Здания покупают по Земельному кодексу

Если фирма купила здание, которое расположено на чужом участке, она получает право использовать не только землю под строением, но и прилегающую к нему территорию. Причем речь идет о площади, которая необходима, чтобы здание можно было эксплуатировать на тех же условиях, что и при прежнем собственнике (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Нормы с аналогичным содержанием есть и в Гражданском кодексе. По договору продажи здания покупатель одновременно получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима, чтобы пользоваться ею. То есть, согласно Гражданскому кодексу, если компания продает здание, его покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 1, 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Суды разошлись во мнениях

Земельный и Гражданский кодексы по-разному называют право на земельный участок, которое компания приобретает вместе со зданием. В первом случае (ЗК РФ) – «право на использование», во втором (ГК РФ) – «право пользования» землей. Помимо этого, ни один кодекс прямо не определяет, как именно компания может пользоваться (использовать) земельный участок. Из буквального прочтения норм Гражданского кодекса можно сделать вывод, что при покупке здания на чужой земле новый собственник получает право бессрочно использовать соответствующую часть земельного участка на тех же условиях, что и прежний владелец недвижимости (п. 1 ст. 271, ст. 268–270 ГК РФ).

В итоге совершенно неясно, какими правами обладает покупатель здания по отношению к участку. Будет ли он его собственником, арендатором, пользователем или кем-то еще?

Судебная практика этот вопрос также однозначно не проясняет.

В отдельных решениях суды считают, что при сделках продажи здания с одновременной передачей участка к новому владельцу переходит не право, а условия пользования землей. Это означает, что сохраняются размеры, целевое назначение земли и ограничения ее использования. При этом собственник участка имеет возможность установить вид землепользования для покупателя недвижимости. Так, он может сдать землю в аренду, передать в постоянное (бессрочное) пользование и т. д. Об этом сказано, например, в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. № 61, а также в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2004 г. по делу № 74-3235/02-К1-Ф02-2246/04-С2.

Иногда суды толкуют упомянутые нормы Земельного и Гражданского кодексов следующим образом. Если продавец недвижимости арендовал участок, покупатель также сможет пользоваться им на правах аренды. Такой вывод содержит, например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2003 г. по делу № КА-А40/2301-03.

Из двух кодексов нужно выбрать один

Чтобы разрешить описанное законодательное противоречие, необходимо прояснить два момента. Первый – нужно определить, что Земельный и Гражданский кодексы подразумевают соответственно под выражениями «право на использование» и «право пользования». Кроме того, необходимо выяснить, нормы какой отрасли права следует применять.

Переход прав на участки связан с использованием земель. Эту сферу регулирует земельное законодательство (ст. 3 ЗК РФ). То есть в спорных ситуациях его нормы имеют приоритет перед соответствующими положениями Гражданского кодекса.

Поэтому, когда компания покупает объект недвижимости, право на участок переходит к ней по Земельному кодексу.

Определяем площадь участка...

Итак, мы выяснили, что при покупке здания фирма получает и землю, которой владел продавец недвижимости (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Занимаемую зданием площадь участка, которая необходима для его использования, определяют в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса. Согласно ей, предельные размеры участка должны быть установлены с соблюдением норм отвода земель, а также правил землепользования, застройки и других.

Размер участка, который расположен непосредственно под зданием, определяют по его границам на основе технических паспортов или других подобных документов. Об этом, в частности, сказано в постановлениях Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 октября 2004 г. по делу № А33-440/04-C2-Ф02-4363/ 04-C2, а также Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2003 г. по делу № Ф09-3726/03-ГК.

...и его границы

Определяя границы участка, нужно учитывать все недвижимое имущество, подъезды, проходы к ним, а также строения, связанные с инфраструктурой (п. 4 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105, далее – Положение).

Устанавливать границы участков нужно с учетом прав соседних землепользователей. Допустим, им необходимо эксплуатировать какие-то объекты в границах участка (п. 4 Положения). Речь идет о, например, инженерных коммуникациях, пешеходных переходах, проездах к расположенным за пределами участка объектах, если по-другому добраться до них не получается, и т. д.

При этом специальных норм, с помощью которых можно было бы определить границы земельного участка при покупке здания, законодательство не содержит.

Таким образом, окончательные границы участков в рассмотренной ситуации определяют, когда проводят землеустроительные работы, с учетом фактических обстоятельств.

Права соседей

Данные права устанавливает Положение о проведении территориального землеустройства (утверждено постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 396). В частности, пункт 10 данного документа обязывает извещать о межевании всех соседей, чьи интересы могут быть затронуты. Причем сделать это необходимо в письменной форме не позднее чем за семь дней до начала работ по землеустройству.

Аналогичные гарантии соседям предоставляет Инструкция по межеванию земель (утверждена Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г., далее – Инструкция). Согласно этому документу, во время процедуры установления границ участка должны присутствовать землепользователи-соседи или их представители (подп. 9.1, 14.1, 14.3 Инструкции). Если кто-либо из них отказался участвовать в межевании, этот факт необходимо зафиксировать в акте согласования границ земельного участка. При этом проводят предварительное межевание. В течение 30 календарных дней соседям нужно отправить повторные уведомления. В них надо указать сроки явки для согласования границ земельного участка. В случае их повторной неявки или отсутствия письменного отказа от участия в межевании границы земельного участка считают установленными.

Если земли не хватает

Как мы упоминали выше, покупатель приобретает не только здание, но и право использовать земельный участок на тех же условиях, что и прежний собственник. Нередко возникают ситуации, когда предыдущему владельцу принадлежал участок меньшего размера, чем гарантирует Земельный кодекс.

Покупатель здания может претендовать только на ту землю, которой владел или пользовался продавец. Такой вывод обусловлен требованиями Земельного кодекса и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация – это процедура, в ходе которой государство признает право компании на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ).

В рассмотренном случае покупатель здания не вправе требовать от продавца передать ему участок в большем размере. Ведь последний не может распоряжаться тем, что ему не принадлежит.

«Расширить» участок реально

Однако покупатель здания может получить земельный участок большего размера, чем тот, которым владел или пользовался продавец. Для этого ему следует обратиться в учреждения местного самоуправления. В настоящее время они распоряжаются земельными участками (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Такое положение действует до момента окончательного разграничения государственной собственности на землю. Например, в Москве правом распоряжаться участками наделен Москомзем.

Участки большего размера предоставляют в порядке, предусмотренном главой 5 Земельного кодекса. По нему, для начала нужно заручиться согласием собственника участка, на который претендует компания. Кроме того, покупатель здания должен доказать, что дополнительная территория действительно необходима для того, чтобы использовать здание (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61, постановление ФАС Уральского округа от 26 января 2004 г. по делу № Ф09-4087/03-ГК).

Как оформить размежевание?

Новые границы земельного участка закрепляют в акте размежевания земель. Данный документ составляет соответствующая уполномоченная служба. При этом также должны присутствовать владельцы, собственники и пользователи смежных земельных участков. Если на одном участке расположено несколько зданий или строение принадлежит группе собственников, их также следует пригласить на процедуру составления акта. Такое требование подкрепляет существующая судебная практика (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 11 июня 2003 г. по делу № А80-8912/02-20).

Межевание – процесс, в ходе которого изменяют, закрепляют, устанавливают или восстанавливают границы земельных участков. Итоги мероприятия отражают в проектах межевания.

Татьяна Крыжная, юрисконсульт ООО «ФБК»