Продажа единственного жилья: когда нужно заплатить НДФЛ и как его уменьшить?

Когда при продаже единственного жилья НДФЛ платить не нужно

При продаже любого жилья (не важно единственное оно или нет) НДФЛ не нужно платить, если оно находилось в собственности пять лет.

Пять лет – это минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечению которого НДФЛ не начисляют.

Есть исключения. Это случаи, указанные в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса:

1) когда недвижимость получена по наследству;

2) когда недвижимость получена в результате приватизации;

3) когда недвижимость получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

4) когда в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату продажи нет другого жилого помещения.

В этих случаях минимальный срок владения – три года.

Нас, собственно, и интересует этот пункт 4 исключения.

При этом не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика или его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.

В этом случае минимальный срок владения жильем – три года.

Если же, например, единственная квартира находилась в собственности меньше трех лет, то гражданин должен заплатить НДФЛ и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Об этом разъясняет Минфин России в письме от 28 октября 2022 года № 03-04-05/104978.

Как уменьшить НДФЛ к уплате в бюджет

Налоговую базу по НДФЛ при продаже единственного жилья (т.е. доход от продажи) в данном случае можно уменьшить:

• либо на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей;

• либо на фактически произведенные расходы, связанные с покупкой данного жилья. В этом случае нужно подтвердить расходы документами: договор купли-продажи, чеки, расписка, платежные поручения и т.д.

То есть гражданин может выбрать, чтоб заплатить налог меньше.

Чтобы было понятнее, рассмотрим на примере.

Пример. Уплата НДФЛ при продаже единственной квартиры

	 Иванов А.А. 13 ноября 2020 года купил квартиру за 4 000 000 руб. Это его единственное жилье. 20 ноября 2022 года он продает данную квартиру за 5 500 000 рублей.

	 Так как на момент продажи не прошло трех лет, Иванов обязан подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет.

	 Рассмотрим два варианта, как можно уменьшить НДФЛ.

	 1 вариант.

	 Иванов решил применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.

	 Тогда расчет НДФЛ такой:

	 (5 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 13% = 585 000 руб. (к уплате)

	 2 вариант

	 Иванов решил уменьшить налоговую базу на фактически произведенные расходы. Он может подтвердить данные расходы договором купли-продажи, распиской и платежным поручением.

	 (5 500 000 руб. – 4 000 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.

	 Как видим, второй вариант намного выгоднее. Главное иметь на руках подтверждающие расходы.

Бератор