Московская недвижимость: царство кольца

На сегодняшний день в Москве зарегистрированы представительства более 4500 иностранных компаний, действует более 7500 предприятий с иностранным капиталом¹. Однако бизнес-центров высшей категории, в которых были бы свободные площади, в столице просто нет. Из-за неудовлетворенного, постоянно растущего спроса на подобные помещения арендные ставки в современных офисных комплексах держатся на очень высоком уровне, и в ближайшее время их снижения не предвидится.

В начале ноября 2006 года компании «большой четверки» в сфере коммерческой недвижимости (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) объявили о новой консолидированной позиции в классификации офисных зданий. Принципиальное отличие новой классификации от предыдущей в том, что она делит современные качественные здания на три класса: «А», «В+» и «В–». Появились также более структурированные критерии оценки. Параметры новой классификации разделены на группы, в каждой из которых присутствует набор обязательных и желательных критериев. Добавились конкретные обязательные требования: офисному помещению уже недостаточно набрать любые 16 параметров здания класса «А» из 20 имеющихся. Ему нужно соответствовать ряду непременных качеств из каждой группы. Появились и новые критерии – например, пока еще факультативное требование прозрачной структуры собственности у владельцев здания. Также обновились требования к конструктивным особенностям помещений, такие как возможность установки фальшпола и параметры остекления, гарантирующие достаточное естественное освещение.

Если еще два года назад офисное здание можно было отнести к классу «А», то с изменениями рынка теперь это же здание является только «В+». В ближайшей перспективе, когда рынок станет еще более цивилизованным и требования к качественным зданиям повысятся, оценка, скорее всего, опять будет пересмотрена, а классификация – доработана.

Дефицитные метры

В объеме нового предложения наибольшую долю занимают бизнес-центры класса «B» – 55,15 процентов. Соотношение площадей «А» и «В» изменяется в среднем на 8 процентов в год, но в общем остается примерно одинаковым – 40 на 60 процентов соответственно. По итогам 2006 года доля офисов класса «А» на рынке увеличилась по сравнению с 2005 годом и составила 40,19 процента. Однако, несмотря на увеличение доли качественных бизнес-центров, свободных площадей высокого уровня по-прежнему недостаточно для того, чтобы можно было удовлетворить растущий спрос.

По итогам 2006 года общее предложение помещений классов «А» и «В» составило 5 345 000 квадратных метров. За прошлый год в эксплуатацию было введено около 890 000 квадратных метров площади офисов классов «А» и «В», что всего на 7 процентов больше, чем в 2005 году, и на 9 процентов меньше прогнозируемого количества.

Причины несоответствия заявленных объемов действительным остаются прежними – перманентный перенос сроков строительства и ввода в эксплуатацию объектов. При этом большинство из них «простаивают» на завершающей стадии сдачи государственной комиссии по причине задержки получения необходимых согласований.

Основная часть офисов сдается в аренду или продается еще до ввода объекта в эксплуатацию. Многие компании, несмотря на существующие риски, предпочитают заключить предварительный договор и выплачивать гарантийный депозит, нежели в будущем столкнуться с проблемой поиска качественных помещений. Для владельцев такие сделки имеют в основном только положительные стороны: когда строительство завершено, здание принято Госкомиссией и оформлены все документы, подтверждающие право собственности, объект может полноценно функционировать, что исключает «простаивание» потенциально полезных площадей.

Чего изволите, арендатор?

Предпочтения арендаторов относительно месторасположения офисных помещений классов «А» и «В» в течение прошлого года не изменились. Район в пределах Садового – Третьего транспортного кольца остается наиболее востребованным, что подтверждает факт устойчивой тенденции децентрализации рынка офисной недвижимости. В последнее время пояс Садовое – Третье транспортное кольцо активно осваивается девелоперами: появляется все больше качественных бизнес-центров классов «А» и «В», основными преимуществами которых, в сравнении с объектами в центре города, являются хорошая транспортная доступность из-за близкого расположения ведущих магистралей города и более низкие ставки аренды. Однако, несмотря на небольшую долю в структуре спроса (12%), район внутри Садового кольца остается престижным, и многие компании предпочли бы иметь офис в самом центре столицы.

Структура спроса по размеру офисных блоков также не претерпела значительных изменений. Наибольшую долю занимают помещения площадью до 200 квадратных метров – 60 процентов. При этом доля площадей до 100 квадратных метров увеличилась по сравнению с 2005 годом с 17 до 28 процентов. Наименее востребованы офисы площадью от 800 квадратных метров и более – 6 процентов. Это связано с тем, что на рынке Москвы число крупных компаний, имеющих потребность в больших площадях, значительно меньше, чем компаний малого и среднего бизнеса.

Офис-тренды

Подводя некоторые итоги прошлого года, можно сказать, что основные тенденции, наблюдающиеся на рынке коммерческой недвижимости, остались прежними.

Децентрализация. Сегодня одно из основных направлений развития рынка – строительство объектов офисной недвижимости за пределами Центрального административного округа. Формирование новых деловых зон вне Третьего транспортного кольца началось сравнительно недавно. Если раньше это были отдельные офисные здания, классифицируемые не выше чем «В+» из-за отдаленности от центра города, то в настоящее время идет активная комплексная застройка районов и создание на их территории новых высококачественных офисных комплексов. Децентрализация рынка вызывает необходимость переработки существующих параметров классификации бизнес-центров, ведь на сегодняшний день одним из основных критериев соответствия офисного центра классу «А» является его месторасположение. При этом большинство игроков рынка уже давно под этим параметром подразумевают не приближенность к деловому центру столицы, а характеристики расположения объекта: приближенность к свалкам, кладбищам, промзонам и т. п.; качество инфраструктуры района.

