Новые правила работы с эскроу-счетами в 2025 году

Новые правила, закрепленные Федеральным законом от 22 июля 2024 года № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», призваны защитить средства дольщиков и повысить прозрачность строительного процесса.

До сих пор строительство частного дома зачастую было сопряжено с рисками для заказчика: недобросовестные подрядчики могли затянуть сроки, использовать некачественные материалы или вовсе исчезнуть с предоплатой. Эскроу-счета призваны минимизировать эти риски. Теперь средства заказчика будут храниться на специальном счете в банке до полного завершения строительства и подписания акта приема-передачи дома. Только после этого подрядчик получит доступ к деньгам.

С 1 марта 2025 года вступает в силу закон, разрешающий использование эскроу-счетов при строительстве частных домов по договорам подряда. Это касается как договоров с юридическими лицами, так и с индивидуальными предпринимателями (ИП).

С 1 апреля 2025 года подрядчики, работающие с эскроу-счетами в сфере ИЖС, освобождаются от уплаты НДС. Эта мера стимулирует строительные компании использовать новую схему расчетов и, как следствие, повышает доступность ИЖС для населения.

Денежные средства на эскроу-счетах, открытых по договорам подряда на строительство ИЖС, застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн. рублей. Это дополнительная гарантия безопасности для заказчика.

Что важно учесть:

1. Выбор банка. Заказчик и подрядчик совместно выбирают банк, в котором будет открыт эскроу-счет. Важно обратить внимание на надежность банка и условия обслуживания счета.
2. Договор подряда. Договор должен быть составлен с учетом требований законодательства об эскроу-счетах. Рекомендуется обратиться к юристу для проверки договора перед его подписанием.
3. Условия разблокировки средств. В договоре должны быть четко прописаны условия, при которых подрядчик получит доступ к средствам на эскроу-счете.

Как функционирует эскроу-счет в сфере ИЖС

Использование эскроу-счетов является необязательным. Решение о том, применять ли такую систему расчетов, принимается между подрядчиком и заказчиком.

Схема работает следующим образом:

1. Между заказчиком, подрядчиком и банком оформляется тройственный договор. По условиям этого соглашения, средства заказчика за построенный дом поступают на эскроу-счет, где они остаются заблокированными до завершения строительства.
2. Подрядчик может финансировать строительство самостоятельно или воспользоваться специальным кредитом в банке с процентной ставкой от 1 до 6% — ставка снижается по мере ускорения завершения работы.
3. Когда заказчик подписывает акт передачи дома, объект официально считается переданным. В этот момент эскроу-счет открывается, и строительная компания получает свои средства.

Данная схема работает как с ипотечным кредитом, так и без него. Если заказчик оформляет ипотеку, средства также поступают на эскроу-счет. Это может происходить в рамках одного банка или между разными учреждениями — например, ипотека в одном банке, а эскроу-счет в другом. Такой подход является обычной практикой.

Д. Афанасова

Бухгалтерия.ру