Ваша фирма решила открыть магазин

Где разместить магазин?

В зависимости от места размещения магазина к нему предъявляют определенные требования.

Разместить магазин можно:

- в отдельно стоящем здании;

- во встроенном помещении;

- в пристроенном помещении.

Магазины, расположенные в отдельно стоящих зданиях, – это, как правило, крупные универмаги и торговые центры. Такой магазин рассчитан на большое количество покупателей и поэтому должен иметь большие торговые площади, вместительные складские помещения, собственную канализационную систему. В них продают максимально возможный ассортимент товаров: продукты питания, товары для дома, бытовую технику. Кроме продажи товаров такие торговые центры могут предоставлять и другие услуги (кинозалы, кафе, химчистки, парикмахерские и др.).

Если ваш магазин представляет собой крупный торговый комплекс площадью более 1000 кв. м, он должен располагаться удаленно от жилых домов (минимальное расстояние – 50 метров). Кроме того, для парковки машин посетителей должна быть стоянка.

Магазин вы можете разместить и в помещении жилого дома. Обычно оно изначально предназначено под магазин. В нем выделен торговый зал, отведено место под подсобные и складские помещения. При необходимости их можно оборудовать подъемниками для перемещения товара.

От размеров вашего помещения будет зависеть ассортимент продаваемого товара. Если помещение достаточно большое, то и товар может быть разнообразным. Если же площадь помещения невелика, то лучше специализироваться на продаже определенного вида товаров, например продовольственных, хозяйственных или электротоваров. В любом случае площадь магазина, находящегося в пристроенном или встроенном помещении, не должна быть больше 1000 кв. м.

Еще один вид встроенных магазинов – это так называемые магазины в квартире. Его вы можете создать, переоборудовав обычную квартиру. Чтобы открыть магазин в квартире, необходимо:

- получить согласие жильцов дома;

- перевести помещение в нежилой фонд;

- оборудовать отдельный вход;

- вывести из квартиры газопровод.

Согласие жильцов дома вам необходимо получить в двух случаях:

- когда в квартире предполагается оборудовать магазин (закон именует это переводом помещения из жилого фонда в нежилой);

- если меняется целевое назначение помещения (например, если вместо детского сада, размещенного в жилом доме, планируется открыть магазин).

Если вы покупаете в жилом доме помещение, в котором уже был магазин, то испрашивать согласие жильцов не нужно.

Согласие жильцов дома следует оформить протоколом собрания жильцов. В нем должно быть сказано, что жильцы не возражают против переоборудования квартиры под магазин. Этот документ необходимо представить в комиссию при территориальной жилищной инспекции.

Решение о переводе помещения в нежилой фонд принимают местные власти. Контролирует порядок принятия этих решений городская жилищная инспекция.

Оборудование отдельного входа – еще одно обязательное условие, чтобы открыть магазин в жилом доме. Обычно вход в магазин располагают в торце или с внешней стороны здания (то есть в стороне от жилых подъездов). Это необходимо для того, чтобы работа магазина не мешала жильцам.

Магазины в квартире имеют небольшой торговый зал. Часто это единственное помещение. Складское помещение обычно небольшое или полностью отсутствует. Рассчитаны такие магазины на обслуживание небольшого количества покупателей и специализируются на продаже товара определенного вида (например, продуктов питания, косметических товаров). Однако такой магазин не может быть специализированным рыбным или овощным.

Помещение в собственности

У вас обязательно должны быть документы на помещение:

- свидетельство о праве собственности (если помещение принадлежит вам);

- договор аренды (если помещение передано во временное пользование).

Чтобы приобрести помещение в собственность, вам нужно заключить с его продавцом договор купли-продажи. Он должен быть составлен в письменном виде и подписан продавцом и покупателем. Учтите, продавцом может быть только собственник помещения. Если от его имени выступает доверенное лицо, его полномочия должны быть подтверждены документально (доверенностью).

Договор купли-продажи помещения вступит в силу только после того, как будет зарегистрирован в ведомстве по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После регистрации вы получите свидетельство о праве собственности на приобретаемое помещение.

При покупке жилого помещения процесс государственной регистрации проходит в два этапа:

- регистрация договора купли-продажи;

- регистрация права собственности на жилое помещение.

Для регистрации договора купли-продажи следует обратиться в территориальное ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подать документы:

- заявление с просьбой о регистрации договора купли-продажи;

- договор купли-продажи;

- документы на помещение (свидетельство о собственности, план БТИ, справка из РЭУ о зарегистрированных жильцах);

- документы, которые подтверждают полномочия лиц по сделке (для фирмы – учредительные документы, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, свидетельство о регистрации юридического лица, доверенность или приказ о назначении лица, уполномоченного заключить договор; для предпринимателя – паспорт);

- документ об уплате госпошлины (ее размер установлен п. 1 (20) ст. 333.33 НК РФ).

В подтверждение регистрации на всех подлинниках договора проставляется штамп.

После того как договор будет зарегистрирован, производят регистрацию права собственности на жилое помещение. Для этого в территориальное ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нужно подать:

- заявление о государственной регистрации права собственности;

- подлинник зарегистрированного договора купли-продажи;

- документ об оплате.

