«Строительная» бухгалтерия: расходы застройщика
03.10.2007 распечататьСтроительный бизнес не так давно имел репутацию самого что ни на есть «теневого» сектора экономики. Времена, к счастью, меняются. Однако на практике быть «белым и пушистым» не так-то просто. Бухгалтеру компании-застройщика необходимо учесть массу специфики этой отрасли. В первую очередь, она затрагивает порядок расчета налога на прибыль.
Работы и затраты
Значительная часть работ по организации строительства возлагается на застройщика. Ведь в функции именно этого участника входят такие обязанности, как контроль за возведением объектов, в том числе технический надзор и организация бухучета затрат, которые этот процесс сопровождают. Кроме того, застройщик нередко выступает одновременно и в роли заказчика. А значит, он должен, помимо всего прочего, заниматься привлечением соинвесторов и заключением договоров с иными подрядчиками.
Разумеется, что, выполняя такие многочисленные обязательства, застройщик-заказчик осуществляет затраты. Да и сами по себе оказываемые им услуги отнюдь не безвозмездны. Финансисты напоминают, что все расходы данного участника, связанные со строительством, в том числе и на содержание самого застройщика, должны предусматриваться в смете на строительство и включаться в первоначальную стоимость объекта (письмо Минфина от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544). Однако до того как возводимый объект будет сдан, такие траты следует отражать на счете 20 «Основное производство» как незавершенное строительство.
Стоит также обратить внимание на особый порядок учета затрат на строительные работы, который зависит от способа их производства - подрядного или хозяйственного (подп. 3.1.2 п. 2 ПБУ «Учет долгосрочных инвестиций», утв. письмом Минфина от 30 декабря 2003 г. № 160). Так, в первом случае их следует отражать по договорной стоимости согласно оплаченным (принятым к оплате) счетам подрядных организаций. При применении второго способа во внимание принимаются фактически произведенные заказчиком-застройщиком расходы.
Финансовый результат
Как показывает практика, указанные в смете суммы и их реальное значение в подавляющем большинстве случаев существенно отличаются. Причем могут возникать как положительные, так и отрицательные разницы. Проще говоря, прибыль либо убыток. Такие «итоги» от строительной деятельности регулируются ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», утвержденным приказом Минфина от 20 декабря 1994 г. № 167. В соответствии с пунктом 15 данного законодательного акта возникающий у застройщика финансовый результат включает в себя разницу:
- между размером средств на его содержание, который заложен в смету на строящиеся в данный момент объекты, и фактическими затратами по его содержанию (при подрядном способе производства);
- между договорной стоимостью объекта и реальными расходами по строительству с учетом трат по содержанию застройщика (при хозяйственном способе).
В любом случае именно этот финансовый результат заказчика-застройщика и является объектом по налогообложению прибыли, на что указали в своем письме от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544 специалисты Минфина. А вот учитывать при расчете «прибыльной» базы полученные от инвесторов поступления не нужно (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК), равно как и произведенные за их счет затраты.
Немного сложнее придется тем строителям, которые сдают объект не полностью, а частями. Ведь если инвестиционным договором предусмотрена поэтапная сдача, то заказчикам-застройщикам придется рассчитываться с бюджетом по каждой законченной части строения. Причем исчисление налога на прибыль следует производить в том отчетном периоде, в котором было получено разрешение городской администрации о вводе объекта в эксплуатацию (письмо Минфина от 20 августа 2007 г. № 03-03-06/1/578).
