НДС коммунальный с приправой особой

Что случилось между нами?

В условиях баснословных цен многие коммерсанты просто не могут позволить себе приобретение объектов недвижимости для осуществления своей деятельности. Сейчас стоимость квадратного метра настолько высока, что не только большинству новичков, но и многим «акулам» бизнеса только и остается, что мечтать о собственном торговом зале. Надо ли говорить, что самые высокие расценки на вожделенные «квадраты» свойственны Москве. Впрочем, покупательская способность здесь также впереди России всей. Цены ползут и ползут вверх, и вряд ли кому известно, когда же они достигнут пика, критической точки. Вот и вынуждены предприниматели искать выход из этого ценового хаоса.

Впрочем, надежду на свет в конце тоннеля возможно увидеть в лице все-таки существующих собственников недвижимости. Нередко в роли последних выступает государство. И хотя на текущий момент его доля на рынке незначительна, оно все же имеет свои активы. Владельцы имущества предоставляют помещения, которыми они располагают, в арендное пользование. Как правило, в этой ситуации не обойтись без посредников, которыми в данном случае будут являться агентства недвижимости, оказывающие услуги по поиску коммерческих помещений. С их помощью между собственником и арендатором составляется соответствующий договор, при оформлении которого нанимателю нужно сохранять предельную бдительность. Это касается, прежде всего, оплаты коммунальных услуг. Ведь основные сложности возникают у арендатора при возмещении НДС по коммунальным платежам.

Зачастую владелец коммерческой недвижимости перевыставляет счета-фактуры за электроэнергию, получаемую от поставщика услуг. Но может ли он производить такую операцию? И относится ли вообще данное действие к реализации?

Разберемся в обстоятельствах

Напомним, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров, работ и услуг, а также по передаче имущественных прав на территории Российской Федерации.

Финансисты склонны считать, что если коммунальные расходы не входят в состав арендной платы, то пользователь имущества не вправе принимать с них НДС к вычету. Что же касается собственника помещения, то ему в данных обстоятельствах не разрешается выставлять счета-фактуры на сумму «коммуналки» (Письмо Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52). Здесь чиновники оперируют пунктом 1 статьи 539 ГК РФ, в котором указано, что организация-поставщик по договору обязана подавать потребителю через присоединенную сеть энергию, а абонент должен ее оплачивать. Кроме того, последний обязан соблюдать предусмотренный договором режим потребления электричества, а также обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования. Причем потребителем в данной ситуации является лицо, на балансе которого числится помещение, потребляющее энергию. Именно так сказано в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 декабря 1998 года № 5905/98. Вдобавок к этому, арендодатель не может выступать в роли энергоснабжающего предприятия для пользователя имущества, потому что сам является получателем энергии для снабжения своей коммерческой недвижимости. Таким образом, относить операции по отпуску электроэнергии к реализации товаров для целей налогообложения НДС не представляется возможным. Следовательно, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, владельцам недвижимости не выставляются.

Более того, собственник не может принять к вычету из бюджета сумму налога, предъявленную ему поставщиком электричества в отношении энергии, потребленной арендатором. В соответствии со статьей 170 НК РФ эти средства он будет должен отнести на расходы.

Так тому и быть!

Казалось бы, решением проблемы может стать включение коммунальных расходов в состав арендной платы, но в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ размер последней может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Как известно, счета за электроэнергию меняются ежемесячно. Однако чиновники в приложении к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 заявляют следующее: при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам следует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, которое предусматривает твердый размер арендной платы. Таким образом, если в соглашении отмечено, что последняя формируется в расчетном порядке, который предусматривает ее увеличение в зависимости от колебаний стоимости коммунальных услуг, данное обстоятельство нарушением пункта 3 статьи 614 ГК РФ не является.

В бухгалтерском учете пользователя площадей затраты по арендной плате признаются расходами по обычным видам деятельности. В том случае, если коммунальные услуги все-таки будут включены в договор, алгоритм их отражения должен быть следующим:

Дебет 26 «Общехозяйственные расходы»     Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — отражаются расходы по аренде помещения;

Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям»     Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — отражена сумма НДС по договору аренды;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам»     Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям» — принята к вычету сумма НДС по договору;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»     Кредит 51 «Расчетные счета» — произведена оплата по договору.

Отметим, что принятие к вычету сумм по НДС, предъявленных арендодателем, осуществляется после выставления соответствующего счета при наличии счета-фактуры.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ в целях налогообложения прибыли платежи по аренде относятся к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 252 НК РФ расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, должны быть экономически обоснованы, документально подтверждены, а также связаны с деятельностью, направленной на получение доходов.

Стоит отметить, что практика, в рамках которой коммунальные услуги включены в состав соглашения между владельцем и арендатором коммерческого объекта, выглядит наиболее приемлемой как для собственников, так и пользователей недвижимости.

Давид Карапетян