Сотрудник ведомства должен зарегистрировать эти документы и выдать вам расписку в получении. В ней указывают полный перечень сданных документов и дату их принятия.

Подать документы на регистрацию договора и права собственности вы можете одновременно. Регистрация должна быть проведена в месячный срок со дня подачи документов. После оформления документов и регистрации права собственности вам выдадут свидетельство о праве собственности на помещение.

Свидетельство подтверждает ваше право распоряжаться помещением по своему усмотрению: использовать для собственных нужд, сдать в аренду, продать. Имейте в виду, только после получения свидетельства о праве собственности можно изменять назначение помещения.

При покупке нежилого помещения регистрируют только право собственности на него. Договор купли-продажи регистрировать не нужно. Однако заключить его необходимо, так как он понадобится вам при регистрации права собственности на помещение.

Порядок регистрации права собственности на нежилое помещение такой же, как и при покупке жилого помещения.

Помещение в аренде

Если собственного помещения для торговли у вас нет, то его можно взять в аренду. Причем арендовать можно как все помещение, так и его часть. Правила аренды помещений регулирует параграф 4 главы 34 Гражданского кодекса.

Договор аренды обязательно должен быть заключен в письменном виде.

Учтите, сдать помещение в аренду может собственник или его доверенное лицо. Права доверенного лица должны быть подтверждены документально (доверенностью).

Обычно в договоре указывают назначение арендуемого помещения, и арендатор не имеет права использовать его в других целях. Например, если в договоре сказано, что помещение будет использовано под магазин, организовать там парикмахерскую нельзя. Иначе арендодатель может отказать в аренде.

В договоре целесообразно согласовать срок, с которого вы собираетесь использовать помещение по назначению, то есть торговать. Это важно, если помещение требует определенной подготовки. Например, нужно провести косметический ремонт, смонтировать оборудование. Если этот срок не определен, арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы с момента передачи помещения.

Одно из важнейших условий договора аренды – это размер арендной платы. Обычно его определяют по соглашению между арендатором и арендодателем и исчисляют:

- четко определенной суммой платежа в месяц (квартал, год);

- исходя из стоимости аренды 1 кв. м (например, 1500 руб. за 1 кв. м). В этом случае важно указать точную площадь арендуемого помещения.

Обязанности сторон по содержанию помещения регулирует статья 616 Гражданского кодекса. Так, основная обязанность арендодателя – провести за свой счет капитальный ремонт. Текущий (мелкий) ремонт должен производить арендатор, то есть вы.

Закон не устанавливает предельных сроков для аренды помещений. Поэтому стороны договора могут заключить его на любой срок:

- определенный (например, шесть месяцев, один год и т. п.);

- неопределенный (указывают только дату начала срока действия договора).

Если договор заключен на конкретный срок, в нем можно предусмотреть возможность его продления (пролонгации). Если по окончании срока аренды никто не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и первый договор.

Договор, заключенный на неопределенный срок, каждый его участник может расторгнуть в любой момент. Но о своем намерении он должен письменно уведомить контрагента заранее. Срок такого уведомления обычно согласовывают в договоре (например, не позднее двух месяцев до предполагаемой даты расторжения). Если же в договоре такой срок не определен, следует обратиться к сроку, установленному законом. Он составляет три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Обязательную государственную регистрацию проходят договоры, которые заключены на год и дольше. Регистрируют договор в региональном ведомстве по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это может сделать любая из сторон договора.

Если договор прошел государственную регистрацию, то должны быть зарегистрированы и все возможные изменения его условий. Например:

- изменение порядка пользования помещением;

- изменение порядка оплаты;

- изменение размера арендной платы;

- изменение срока действия договора.

В противном случае соглашение об изменении условий договора не будет иметь силы.

Передачу помещения оформляют передаточным актом (ст. 655 ГК РФ). Его составляют в письменном виде в двух экземплярах. Один остается у арендодателя, второй у арендатора. В акте следует подробно описать переданное помещение: указать его местонахождение, общую площадь, количество отдельных помещений, а также его состояние. Если есть недостатки, их нужно перечислить. При возврате помещения после того, как срок аренды закончится, это избавит вас от претензий арендодателя относительно состояния помещения.

Вместе с помещением арендодатель должен передать его план (его составляет Бюро технической инвентаризации – БТИ). В нем указаны точные размеры и границы всех передаваемых помещений. Если вы арендуете часть помещения, на плане следует указать, какую именно, то есть выделить границы арендуемого помещения.

Если в помещении есть оборудование и оно также передается в аренду, это следует отразить в передаточном акте. А именно: привести перечень оборудования, указать его техническое состояние, комплектность и проч.

Документы для торговли

Чтобы начать торговую деятельность, вам необходимо оформить ряд разрешительных документов. А именно:

- лицензию на право торговли (на некоторые товары);

- разрешение Госпожнадзора;

- заключение Роспотребнадзора.

Все эти документы подают в территориальную межведомственную комиссию. Обычно такая комиссия работает при местных органах власти. Рассмотрев представленные документы, комиссия принимает решение: разрешить или отказать в открытии торговой точки.

