уже существует. По словам Андрея Ивакина, закон от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ о предварительном резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд (полный текст этого документа вы можете посмотреть в справочной правовой системе КонсультантПлюс) должен выполнить две экономические задачи: снизить затраты государства на выкуп земельных участков и на резервацию свободных земель.

Основное достоинство этого закона — защитить интересы собственников от убытков, связанных с реконструкцией объектов перед предстоящим изъятием. Однако некоторые положения этого документа вступят в силу в 2010 году. В частности, основанием для резервирования земельных участков станут заранее подготовленные документы. Причем необходимость изъятия земли будет обсуждаться на публичных слушаниях. Но, пока этого не произошло, действует нынешний порядок резервирования. А это значит, что предприниматели, к сожалению, не смогут узнать, какие именно участки зарезервировало под свои нужды государство. Причем сохранить свое право на уже застроенный участок власти могут в течение 7 лет. В отношении свободных земель срок резервирования составляет до 20 лет. При этом важно помнить, что некоторые участки и вовсе не подлежат приватизации либо это право ограничено (в связи со строительством).

Александр Лебедев