Сдача в аренду жилья: что выгоднее – НДФЛ или НПД?

Рассмотрим, какие нюансы могут быть в обоих случаях.

НДФЛ: как и когда платить?

Доходы, полученные от сдачи жилой недвижимости в аренду, облагаются НДФЛ. Стандартная ставка налога, которая применяется по отношению к большинству поступлений, составляет 13%. С повышенных доходов в размере более 5 млн рублей налог платится по другой ставке – 15%.

Однако полученные доходы разрешается сократить на НДФЛ-вычеты – стандартные, социальные и имущественные. Об этом Минфин России напоминает в письме от 31.03.2022 № 03-04-05/26327. Какой из них применить, зависит от ситуации.

Все доходы нужно задекларировать. Для этого в налоговую подается декларация по форме 3-НДФЛ. Направить ее необходимо до 30 апреля года, который следует за годом получения дохода. Сам налог можно перечислить до 15 июля.

НПД: плюсы и минусы

У физлица есть возможность зарегистрироваться в качестве плательщика НПД и сдавать помещения в аренду уже в качестве самозанятого. Ограничений по возрасту здесь нет, поэтому самозанятыми могут быть и пенсионеры, которые сдают находящееся в их собственности жилье.

Ставки налога зависят от того, кто платит самозанятому. Если это физлица, ставка составляет 4%. Для поступлений от юрлиц или ИП она выше – 6%. Таким образом, эти ставки меньше, чем НДФЛ, поэтому применять НПД при сдаче жилья в аренду выгодно.

Кроме того, у спецрежима НПД есть и другие преимущества. Самозанятые не должны подавать отчетность в налоговую, применять ККТ, а также регистрироваться в качестве ИП. Платить фиксированные взносы тоже не нужно. Регистрация в качестве плательщика НПД бесплатная, и посещать налоговую лично не нужно. Все взаимодействие с налоговой происходит удаленно – через спецприложение. Там можно вести учет доходов, формировать чеки и узнавать о сумме налога, который требуется уплатить.

У самозанятых также есть право на вычет в размере 10 тыс. рублей, который разрешается использовать для уменьшения налога.

При этом НПД разрешается применять не ко всем видам деятельности. Так, запрещается перепродавать товары или имущественные права, за исключением личного имущества, заниматься добычей или продажей полезных ископаемых, осуществлять деятельность в интересах третьих лиц по договорам поручения, комиссии или агентским договорам (кроме тех, кто оказывает услуги доставки и приему платежей в интересах третьих лиц). Нельзя использовать НПД и тем, у кого есть работники по трудовым договорам.