«Недвижимые» правила

История создания

Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости приступила к работе год назад. Она была создана постановлением мэра Москвы от 22 августа 2006 г. № 602-ПП путем слияния Государственной городской инспекции по контролю за использованием объектов нежилого фонда Москвы и Государственной земельной инспекции столицы. Объединение призвано осуществлять контроль над едиными объектами недвижимости. Главные задачи службы — защита интересов города в сфере имущественно-земельных отношений и пресечение правонарушений при использовании объектов нежилого фонда и земель, находящихся в собственности города Москвы. Сотрудники инспекции имеют право обследовать городские объекты нежилого фонда и земельные участки вне зависимости от того, кто их арендует. Госинспекция не может контролировать недвижимость, находящуюся на территории города, но не в его собственности: например принадлежащую частным лицам.

В ведении госинспекции — контроль за соблюдением порядка учета и использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности столицы, в том числе и за пределами территории города. Кроме того, работники инспекции следят за соблюдением установленных правовыми актами Москвы требований по использованию и охране земель, а также осуществляют контроль за работой органов исполнительной власти города и городских организаций, работающих в режиме «одного окна».

Прибыльная аренда

В собственности правительства Москвы находится около 50 миллионов кв. м нежилых помещений. Примерно на пятую часть этих объектов заключены договоры аренды. Основную долю городских помещений арендуют коммерческие структуры, осуществляющие свою деятельность в сфере торговли и общепита. Льготные ставки арендной платы, установленные Департаментом имущества города Москвы, дают возможность размещаться в дорогостоящих по рыночным ценам местах социально значимым объектам, таким как булочные, аптеки.

Вот и приходит в голову ряду бизнесменов нажиться на разнице между рыночными и городскими ценами, говорит заместитель начальника Инспекторского управления № 1 Госинспекции по недвижимости Алексей Зорин:

— Распоряжение объектом нежилого фонда без разрешения специально уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы — Департамента имущества г. Москвы — является одним из основных видов нарушений в использовании столичных нежилых помещений. Зачастую в совокупности с этим нарушением не соблюдается и целевое назначение помещения.

Сдача офиса в повторную аренду без получения правоустанавливающих документов остается самым распространенным нарушением. И при этом не единственным.

Глас закона

Общий порядок проведения проверки для всех ревизоров прописывает закон от 8 августа 2001 г. № 134-ФЗ. Но в основном Госинспекция по недвижимости руководствуется при проверке Законом г. Москвы от 3 июля 2002 г. № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы». Документ устанавливает административную ответственность за нарушение законодательных актов, регулирующих учет и использование нежилого фонда, а также определяет размеры штрафов для физических, юридических и должностных лиц. Под последними кроме прочих понимаются и индивидуальные предприниматели.

В случае обнаружения нарушений составляется административный протокол и выдается предписание на устранение, говорит начальник Инспекторского управления № 1 Госинспекции по недвижимости Олег Жигулин:

— Следующая проверка придет в эту организацию в течение 2 месяцев по окончании срока действия предписания. И если нарушение так и не будет устранено, то организация будет повторно оштрафована.

Если же нарушений не выявлено, то, в соответствии с законом от 14 июня 2001 г. № 134-ФЗ, в отношении организаций и предпринимателей плановое мероприятие по контролю может быть проведено не более чем 1 раз в 2 года. Внеплановые проверки проходят, как правило, после обращения граждан, фирм, предпринимателей и органов власти. Объемы нарушений снижаются, но все же этот процесс идет низкими темпами, говорит Олег Жигулин:

— Пользователи помещений, которые работают уже не первый год, стараются сразу же устранить нарушения. Другие же организации, которые только недавно вышли на рынок, часто торопятся сначала «отбить» стоимость помещения или просто дополнительно заработать на не принадлежащей им собственности.

За уже упомянутую незаконную субаренду отвечает статья 6 закона № 38, которая устанавливает наказание за нарушение порядка распоряжения объектами нежилого фонда без разрешения специально уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы. Денежный эквивалент ответственности для фирмы в данном случае будет варьироваться от 2 тысяч до 3 тысяч рублей. Самовольное распоряжение нежилым помещением, переданным по инвестиционному контракту, договору или соглашению для капитального ремонта или реконструкции, обойдется организации в сумму от 5 тысяч до 80 тысяч рублей (п. 2 ст. 6 закона № 38).

Карается штрафом и самовольное изменение целевого назначения объекта нежилого фонда (ст. 10 закона № 38). Так, магазин «Хлеб» не может по мановению волшебной палочки арендатора превратиться в «Винно-водочный», в противном случае штраф составит от 3 тысяч до 50 тысяч рублей.

За переустройство (перепланировку, переоборудование) объекта нежилого фонда без разрешительных документов должностные лица понесут наказание в размере от 1,5 тысяч до 3 тысяч рублей, а сами организации будут оштрафованы на сумму от 20 тысяч до 50 тысяч рублей (ст. 11 закона № 38). Кроме того, за те же действия, если они привели к разрушению объекта нежилого фонда, предусмотрен штраф для граждан от 1 тысячи до 1,5 тысяч рублей, должностных лиц — от 2 тысяч до 5 тысяч рублей, организаций — от 50 тысяч до 100 тысяч рублей.

Также карается штрафом непредставление или неполное представление сведений органу госконтроля. Здесь имеются в виду информация и документы, которые должны предъявляться физическими, должностными и юридическими лицами по требованию Госгоринспекции с тем, чтобы она могла выполнять свои функции. А в статье 14 закона № 38 говорится о нарушении порядка учета объектов нежилого фонда.

Несмотря на штрафы, которые пополняют казну города, Госинспекция продолжает бороться с недобросовестными арендаторами. Бороться, как водится, рублем. Только вот сумму штрафов планируется увеличить в 10 раз. Госинспекция внесла поправки в проект Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) города Москвы, которые уже утверждены мэрией и осенью должны поступить в Мосгордуму.

Впрочем, появление проверяющих можно и спрогнозировать. Недавно было решение арбитражного суда относительно компании «МИАН», рассказывает адвокат коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Оксана Туманова:

— Суд не только подтвердил использование агентством налоговой схемы, но и оговорил практически все схемы, за которые организация будет наказана. Стоит ознакомиться с этим списком и избежать лишних проблем с проверяющими инстанциями.

Контроль не помешает

От слишком частых посещений проверяющих есть средство защиты в виде Журнала учета мероприятий по контролю (п. 5 ст. 9 закона от 8 августа 2001 г. № 134-ФЗ). В нем обязаны отмечаться все контролирующие структуры.

Инспектор, делая отметку, должен указать: название государственного органа, дату и время проведения мероприятия по контролю, его основания, поставленные цели и задачи, свою фамилию, имя, отчество, должность. Далее в журнале описываются выявленные нарушения, сведения о составленных протоколах и предписаниях. В конце все заверяется подписью чиновника. Журнал мероприятий по контролю организация получает в префектуре или управе, добавляет Олег Жигулин:

— Когда фирма предъявляет его, инспектор в обязательном порядке делает там отметку. Но не у всех организаций он есть.

Ирина Кислицына