Верховный суд «оценил» чужую подпись в договоре купли-продажи

24.11.2021 распечатать

Человек купил квартиру в центре Москвы у посредницы. Но вскоре объявилась прежняя собственница и подала иск о возврате жилья. Она уверяла, что не намеревалась ничего продавать, а подписи в документах подделаны. Подписи в договоре действительно оказалась не ее, но вернуть квартиру у нее все равно не получилось. В суде юристы предъявили доказательства, опровергающие ее слова.

Обстоятельства спора

В 2009 женщина начала присматривать квартиру в центре Москвы и, по ее словам, познакомилась с неким мужчиной, который продавал жилье своей тещи. В итоге 14 мая 2010 года женщина совершила покупку. Юридическим сопровождением сделки занималось ООО «Аксиома». Договор купли-продажи подписывали в офисе общества. Самой собственницы не было. Как утверждает женщина, присутствовали она, зять и сотрудник компании. Последнему продавец выдала доверенность на сбор необходимых документов для продажи имущества и регистрацию договора купли-продажи. Реальную стоимость объекта оценили в 35 млн руб., но в договоре указали лишь 1,6 млн руб. По словам новой владелицы, она не стала въезжать в новую квартиру, там временно поселились продавец с женой, передает «ПРАВО.ru».

Названы пять условий для освобождения от НДФЛ при продаже жилья

Читать далее…

Спустя семь лет, в мае 2017-го, Ковалева продала жилье другому мужчине. А в конце июня прежняя собственница обратилась в суд, чтобы признать обе сделки недействительными и вернуть квартиру (дело № 2-0085/2018). Ее версия событий отличалась от того, что говорила покупательница. Женщина настаивала, что на самом деле ничего н хотела продавать, договор от 14 мая 2010 года не подписывала, при совершении сделки не присутствовала и денег от покупателей не получала. По ее словам, договор сфальсифицировала покупательница. О том, что она лишилась права собственности, женщина якобы узнала только в 2017-м.

Обратите внимание

Воля истца на отчуждение имущества имеет существенное значение в таких спорах, говорят эксперты, опрошенные «ПРАВО.ru». Эксперта заинтересовало то, что суд придал большее значение не прямо выраженной воле истца, а воле, выраженной в действиях. Почерковедческие экспертизы подтвердили, что договор теща продавцане подписывала. Формально это должно было "разрушить" добросовестность контрагента. Но суды вникли в ситуацию глубже и обратили внимание на то, что за три дня до сделки истец выдал нотариальную доверенность профессиональному риелтору на сбор документов и справок, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры. Поэтому суд критично воспринял довод истца об отсутствии желания отчуждать имущество, объясняет эксперт.

Тогда последний владелец предъявил к ней встречный иск о признании его добросовестным покупателем. Мужчина утверждал, что при покупке проверил полномочия продавца и был уверен, что сделка «чистая». Купившая квартиру женщина тоже была убеждена, что все пройдет без проблем. По ее словам, переговоры по поводу продажи квартиры вел зять истицы. Но сам зять теперь это отрицал и уверял, что узнал о продаже недвижимости одновременно с тещей.

Тогда суд провел почерковедческую экспертизу договора, который дала покупательница. Эксперт Института криминалистики Центра специальной техники ФСБ России заключил, что в документе расписывалась не теща продавца, а кто-то другой. После этого первая инстанция решила назначить почерковедческую экспертизу экземпляра договора, который хранился в Росреестре, и доверенности на имя сотрудника ООО «Аксиома». Представитель истца попросила объявить перерыв, чтобы подготовить вопросы для эксперта. Но на следующее заседание ни одна, ни ее доверитель не пришли.

Может ли вдова претендовать на неполученный мужем доход?

