Заблаговременная аренда

Кому это надо

Сегодня уже невозможно представить себе работающую компанию, у которой не было бы в наличии офиса, склада или иных арендуемых помещений. Спрос на коммерческую недвижимость растет не менее динамично, чем на жилую. Сходство здесь и в том, что выкупить в собственность эти квадратные метры тоже обойдется дорого, а для представителей малого и среднего бизнеса — дорого запредельно. Тогда-то и встает вопрос об аренде уже имеющихся площадей либо вновь строящихся помещений в разного рода «плазах» и «инкубаторах». А где есть спрос — там будет и предложение.

Арендодатель, обладающий правом сдачи объекта недвижимости, всегда будет диктовать условия. Ведь переехать, проработав на одном месте год или два, не так-то просто, да и зачастую невозможно, не растеряв при этом часть клиентуры. Это касается, правда, далеко не всех предприятий, а только тех, чей доход зависит от месторасположения. Таковы, например, пункты обмена валют или игровые залы. Но и офис, переезжая, не сможет забрать с собой систему вентиляции или пожаротушения, смонтированную за свой счет в соответствии с отраслевыми нормативами. Вот и соглашаются предприятия на повышение расценок. Однако даже получить в аренду помещение бывает непросто.

Типичные требования

Все, что нужно арендодателю — заработать деньги, рационально их потратить и получить прибыль. Отсюда и проистекают два его самых распространенных требования к будущему арендатору:

Во-первых, заплатить аренду где-нибудь за полгода до въезда в будущие арендованные помещения.

Во-вторых, за свой же счет эти помещения и отделать, причем сделать это предварительно.

В принципе, можно признать такие требования разумными, ведь не подготовив помещение к работе, не наняв персонал, который будет заниматься техническим обслуживанием, апрендатор попросту не сможет содержать объект в надлежащем состоянии.

Себестоимость воздуха

Зачастую у арендодателя не хватает денег на окончательную доделку-достройку помещения. А ведь без этого помещение никогда не пройдет приемку и государственную регистрацию права собственности на него. В свою очередь, арендатору тоже хочется подстраховаться и гарантированно обеспечить себе вожделенный офис. К тому же, заплатив заранее, можно еще и сэкономить немного, поскольку арендодателю ну очень сильно нужны деньги. Однако сегодня в налоговом и гражданском законодательстве попросту отсутствуют нормы, которые бы позволили осуществить это.

Застолбить место

И тут на ум приходит креативная мысль — то, что нельзя сделать по обычному договору аренды, можно осуществить иным способом. Для этого достаточно заключить предварительный договор аренды, прописав в нем все, что душа пожелает. Как мы уже говорили, такое соглашение заключают в том случае, если арендодатель еще не сдал объект недвижимости в эксплуатацию, однако природа этого контракта не позволяет оговаривать в нем обязанности сторон.

На самом же деле предварительное соглашение создается для того, чтобы оговоренные в нем условия были перенесены в основной договор аренды, когда он будет заключен. Об этом, в частности, говорится в статье 429 ГК РФ. Значит, в рассматриваемом документе могут и должны быть оговорены следующие моменты:

• предмет договора аренды. Им являются действия арендодателя по предоставлению помещения арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой контрагенту определенной цены,
• срок, в течение которого планируется заключение основного договора. Если этого пункта в тексте нет, то указанную процедуру следует осуществить в течение года (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Отметим, что при определении объекта недвижимости могут возникнуть проблемы. Они связаны с тем, что по причине незавершенности строительства нет возможности приложить план БТИ с указанием границ объекта, указать его кадастровый номер, а также точную площадь передаваемой недвижимости. Как правило, в таких случаях указывают адрес, общую площадь, этаж здания, где расположен объект (если это помещение), и прилагают к договору приблизительный план здания, не указывая на нем того помещения, которое будет передано покупателю (арендатору) по основному договору.

Обратите внимание: сумму оплаты по предварительному договору арены нельзя будет учесть в качестве расходов при расчете налога на прибыль, потому что она не может экономически обоснованной и документально подтвержденной. Это связано с тем, что указанное соглашение не содержит, да и по определению не может содержать признаков, которые позволили бы считать его договором аренды согласно статьям 650–652 ГК РФ. Если говорить более подробно, то в нем не установлен факт передачи имущества во временное пользование. С этой позицией соглашаются и налоговики. В Письме УФНС РФ по г. Москве от 5 октября 2006 г. № 20-12/87641 чиновники однозначно высказались о недопустимости подобной трактовки норм Гражданского и Налогового кодекса.

Соломки подстелить

Не стоит думать, что получить деньги в качестве предварительной оплаты за сдаваемое в будущем имущество мечтает только арендодатель. Будущий арендатор тоже хочет обеспечить себя помещением загодя, и ему нужны гарантии.

