Загородная недвижимость
04.05.2008 распечататьВ последние годы одним из самых надежных и прибыльных способов вложения свободных денежных средств организации является инвестирование капитального строительства, например, строительство загородных коттеджей и коттеджных поселков. Как организации учесть расходы, связанные со строительством коттеджных поселков? Нужно ли включать построенные дома в состав основных средств? Как отразить продажу построенных коттеджей в бухгалтерском учете?
У собственников загородных земельных участков имеется возможность построить дом, отвечающий любым запросам и фантазиям.
Строительство обычно поручают специализированной фирме. Также довольно часто организации строят дома по имеющимся типовым проектам, а затем продают их.
Операции, связанные с инвестиционной деятельностью, таят в себе многочисленные трудности.
Субъекты инвестиционной деятельности
Для начала напомним основные термины. Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, установлены Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ об инвестиционной деятельности (далее — Закон № 39-ФЗ). Согласно статье 1 данного закона, под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.
Данный закон определяет и субъекты инвестиционной деятельности. В статье 4 Закона № 39-ФЗ указано, что к ним относятся инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Пункт 6 статьи 4 Закона № 39-ФЗ допускает совмещение функций двух и более субъектов инвестиционной деятельности, если иное не установлено договором или государственным контрактом, заключаемыми между ними.
Таким образом, если организация строит загородный коттедж на собственные или заемные средства, то она является инвестором, после завершения строительства приобретает право собственности на построенные коттеджи и соответственно может распоряжаться им по своему усмотрению.
внимание
Для правильного отражения в учете операций по строительству необходимо определить, для какой цели организация-инвестор строит загородные коттеджи.
Цели строительства
Для правильного отражения в учете операций по строительству необходимо определить, для какой цели организация-инвестор строит загородные коттеджи. Существуют два возможных варианта.
Первый — строительство для дальнейшего использования для собственных нужд предприятия, например для размещения собственных сотрудников или для извлечения прибыли, например сдачи в наем (аренду). На практике данный вариант практически не используется, так как затраты на строительство достаточно велики, а период их окупаемости при сдаче в наем длительный и, соответственно, мало выгоден.
Второй вариант — это строительство на продажу, наиболее часто используемый.
Строим на продажу
Рассмотрим подробно вариант строительства загородных коттеджей для дальнейшей их продажи.
Для того чтобы определиться, какой бухгалтерский счет использовать для отражения данного актива, обратимся к Положениям по бухгалтерскому учету.
В пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н, перечислены требования к активам, соблюдение которых позволяет отразить их в составе основных средств:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т. е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Таким образом, если фирма строит загородные коттеджи для того, чтобы затем их продать, то их нельзя учитывать в качестве основных средств и соответственно затраты, связанные со строительством этих коттеджей, нельзя учитывать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Активы, предназначенные для продажи, в соответствии с ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», утвержденного приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. № 44н, должны учитываться в составе материально-производственных запасов.
Готовая продукция как конечный результат производственного цикла в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01 также является частью материально-производственных запасов, предназначенных для продажи.
Пример 1
ООО «Строитель» построило три загородных коттеджа. Затраты на их строительство составили 11 635 283 руб., в том числе:
- материалы — 5 950 000 руб. (без учета НДС);
- зарплата рабочих (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве) — 2 677 385 руб.;
- расходы по услугам подрядчиков — 1 456 000 руб. (в том числе НДС — 222 102 руб.);
- амортизация оборудования — 985 000 руб.;
- общехозяйственные расходы — 789 000 руб.
В учете ООО «Строитель» отражаются следующие проводки:
Дебет 20 Кредит 10
— 5 950 000 руб. — списаны материалы на строительство;
Дебет 20 Кредит 70, 69
— 2 677 385 руб. — начислена зарплата рабочим (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве);
Дебет 20 Кредит 60
— 1 233 898 руб. (1 456 000 – 222 102) — отражены расходы по подрядным работам;
Дебет 19 Кредит 60
— 222 102 руб. — отражен НДС по подрядным работам;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— 222 102 руб. — возмещен из бюджета НДС по подрядным работам;
Дебет 20 Кредит 02
— 985 000 руб. — начислена амортизация основных средств ;
Дебет 20 Кредит 26
— 789 000 руб. — списаны общехозяйственные расходы;
Дебет 43 Кредит 20
— 11 635 283 руб. — отражены в составе готовой продукции три построенных загородных коттеджа.
