Продажа единственного жилья: когда нужно заплатить НДФЛ и как его уменьшить?
29.11.2022 распечататьМногие граждане ошибочно считают, что при продаже единственного жилья НДФЛ платить не нужно. Такое мнение бытует с того момента, когда ввели льготу об освобождении от НДФЛ при продаже единственного жилья и сразу покупке нового. Но это правило действует, только когда это одно жилье было в собственности минимум три года.
Когда при продаже единственного жилья НДФЛ платить не нужно
При продаже любого жилья (не важно единственное оно или нет) НДФЛ не нужно платить, если оно находилось в собственности пять лет.
Пять лет – это минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечению которого НДФЛ не начисляют.
Есть исключения. Это случаи, указанные в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса:
1) когда недвижимость получена по наследству;
2) когда недвижимость получена в результате приватизации;
3) когда недвижимость получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
4) когда в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату продажи нет другого жилого помещения.
В этих случаях минимальный срок владения – три года.
Нас, собственно, и интересует этот пункт 4 исключения.
Им установлено, что на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества у продавца не должно находиться в собственности иного жилого помещения.
При этом не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика или его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.
В этом случае минимальный срок владения жильем – три года.
Если же, например, единственная квартира находилась в собственности меньше трех лет, то гражданин должен заплатить НДФЛ и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ.
Об этом разъясняет Минфин России в письме от 28 октября 2022 года № 03-04-05/104978.
Как уменьшить НДФЛ к уплате в бюджет
Налоговую базу по НДФЛ при продаже единственного жилья (т.е. доход от продажи) в данном случае можно уменьшить:
либо на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей;
либо на фактически произведенные расходы, связанные с покупкой данного жилья. В этом случае нужно подтвердить расходы документами: договор купли-продажи, чеки, расписка, платежные поручения и т.д.
То есть гражданин может выбрать, чтоб заплатить налог меньше.
Чтобы было понятнее, рассмотрим на примере.
Пример. Уплата НДФЛ при продаже единственной квартиры
Иванов А.А. 13 ноября 2020 года купил квартиру за 4 000 000 руб. Это его единственное жилье. 20 ноября 2022 года он продает данную квартиру за 5 500 000 рублей.
Так как на момент продажи не прошло трех лет, Иванов обязан подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет.
Рассмотрим два варианта, как можно уменьшить НДФЛ.
1 вариант.
Иванов решил применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.
Тогда расчет НДФЛ такой:
(5 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 13% = 585 000 руб. (к уплате)
2 вариант
Иванов решил уменьшить налоговую базу на фактически произведенные расходы. Он может подтвердить данные расходы договором купли-продажи, распиской и платежным поручением.
(5 500 000 руб. – 4 000 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.
Как видим, второй вариант намного выгоднее. Главное иметь на руках подтверждающие расходы.
Интересное по теме:
Как предоставить имущественный вычет уволенному работнику?
Когда по расходам на стройматериалы можно получить имущественный вычет
Если имущественный вычет получен до 2014, то по новому жилью вычет добрать нельзя
Можно ли применить имущественный вычет при продаже единственного жилья?
