Налоговая дилемма застройщика
31.10.2007 распечататьНеприятно, но факт: чиновники на местах порой дают предпринимателям разрешение на использование земельного участка только в обмен на своего рода «спонсорский взнос». Понятно, что у коммерсантов особого выбора нет. При подобном стечении обстоятельств возникает вопрос: можно ли «отбить» свои вынужденные потери при расчете налога на прибыль? Совсем недавно Минфин созрел для того, чтобы дать на него ответ.
О пикантных «строительных» условиях
Ситуация, при которой разрешение на застройку земельного участка можно получить только после внесения в городской бюджет определенной суммы, знакома если не всем, то подавляющему большинству застройщиков. Причем совершенно неважно, где ведется строительство — на участках, арендуемых у муниципальных властей, или на землях, принадлежащих компании-застройщику. Как правило, речь идет об уплаченных в бюджет суммах, которые должны компенсировать траты местных властей на развитие инфраструктуры населенного пункта.
Подобные «отношения» с местной властью могут влететь компаниям, что называется, в копеечку, а это, естественно, приведет к последующему удорожанию готового объекта. Причем проблема изъятия средств из оборота с тем, чтобы уплатить все необходимые взносы в бюджет, далеко не единственная.
Право пребывания в расходах
Дело в том, что вполне понятное для застройщиков желание учесть подобные затраты при налогообложении прибыли может не найти поддержки у инспекторов. Ведь еще до недавнего времени ярым противником уменьшения «прибыльной» базы на подобные расходы выступало финансовое ведомство, чье мнение крайне ценно для налоговиков. Свою позицию чиновники аргументировали тем, что подобные компенсации никак не связаны с деятельностью компании и поэтому не могут быть признаны экономически обоснованными (письмо Минфина от 21 января 2005 г. № 03-03-01-04/1/19). Выходит, строители должны производить данные затраты за счет собственных средств, не уменьшая при этом базу по налогу на прибыль.
Складывается весьма курьезная ситуация, ведь муниципалитеты обязывают строительные компании участвовать в развитии городского хозяйства. То есть без подобных дополнительных расходов застройщик не только не получит землю под строительство, но и вовсе не сможет возвести объект на своем участке. По сути, это означает, что уставная деятельность организации (с которой, по мнению финансистов, эти выплаты никак не связаны) прекратится.
Насколько это справедливо, строительные компании предпочли выяснять в суде. Интересно, что арбитры оказались на стороне налогоплательщиков, отметив в своих решениях, что дополнительные затраты застройщиков являются обязательными. Логика судей такова. Поскольку подобные траты неразрывно связаны с возведением капитального объекта, они считаются произведенными в рамках направленной на получение прибыли деятельности и уж точно не могут оказаться экономически необоснованными. Кроме того, служители Фемиды считают, что застройщик вправе снижать налогооблагаемую прибыль на суммы не только самих компенсационных взносов на расширение инфраструктуры (постановления ФАС Центрального округа от 16 ноября 2006 г. № А08-12461/05-25, ФАС Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2005 г. № Ф08-108/2004-33А).
Примечательно, что с течением времени точка зрения чиновников претерпела ряд изменений. Так, в письме от 25 января 2006 года № 03-03-04/1/57 «смилостивившийся» Минфин предложил учитывать выплаты городскому бюджету на развитие инфраструктуры в первоначальной стоимости инвестиционного объекта и в дальнейшем уменьшать прибыль через амортизационные отчисления. Вероятно, на фоне многочисленных судебных решений, принятых в пользу строительных организаций, финансисты еще раз пересмотрели свое отношение к возможности учитывать в составе снижающих базу по налогу на прибыль затраты на выплаты муниципалитетам.
Так, с начала этого года Минфин выпустил несколько комментариев относительно правил учета в целях налогообложения прибыли взносов на финансирование дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти. В своих письмах от 23 мая 2007 года № 01-02-01/03-893 и от 25 мая 2007 года № 03-03-06/1/319 специалисты финансового ведомства подтвердили право строителей относить подобные затрат к расходам, снижающим облагаемую прибыль.
Интересно, что подобные выводы содержит и недавнее письмо специалистов главного финансового ведомства от 11 октября 2007 года № 03-03-06/1/711. В нем чиновники в очередной раз подтвердили, что затраты компании в виде компенсации городу связаны с деятельностью фирмы, направленной на получение прибыли. Следовательно, издержки, вытекающие из условий разрешения муниципальных властей на проведение предварительной подготовки земельного участка к застройке, могут быть признаны экономически обоснованными и документально подтвержденными.
Стоит обратить внимание на то, что в соответствии с налоговым законодательством перечисленные затраты не могут быть приняты в состав снижающих «прибыльную» базу сразу после их осуществления, так как они являются расходами капитального характера. На основании этого финансисты указали, что те же затраты по осуществлению инженерной подготовки незастроенного земельного участка, включая компенсационные выплаты городу, должны формировать первоначальную стоимость объекта строительства. Учитывать же при исчислении налога на прибыль их следует через амортизацию (ст. 256–259 НК). Такие правила касаются как арендаторов земельных участков, так и их собственников.
Безвозмездная передача
Возможна и такая ситуация, когда органы местного самоуправления и вовсе обязывают инвесторов по окончании строительства передавать часть построенного в муниципальную собственность. Назревает вопрос, можно ли учесть как-нибудь эти затраты.
Мнение специалистов финансового ведомства однозначно: стоимость переданных городу объектов недвижимости нельзя включать в расчет прибыли. Согласно разъяснением Минфина, приведенным в письме от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/734, передача основных средств городу производится безвозмездно, а значит, в силу положений пункта 16 статьи 270 Налогового кодекса не может снижать облагаемую прибыль.
Примечательно, что в письме от 11 октября 2007 года № 03-03-06/1/711 Минфин все-таки дал свое одобрение на признание затрат снижающими облагаемую прибыль в отношении расходов на возведение объектов строительства, передаваемых впоследствии органам государственной власти или местного самоуправления в соответствии с инвестиционным контрактом. Свою позицию чиновники аргументировали тем, что безвозмездно полученным имущество считается только в том случае, если у его получателя не возникает никаких обязанностей по отношению к отдающей стороне. Вместе с тем передача возведенной компаниями недвижимости в собственность муниципалитетов предусматривается в разрешении на ведение строительства, а значит, у «городского» получателя возникают взаимные встречные обязательства в виде дозволения на разработку проекта планировки земельного участка для последующей комплексной застройки. Выходит, что данные расходы организации являются экономически обоснованными и их можно учесть при определении налоговой базы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 252 НК).
Подобная позиция финансового ведомства на руку строительным компаниям. Остается надеяться, что мнение финансистов не изменится на диаметрально противоположное, поскольку такое случается весьма и весьма часто.
