Приобретение недвижимости: правовые аспекты
25.12.2007 распечататьПокупка жилья является желанным и долгожданным приобретением для каждого. Однако при получении кредита на квартиру перед заемщиками встает проблема обеспечения гарантий выплат по кредиту. И если должник не исполняет обязательств по кредитному договору, ответственность за это несет поручитель. Поэтому граждане часто строят дома на арендованных у государства земельных участках, предоставленных на длительный срок для ведения подсобного хозяйства. Но здесь в некоторых ситуациях может возникнуть потребность перевести в собственность ту часть земельного участка, на которой расположен дом.
Жилье в кредит
Для большинства граждан приобретение квартиры в собственность возможно лишь в кредит. В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором. В свою очередь заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В целях обеспечения возврата кредита кредитным договором может устанавливаться начисление неустойки за нарушение сроков его погашения. В том случае, если при заключении кредитного договора стороны не согласовали размер такой неустойки, кредитор вправе предъявить должнику требования об уплате процентов за пользование денежными средствами в размере ставки рефинансирования (п. 1 ст. 811 ГК). Однако, как правило, банки закрепляют в договоре условие о взимании процентов в повышенном размере в случае нарушения заемщиком сроков возврата кредита.
Чтобы обеспечить возврат кредита заемщиком, стороны одновременно с кредитным договором могут заключать договоры об обеспечении исполнения обязательства. Обычно это договоры залога и поручительства.
Кредитный помощник
Зачастую условием выдачи кредита является наличие у гражданина созаемщика или поручителя. Необходимость в них возникает в том случае, если доход заемщика недостаточен для получения необходимой суммы ипотечного кредита. Нередко созаемщиком выступает супруг или супруга. Причем основным кредитополучателем в супружеской паре станет тот, чей доход выше. Если же у человека достаточный доход для того, чтобы обеспечить кредит, и отсутствует официально зарегистрированный брак, необходимости в созаемщиках нет.
В каждом из банков кредитный договор и договор поручительства действуют на весь срок действия ипотеки. При этом поручителям необходимо тщательно изучить договор. Внимательность часто позволяет избежать возможных проблем и недоразумений как для поручителя, так и для заемщика. Тем не менее поручители несут полную ответственность за финансовые проблемы заемщика перед банком и должны планировать риск возможных потерь.
Имущество в залог
Предметом залога может быть любое имущество. Как правило, банкам в залог передается жилье, приобретаемое на заемные средства. Такой договор называется договором ипотеки (п. 2 ст. 334 ГК) и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10. Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Заложенное имущество продолжает оставаться в пользовании заемщика. Однако до момента выплаты всей суммы кредита заемщик вправе распоряжаться заложенным имуществом, например продавать его, дарить, обменивать, только с согласия банка, в залоге у которого имущество находится, если иное не предусмотрено договором ипотеки (п. 1 ст. 27 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). При этом банки зачастую требуют от заемщика страховать заложенное имущество на случаи его утраты либо повреждения.
В случае если в период действия ипотеки произойдет утрата заложенного имущества, или оно будет существенно повреждено (например, в результате пожара), то банк сможет потребовать досрочного возврата суммы кредита, в том числе и за счет суммы страхового возмещения (п. 2 ст. 36 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»).
Если кредитным договором был предусмотрен возврат кредита по частям, то при нарушении срока возврата очередной части кредита банк также будет вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 ГК). При нарушении сроков периодических платежей либо при нарушении сроков возврата кредита банк вправе наложить взыскание на заложенное имущество (п. 1 ст. 348 ГК, п. 1 ст. 50 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»).
В случае если возврат кредита производится периодическими платежами, и иное не предусмотрено договором ипотеки, то обращение взыскания на имущество допускается при систематическом нарушении сроков их внесения. Это возможно при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»).
Взыскание производится в судебном порядке (п. 1 ст. 349 ГК, ст. 51 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Однако в иске об обращении взыскания на имущество, заложенного по договору об ипотеке, может быть отказано. Так произойдет, если при рассмотрении дела суд установит, что допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»).
Имущество, на которое было наложено судебное взыскание, реализуется с публичных торгов (п. 1 ст. 350 ГК, п. 1 ст. 56 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Из суммы, вырученной от реализации имущества, заложенного по ипотечному договору, удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов на обращение взыскания на это имущество и его реализацию. Затем погашаются требования кредитора. Оставшиеся денежные средства передаются заемщику. Этот порядок закреплен в статье 61 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».