Лицензия на право торговли – это документ, который разрешает торговать определенным товаром, например, алкогольной продукцией, лекарствами. Какие виды торговли требуют лицензирования, подробно сказано в Федеральном законе от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Лицензия обязательно должна находиться в магазине. Ее следует разместить на видном месте, на стенде для покупателей (ст. 9 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»).

Каждая торговая организация должна иметь заключение о том, что торговое помещение отвечает требованиям противопожарной безопасности. Это заключение выдает территориальное отделение Госпожнадзора.

Оборудовать помещение необходимыми противопожарными средствами довольно сложно. Поэтому лучше поручить это специалистам. Куда именно обратиться, подскажут в службе пожарного контроля (она сотрудничает с такими фирмами). Квалифицированные специалисты оборудуют магазин противопожарными средствами и проведут необходимый инструктаж сотрудников.

Если же вы решили действовать самостоятельно, необходимо направить одного или нескольких сотрудников на обучение правилам пожарной безопасности. Названия учебных центров подскажет пожарный инспектор.

До начала работы магазина необходимо получить заключение противопожарной службы. Надо отметить, что правила противопожарной безопасности очень объемны и сложны, выполнить их полностью практически невозможно. Однако есть необходимый минимум требований к помещению, обязательный для выполнения:

- в помещении должны быть огнетушители;

- на видном месте должен висеть план эвакуации при пожаре (его утверждает руководитель фирмы или предприниматель);

- места для курения должны быть специально обозначены;

- проходы в помещении должны быть свободными;

- выходные двери должны открываться наружу;

- необходимы документы по противопожарному инструктажу сотрудников (например, приказ о проведении противопожарных мероприятий).

Полный перечень необходимых мероприятий приведен в Нормах пожарной безопасности от 18 июня 2003 г. № 313.

Проверка противопожарной безопасности помещения обычно проходит один раз в год. После осмотра помещения и проверки документов инспектор выдаст вам заключение о соответствии или несоответствии помещения противопожарным правилам. Это заключение должно постоянно находиться в магазине.

Помещение, в котором будет открыт магазин, может требовать реконструкции или капитального ремонта. Проект реконструкции или ремонта должен быть обязательно согласован с Роспотребнадзором. Сотрудники территориального отдела Роспотребнадзора должны осмотреть помещение, изучить проект реконструкции или ремонта, а затем выдать заключение о согласовании проекта. Тем самым они подтвердят, что проект соответствует санитарным нормам и правилам.

Имейте в виду: проект реконструкции (ремонта) можно не согласовывать с Роспотребнадзором, если реконструкция или ремонт помещения некапитальные.

После того как реконструкция или ремонт помещения будут завершены, на него нужно получить санитарно-эпидемиологическое заключение. Для этого в территориальный отдел Роспотребнадзора следует подать письменное заявление. В нем необходимо указать вид деятельности, которым вы будете заниматься (например, торговля продуктами питания, торговля товарами народного потребления), приложить перечень ассортимента продаваемых товаров, а также проект реконструкции или ремонта помещения.

После рассмотрения поданных документов и осмотра помещения территориальный отдел Роспотребнадзора выдаст вам санитарно-эпидемиологическое заключение. Если вы осуществляете торговлю с отклонением от санитарных требований, Роспотребнадзор может выдать заключение о несоответствии деятельности государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. В этом заключении должны быть указаны причины несоответствия.

Заключение выдают на каждый вид деятельности. Так, например, торговля продовольственными и непродовольственными товарами относится к разным видам деятельности. Поэтому, если ваш магазин будет торговать одновременно двумя видами товара, нужно иметь санитарно-эпидемиологическое заключение на каждый вид деятельности.

Кроме заключений пожарной инспекции и территориального отдела Роспотребнадзора вы должны получить разрешение местных властей. В каждом регионе существуют свои правила выдачи разрешений (патентов) на торговлю. Они зависят от ассортимента товара, от расположения магазина, режима работы. Разрешение на право торговли выдают конкретной фирме или предпринимателю на открытие определенной точки.

Решение о выдаче патента на торговлю принимает межведомственная комиссия. Она обычно создается при местной администрации. Чтобы его получить, необходимо представить:

- копии учредительных документов для фирмы или свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя;

- свидетельство о постановке на налоговый учет;

- заключение Роспотребнадзора;

- заключение противопожарной службы;

- документы на торговое помещение (договор аренды или свидетельство о собственности);

- карточку регистрации ККТ.

Помимо этих документов комиссия может потребовать, чтобы вы заключили договор о вывозе мусора, а также предоставили согласование государственной ветеринарной службы (если магазин будет торговать продуктами животного происхождения). Размер оплаты за разрешение на право торговли определяет местная администрация.

При решении вопроса о выдаче разрешения на торговлю комиссия обращает особое внимание на режим работы магазина и ассортимент товара. Например, торговля алкогольными напитками возле детских учебных заведений запрещена. Поэтому магазину, расположенному возле школы или детского сада, вряд ли дадут разрешение на торговлю спиртными напитками. В лучшем случае будет предложено изменить ассортимент товара.

Ю. Вдовина