Строим на заказ
Часто бывает так, что организация выполняет строительные работы по конкретному заказу. В данном случае организация-строитель будет являться подрядчиком. В бухгалтерском учете такая деятельность отражается иначе.
Пример 2
ООО «Подрядчик» построило коттедж по заказу ООО «Заказчик». Стоимость коттеджа по договору — 3 800 000 руб. (в том числе НДС 578 661 руб.). Договором предусмотрено, что 50 процентов стоимости коттеджа должно быть оплачено авансом до начала его строительства.
Фактические расходы ООО «Подрядчик» по строительству коттеджа составили 2 717 369 руб., в том числе:
- материалы — 1 250 000 руб. (без учета НДС);
- зарплата рабочих (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве) — 927 369 руб.;
- амортизация основных средств — 90 000 руб.;
- общехозяйственные расходы — 450 000 руб.
В бухгалтерском учете ООО «Подрядчик» данные операции отражает следующими проводками:
Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
— 1 900 000 руб. (3 800 000 руб. × 50%) — получен аванс на строительство коттеджа;
Дебет 76 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 289 831 руб. (1 900 000 руб. × 18% : 118%) — начислен НДС с полученного аванса;
Дебет 20 Кредит 10
— 1 250 000 руб. — списаны материалы на строительство коттеджа;
Дебет 20 Кредит 70, 69
— 927 369 руб. — начислена зарплата рабочим (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве);
Дебет 20 Кредит 02
— 90 000 руб. — начислена амортизация основных средств;
Дебет 20 Кредит 26
— 450 000 руб. — списаны общехозяйственные расходы, приходящиеся на строительство коттеджа;
Дебет 62 субсчет «Расчеты с заказчиком» Кредит 90 субсчет «Выручка»
— 3 800 000 руб. — отражена выручка за проданный коттедж;
Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 579 661 руб. — начислен НДС с операции по реализации коттеджа;
Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с заказчиком»
— 1 900 000 руб. — зачтен ранее полученный аванс;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76
— 289 831 руб. — восстановлен НДС с суммы зачтенного аванса;
Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с заказчиком»
— 1 900 000 руб. (3 800 000 – 1 900 000) — получена оставшаяся часть стоимости коттеджа;
Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 20
— 2 717 369 руб. — списана себестоимость работ по строительству коттеджа;
Дебет 90 субсчет «Прибыль/убыток от продаж» Кредит 99
— 502 970 руб. (3 800 000 – 579 661 – 2 717 369) — отражен финансовый результат от строительства и реализации коттеджа.
При этом сумма 502 970 руб. должна быть учтена при расчете налогооблагаемой прибыли (при условии, что величина расходов по строительству коттеджа в бухгалтерском и налоговом учете совпадает).
В некоторых случаях заказчик может передать подрядчику собственные материалы для строительно-монтажных работ.
внимание
Если построенные коттеджи предназначены для продажи, то они будут являться «конечным результатом производственного цикла» и подпадать под определение готовой продукции. Учитывать их нужно на счете 43 «Готовая продукция», а первоначальные расходы по строительству собирать на счете 20 «Основное производство».
В Гражданском кодексе договор на переработку давальческого сырья не выделен в самостоятельный вид договора. Данный договор следует рассматривать как разновидность договора подряда. Поэтому к нему должны применяться нормативные положения о договоре подряда. Согласно статье 704 Гражданского кодекса, если заказчик намерен предоставить свои материалы, в договоре это должно быть обязательно определено.
Он часто применяется в производстве и строительстве. В частности, это распространенная схема в договорах строительного подряда: заказчик передает подрядчику материалы, которые последний будет использовать в процессе выполнения договора.
Соответственно формы № КС-2, КС-3 и счет-фактуру подрядчик составляет только на стоимость выполненной работы без учета стоимости сырья.
При передаче материалов нужно оформить накладную на отпуск материалов на сторону по форме № М-15 (утверждена постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а). При этом в графе «Основание» следует сделать запись: «на давальческих условиях по договору №...».