В ответе за заемщика
По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или частично (ст. 361 ГК). И если должник не исполняет своих обязательств, банк вправе предъявить требования об их уплате не только к должнику, но и к поручителю (п. 1 ст. 363 ГК). Таким образом, поручитель отвечает перед банком в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков банка, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (п. 1 ст. 363 ГК).
Поручитель и должник, как правило, несут перед банком солидарную ответственность (п. 3 ст. 363 ГК). Это означает, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по кредитному договору банк может предъявить требования к любому из них.
После исполнения обязательств должника к поручителю переходят права кредитора (п. 1 ст. 365 ГК). Он вправе требовать от должника исполнения в том же объеме, что и исполнил перед банком. Кроме того, поручитель может рассчитывать на возмещение причиненных ему убытков и уплату заемщиком процентов на сумму, выплаченную банку.
Если же должник уклоняется от возврата суммы кредита, он может быть привлечен к уголовной ответственности. Согласно статье 177 Уголовного кодекса, заемщик может быть оштрафован на сумму 200 тысяч рублей или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев. Либо должник может быть привлечен к выполнению обязательных работ на срок от 180 до 240 часов, либо арестован на срок от 4 до 6 месяцев, или лишен свободы на срок до 2 лет.
Необходимыми условиями для привлечения к уголовной ответственности являются крупный размер (более 250 тысяч рублей) непогашенной задолженности и злостное уклонение от ее погашения.
Земельная ипотека
Сегодня столичные банки стали практиковать выдачу ипотечных кредитов на покупку земли, поручителями в которых выступают риэлторы. Таким образом, граждане экономят до 1/3 денег и могут участвовать в строительстве коттеджа.
В данный момент в Москве кредиты на приобретение земельных участков под застройку предлагают «РосЕвроБанк», «Райффайзенбанк», «ОргрэсБанк» и другие кредитные учреждения. Как правило, первоначальный взнос составляет 10—30% от полной стоимости земли, а срок кредита достигает 40 лет. Процентная ставка до момента сдачи дома в эксплуатацию составляет 11,5%, после сдачи — 10,5%. На земельную ипотеку ставки банков колеблются от 9—12% в долларах и от 11—14% в рублях. Срок кредитования составляет от 1 года до 30 лет.
Участок в собственность
Переоформить право аренды на право собственности можно в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, и с учетом принятых в соответствии с указанной статьей нормативных актов органов местного самоуправления. Для оформления земельного участка гражданин должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о переоформлении права аренды на право собственности. В документе должны быть определены цель использования соответствующей части земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение.
Каждый свободен в определении размера земельного участка. Но при этом он не может быть меньше того размера, который установлен нормативным правовым актом органа местного самоуправления (ст. 33 ЗК). Уточнить минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданам, можно в органе местного самоуправления.
В месячный срок местные органы власти или уполномоченная землеустроительная организация должны обеспечить изготовление проекта границ образуемых земельных участков (того участка, на котором находится дом, и оставшейся части первоначального участка) и утвердить их. В течение двух недель с момента составления проектов орган местного самоуправления должен будет принять решения о предоставлении за плату в собственность земельного участка, занятого дома, а также об изменении первоначального решения о предоставлении в аренду ранее существовавшего земельного участка, в котором будет отражено изменение границ земельного участка.
На основании данных решений за счет заявителя обеспечивается изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и проводится межевание земель. Межевание производится в соответствии с Законом от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующую лицензию.
Составление кадастрового плана земельного участка производится территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по месту нахождения земельного участка в соответствии с Законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
В недельный срок после представления заявителем кадастровых карт (планов) в орган местного самоуправления с ним заключаются договор купли-продажи и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, либо новый договор аренды (п. 6 ст. 34 ЗК).
Право собственности на земельный участок, занятый домом, должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для госрегистрации права собственности на земельный участок необходимо предоставить следующие документы: заявление, договор купли-продажи земельного участка, подтверждающие оплату госпошлины документы, а также кадастровый план земельного участка.
В отношении части земельного участка, не занятой домом, арендодатель и гражданин могут внести изменения в существующий договор аренды либо заключить новый договор аренды. Соглашение и договор подлежат государственной регистрации (ст.ст. 452, 609 ГК). Документы, предоставляемые на государственную регистрацию, аналогичны тем, которые необходимы при регистрации права собственности. С текстами документов можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.