Так, например, в предварительном соглашении может появиться пункт, в соответствии с которым съемщик вносит задаток в качестве гарантии того, что он заключит в оговоренные сроки основной договор аренды. В свою очередь арендодатель обязуется в случае своего отказа возвратить удвоенную или утроенную величину этого задатка. Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна, и размер компенсации при незаключении арендодателем основного договора разнится. Так, суд может присудить возврат как оговоренного, так и удвоенного или даже утроенного задатка, а может просто обязать вернуть выплату с процентами, как того требует статья 395 ГК. Возможно даже, что возврату будет подлежать только сам задаток.

Такое разнообразие судебных решений связано с тем, что предварительное соглашение все-таки не содержит определяющих признаков основного договора, который, напомним, так и не был заключен. Это означает, что однозначно определить ущерб будет нелегкой задачей. Вот тут-то и вступает в свои права тот самый элемент состязательности в арбитражном споре. Так что приготовьтесь к тому, что потеряете нервы и время, а также существенно дисконтируете переданный задаток, если предполагаемый партнер окажется недостаточно исполнительным или, к примеру, просто не сможет по собственной вине пройти государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Если ремонт — хобби

Еще одним важным нюансом является возложение обязанностей по отделке помещений на будущего арендатора. Собственно, у него и выбора-то особого нет: не будешь отделывать — не получишь помещение. А поскольку отделка — это окончательный этап строительства перед сдачей объекта и оформлением на него прав собственности, то арендатор подключается как раз на этом этапе. Все вроде бы логично — можно доработать планировку «под себя». Но не соблазняйтесь этим мнимым преимуществом. В такой идее плохо все — от самого по себе замысла до ее реализации.

Для начала взгляните на ситуацию трезво: Вашей организации предлагают оплатить отделку помещений, которые принадлежат другой компании, и на которые у Вас не установлены даже права аренды. Положение дел аналогично тому, когда поставщик оплачивает услуги по выкладке товара, права собственности на который уже перешли гипермаркету по договору поставки.

Очень долгое время и налоговики, и Минфин были против признания производственной направленности подобных затрат, хотя, по сути, увеличение продаж в магазине-гипермаркете объективно увеличивало объем заказов у поставщика этим самым гипермаркетом. Однако в Налоговом Кодексе такие расходы не поименованы, да и в разряд «прочих расходов, связанных с производством и реализацией» они тоже не входят. Правда, в последнее время Минфин немного изменил свою позицию и, хоть и с большими оговорками, разрешил эти расходы признавать.

Проблемы арендодателя

Кстати, у арендодателя тоже далеко не все радужно. Сэкономив свои деньги и оформив это вроде бы даже на законных основаниях, он, тем не менее, подвергается определенному риску. Дело в том, что налоговики могут признать исполнение подобных обязанностей как безвозмездное получение имущества, то есть доход, с которого арендодатель будет обязан уплатить налог на прибыль.

С какой же суммы дохода придется исчислить этот налог? Правильно, безвозмездно полученное имущество оценивается только по рыночной стоимости. А значит, в этом случае придется еще и штраф с пенями доплатить. И не забывайте про налог на имущество. Наверняка отделочные работы увеличат первоначальную стоимость регистрируемой недвижимости, а если площади большие и арендаторов много, то недоплата по этому налогу тоже будет весьма значительной. Так что риска у арендодателя уже как минимум два. Надо полагать, это совсем не в его интересах.

Заметим, что налоговики по этому вопросу высказывались уже неоднократно. Так, управление ФНС по г. Москве в письме от 8 сентября 2007 г. № 20-12/086935 однозначно указало на то, что затраты на ремонт и отделку помещений будущим арендатором не подлежат учету как расходы, уменьшающие доходы, так как они не поименованы в ст. 252 НК РФ. Значит, подобные операции давно уже налоговиками отслеживаются и оцениваются. Так что не стоит ждать, что типовую ситуацию чиновники истолкуют новым способом.

Учтите как «прочие»

Однако что же делать бухгалтеру, если такой договор директором заключен, и по нему начались работы? Варианта только два: учесть доходы либо расходы или не учитывать те и другие вовсе. Главбуху компании-арендатора рекомендуем учесть их как прочие для целей бухгалтерского учета и как не уменьшающие базу по налогу для исчисления налога на прибыль. В противном случае налоговики с большой вероятностью исключат эти расходы из налоговой базы, да еще и заставят доплатить штраф и пени.

Возникает вопрос: а есть ли все-таки возможность обойти эти мешающие работать нормы? Увы, нет, поскольку любая схема оптимизации предполагает уход от налогов с той или иной степенью риска.

Руководителям и главным бухгалтерам организаций необходимо помнить о налоговых последствиях этого на первый взгляд очень простого, но в действительности очень сложного в применении договора. Оптимизация налогообложения с использованием предварительного договора может повлечь за собой уголовную ответственность по ст. 199 Уголовного кодекса РФ. Не забывайте пословицу: «От сумы и от тюрьмы не зарекайся!» А если арендатор проводит ремонт в не принадлежащих ему помещениях, то либо договор аренды должен быть основным, либо арендодателю придется заказывать эти работы у арендатора по договору подряда.

Дмитрий Васильев