Неотделимые улучшения в арендованный объект: кто платит налог на имущество?

На этот вопрос Минфин России ответил в письме от 08.12.2022 №03-05-05-01/120262. 

Нюансы учета капвложений в ОС

С 1 января 2022 года в соответствии со статьей 378 Налогового кодекса переданная в аренду недвижимость облагается налогом у организации-арендодателя. Это же правило применяется и по отношению к недвижимости, переданной в рамках договора лизинга.

Такой порядок действует независимо от учета любой стороной договора арендованного объекта в качестве ОС или других активов.

Отвечая на вопрос организации, минфиновцы ссылаются на положения ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» и ФСБУ 6/2020 «Основные средства», утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 17.09.2020 № 204н.

Если капвложения в неотделимые улучшения по их завершению не компенсированы арендодателем, и учитываются как ОС на балансе арендатора, налог на имущество платит арендатор. Он должен делать это до выбытия ОС из их состава в соответствии с предусмотренным упомянутыми стандартами порядком.

Как правило, выбытие таких улучшений производится при их передаче арендодателю. Затем к нему же переходит и обязанность по уплате налога на имущество организаций. 

«Нормативные акты для бухгалтера» со скидкой 50%

Подпишитесь на электронный журнал по антикризисной цене, чтобы под рукой всегда были свежие документы с подробными комментариями экспертов. Для тех, кто принимает решения по учету и налогам только после проверки информации и изучения самого первоисточника.

Подписаться на журнал

Учитываем среднегодовую стоимость 

Подобная точка зрения уже высказывалась представителями Минфина России. Допустим, расходы на неотделимые улучшения в арендованную недвижимость удовлетворяют условиям пунктов 5 и 6 ФСБУ 26/2020, а по их завершении учитываются как ОС на условиях пункта 4 ФСБУ 6/2020.

При таких условиях сами улучшения облагаются налогом на имущество организаций у арендатора. Это происходит, как и в предыдущем случае, до выбытия объекта из состава ОС.

Важно помнить, что арендатор платит налог, исходя из среднегодовой балансовой стоимости упомянутых улучшений, которые учитываются как основные средства. Этот порядок применяется даже в тех случаях, когда арендуемая недвижимость облагается налогом с учетом ее кадастровой стоимости.

Такой вывод следует из письма Министерства финансов РФ от 16.04.2019 № 03-05-05-01/27085.Там сказано, что неотделимые капитальные вложения в сдаваемый в аренду ТЦ, которые учитываются арендатором как основное средство, облагают налогом на имущество исходя из среднегодовой стоимости. Важное уточнение: это происходит до их того, как они перестанут числиться как ОС у арендатора.

Схожие выводы уже делала Федеральная налоговая служба в письме от 28.12.2018 № БС-4-21/25917.

Нормативные акты для бухгалтера