Приведем лишь несколько примеров. На Беловежской улице, недалеко от пересечения Можайского шоссе и МКАД, будет построен бизнес-парк класса «А» «Западные ворота» общей площадью 170 000 квадратных метров. Строительство первой фазы, состоящей их трех отдельных зданий общей площадью 61 795 квадратных метров, уже ведется. Начать возведение второй очереди планируется в марте 2007 года. В составе ансамбля площади Европы и площади Киевского вокзала, на пересечении Украинского бульвара и Большой Дорогомиловской улицы, планируется строительство гостинично-делового комплекса. Общая площадь здания составит более 97 000 квадратных метров на участке в 1,46 га.

Активное освоение промышленных территорий. На рынке офисной недвижимости все чаще появляются проекты по развитию промышленных зон. В I–III кварталах 2006 года было заявлено о планах реализации ряда крупных проектов редевелопмента производственных территорий.

Например, компания Coalco построит бизнес-центр класса «А» на месте хлебозавода им. Зотова. Предприятие будет выведено из центра Москвы к 2008 году, объемы производства и рабочие места сохранятся. Строительство начнется в 2007 году, а завершится к 2010-му. А после перевода фабрики «Трехгорная мануфактура» в Ярославскую область на освободившейся территории будет построен многофункциональный комплекс (МФК), включающий гостиницы, офисные и торгово-развлекательные площади.

Надо отметить, что в последнее время увеличилось число предприятий, строящих офисные центры на собственной производственной территории. В начале 2006 года такое решение приняли четыре крупные компании. ОАО «АЗ “АРМА”» построит комплекс, включающий в себя офисные, торговые и гостиничные помещения, оздоровительный центр и паркинг. На территории ОАО «Пневмоаппарат» будет построен офисный центр, а компания ООО «Фармэллинрус», занимающаяся изготовлением и продажей лекарственных препаратов, построит МФК на собственной производственной территории. Точно так же поступят и на фабрике «Новая Заря».

Многофункциональность. Совмещение в рамках одного комплекса нескольких форматов рентабельно и востребовано на рынке, поэтому большинство девелоперов все чаще принимают решение о создании многофункциональных комплексов.

В августе 2006 года началось строительство самого крупного в Москве технопарка – «Нагатино-ЗИЛ» – общей площадью 1 000 000 квадратных метров. На его территории планируется разместить офисные, развлекательные, торговые помещения, гостиницы, рестораны, а также спортивно-оздоровительные и выставочные центры. Строительство планируется закончить к 2010 году.

В 2008 году в Северном административном округе будет возведен комплекс «Якутск», совмещающий офисную, торговую и гостиничную функции. Площадь участка под строительство составляет 2,62 га. А к 2009 году на Новом Арбате на месте гостиницы «Мир» планируется возвести МФК, состоящий из нескольких зданий переменной этажности.

Долгожданный долгострой

Одним из самых интересных и амбициозных проектов на рынке московской коммерческой недвижимости по-прежнему остается ММДЦ «Москва-Сити», активное развитие которого наблюдалось в прошлом году.

Правительством Москвы было принято решение о проведении конкурса по подбору инвестора на строительство правительственного квартала ММДЦ. Ранее планировалось финансирование проекта за счет привлечения кредитных ресурсов. После завершения строительства в собственность города и инвестора перейдут равные доли.

Активно осваиваются и прилегающие к современному деловому центру территории. Так, дочерняя структура «ДОН-Строй» – компания «ДС-Девелопмент» – примет участие в освоении территории «СИТИ 2». На будущем Краснопресненском проспекте компания построит торгово-развлекательный центр общей площадью около 220 000 квадратных метров и офисный комплекс полезной площадью около 60 000 квадратных метров.

Но, к сожалению, даже внушительные масштабы планируемого строительства в столице и окрестностях пока не смогут полностью удовлетворить существующий спрос на качественные офисные помещения.

Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow

Буквы пришли с Запада

В 2002 году эксперты CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabo-kobylko и Jones Lang LaSalle создали свой независимый исследовательский форум, который помогает арендаторам, девелоперам и собственникам оценивать здание по определенным характеристикам. Ими были сформулированы критерии, позволяющие разделить офисные площади на три класса: «А», «В+» и «В–». За основу были взяты рынки Восточной Европы, например таких стран, как Польша и Чехия. Классификация была разработана с участием специалистов из самых разных сфер, связанных со строительством, управлением, а также обслуживанием офисных зданий.

Что почем

Высокий спрос и недостаточное для его удовлетворения предложение провоцируют рост арендных ставок. При этом цены увеличиваются с приближением к центральной части города, где стоимость офисных помещений максимальная. Минимальные ставки аренды наблюдаются в восточной части столицы, а также в Южном и Северном административных округах.

Офисы можно снять по цене:

• класс «А» – 600–1200 долл. США (не включая НДС и эксплуатационные расходы);
• класс «В» – 420–750 долл. США (не включая НДС и эксплуатационные расходы)

или купить за:

• класс «А» – 4500–7500 долл. США;
• класс «В» – 2500–4700 долл. США.

В ближайшем будущем резкого скачка арендных ставок и цен продажи не произойдет, впрочем, как и их снижения. Поступательный вывод на рынок новых площадей, не удовлетворяющих спрос, будет способствовать дальнейшему поддержанию стоимости офисов классов «А» и «В» на стабильно высоком уровне.