Читать далее…

Решения нижестоящих судов

Тверской райсуд Москвы решил, что теща продавца уклонилась от проведения судебной экспертизы. А без нее решить вопрос о фальсификации документов нельзя. Поэтому суд признал установленным факт, что истица подписывала спорный договор. А раз о продаже ей было известно еще в 2010-м и, то в суд она обратилась с пропуском срока исковой давности. Первая инстанция отказала также и конечному покупателю, потому что доводы встречного иска не имеют правого значения. С этим согласилась апелляция, но не Президиум Мосгорсуда, указавший на противоречие. Хотя эксперт сделал однозначный вывод, что договор истица не подписывала, суды пришли к противоположному заключению. Поэтому дело вернули на «новый круг».

«Второй круг»

Рассматривая спор во второй раз, районный суд назначил еще одну судебную экспертизу. Проводить ее вновь доверили Центру специальной техники ФСБ России. На этот раз специалист изучал три экземпляра договора купли-продажи: тот, что был у покупательницы, хранился в Росреестре и у «Аксиомы». Эксперт заключил, что на всех трех стоит подпись другого человека, а не тещи продавца. Возможно, ее дочери. При этом, как установил эксперт, на доверенности, выданной «Аксиоме», значилась подлинная подпись истицы.

Обратите внимание

О намерении продажи может также свидетельствовать обращение в компанию по продаже недвижимости, заключение с ними договора. Представители ответчиков пытались доказать, что теща не только планировала совершить сделку, но и знала второй смене собственника. Один из аргументов было то, что она после продажи квартиры вышла из состава ЖСК, выполняющего функции управляющей организации дома. А покупательницу туда, напротив, приняли как нового собственника. А потом покупательница вспомнила о том, что уже после покупки выдала зятю истицы доверенность на перепланировку квартиры. В архиве жилинспекции обнаружили эту доверенность и документы, которые явно указывали на то, что семья продавца не только знала об оспариваемой сделке, но и действовала от нового собственника.

Судья Тверского райсуда Москвы приняла во внимание, что истица не подписывала договор купли-продажи, но сделку планировала. Ведь теща выдала доверенность компании, которая занималась ее юридическим сопровождением. Суд учел и другие несостыковки, приведенные представителями ответчиков. Так, с 2010 года истица перестала платить налоги за имущество, вышла из ЖСК, получила нотариальное согласие мужа на продажу. Слова владелицы квартиры, что она не планировала продавать ее и не знала о сделке, райсуд посчитал неубедительными. «Доводы истца свидетельствуют о злоупотреблении правом», - подчеркнула первая инстанция.

Обратите внимание

Решение Мосгосрсуда эксперты называют важным для своего доверителя, так как иначе добросовестный покупатель мог остаться без денег и квартиры. Но позиция апелляции может повлиять и на другие дела со сходными обстоятельствами. В том числе потому, что райсуд на «втором круге» признал наличие эстоппеля. Фактически это запрет на противоречивое поведение. Принцип предполагает, что лицо утрачивает право ссылаться на какие-либо факты или обстоятельства в связи со своим предыдущим поведением. Здесь поведение собственника подтверждало, что она планировала продавать квартиру. Поэтому первая инстанция на «втором круге» нашла неубедительными слова Ганитян ее слова о нежелании расставаться с жильем. Это «свидетельствует о наличии в действиях истца признаков злоупотребления своими правами, что также является основанием для отказа в иске».

Суд усомнился и в искренности зтя. Изначально он тоже утверждал, что ничего не знал о сделке, совершенной в 2010 году. Но на «втором круге» выяснилось, что спустя четыре года после подписания договора он получал доверенность от покупательницы как от собственницы, чтобы узаконить перепланировку в спорной квартире. В итоге суд вновь отказал теще продавца в иске, он не стал удовлетворять и встречное требование мужчины, купившего квартиру последним, так как его добросовестность в данном случае не имеет значение (дело № 02-0007/2021). 20 октября 2021-го Мосгорсуд согласился с этой позицией.

Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!
Подпишитесь на Наши новости в Яндекс Дзен!

Подписаться

Бухгалтерия.ru
Подпишитесь на наши рассылки, чтобы первыми быть в курсе всего нового из мира бухучета, получать эксклюзивные издания и полезные подарки.

Loading...