Крупные сделки под контролем

Основной нормативный акт в этой сфере – Закон от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее – Закон № 115-ФЗ). Он вводит механизм выявления финансовых операций, средства в которых могут иметь нелегальное происхождение. Сбор, обработка и анализ информации о таких операциях поручены Федеральной службе по финансовому мониторингу (Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314).

Законные требования к фирмам

Федеральную службу по финансовому мониторингу интересуют сделки, которые проводят банки, участники РЦБ, страховые и лизинговые компании, ломбарды, организации федеральной почтовой связи, а также фирмы – посредники в купле-продаже недвижимости. Кроме того, под контроль попадают компании – организаторы лотерей и тотализаторов и некоторые другие (ст. 5 Закона № 115-ФЗ).

Все эти предприятия должны предоставлять в Федеральную службу по финансовому мониторингу сведения об операциях, которые подлежат обязательному контролю. Их перечень весьма обширен, но основным источником данных для мониторинга выступают банки. Кредитные организации не только фиксируют определенные факты движения наличных и безналичных денег. Они обязаны, исходя из назначения платежа или содержания кассовых документов, дублировать информацию других участников мониторинга о хозяйственной деятельности третьих лиц. Действительно, в поле зрения банка могут оказаться расчеты лизинговых компаний, выплата страховой компании гражданину. Но наблюдение ведется лишь по сделкам на суммы не менее 600 000 рублей (п. 1 ст. 6 Закона 115-ФЗ).

За нарушение Закона № 115-ФЗ грозят штрафы. Служители Фемиды в такой ситуации, как правило, встают на сторону Федеральной службы по финансовому мониторингу (постановление ФАС Московского округа от 22 декабря 2005 г. № КА-А40/ 12489-05).

Чтобы надлежащим образом исполнить требования Закона № 115-ФЗ, каждая из вышеназванных компаний обязана разработать правила внутреннего контроля и назначить работника, ответственного за их соблюдение. Правила нужно составлять с учетом рекомендаций, утвержденных Правительством РФ (распоряжение Правительства РФ от 17 июля 2002 г. № 983-р). Они включают порядок документального оформления информации по сделкам и обеспечения ее конфиденциальности. Кроме того, в правилах необходимо определить, по каким критериям фирмы будут выявлять подозрительные договоры. Например, для банков характерные признаки подозрительных обстоятельств получения наличных денежных средств физическими лицами описаны в письме ЦБ РФ от 26 января 2005 г. № 17-Т.

Контроль над трехмиллионными сделками

Несмотря на то, что Закон № 115-ФЗ был принят сравнительно недавно, Госдума неоднократно вносила в него изменения. В частности, заслуживает внимания пункт 1.1, включенный в статью 6 этого нормативного акта (введен Федеральным законом от 28 июля 2004 г. № 88-ФЗ). В нем установлено, что под обязательный контроль попадают и сделки с недвижимым имуществом, если их сумма равна или превышает три миллиона рублей.

По этому поводу у наших читателей возникает немало вопросов. И вот один из них.

«Уважаемая редакция, наша фирма выступает заказчиком-застройщиком многоквартирного дома. На основании договоров долевого участия мы принимаем от населения наличные деньги и вносим их на расчетный счет. При этом банк, ссылаясь на Закон от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ, требует копии договоров с дольщиками. По нашему мнению, банк применяет этот Закон неправильно. Кроме того, мы считаем ошибочным вывод о том, что договор участия в долевом строительстве относится к сделкам с недвижимым имуществом. Хотели бы узнать ваше мнение по этому поводу».

Привлечение дольщика – сделка с недвижимостью? Проанализируем отношения застройщика и инвестора. Договоры участия в долевом строительстве, заключенные после вступления в силу закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон), считаются сделками с недвижимостью. Они подлежат госрегистрации (п. 3 ст. 4 Закона). Основные моменты ее проведения (необходимые документы, порядок внесения записей в ЕГРП и т. д.) перечислены в приказе Минюста РФ от 9 июня 2005 г. № 82. Если же разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 г., то регистрировать такие договоры не нужно.

Однако неправильно полагать, что регистрация – необходимое условие сделки с недвижимостью. Она необходима только в случаях, когда это прямо предусмотрено законодательством (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации не лишает объект статуса недвижимой вещи. Этот вывод распространяется и на объекты незавершенного строительства. Они отнесены к недвижимому имуществу пунктом 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ. Незавершенное строительство связано с землей вне связи с возведением конструкций – уже в силу землеотвода и наличия исходной разрешительной документации (п. 3, 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Незавершенное строительство – затраты застройщика по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию (п. 2 ПБУ 2/94, п. 11.9 постановления Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. № 123). А долевое участие предполагает целевое финансирование незавершенного строительства по себестоимости. Участие дольщиков влечет изменение прав на незавершенное строительство, определенных договором с заказчиком. Следовательно, договор долевого участия принципиально является сделкой с недвижимым имуществом.

Прав ли банк? Теперь обсудим требования банка. Собирая информацию об операциях клиентов, банк руководствуется собственными правилами внутреннего контроля, выработанными с учетом рекомендаций Банка России (письмо ЦБ РФ от 13 июля 2005 г. № 99-Т). Кредитная организация обязана документально фиксировать вид, основания совершения, дату и сумму подконтрольной сделки с недвижимостью, а также сведения о совершающем ее лице (подп. 4 п. 1 ст. 7 Закона № 115-ФЗ). Однако по крупному платежу дольщика, внесенному наличными в кассу застройщика, у банка необходимых данных нет. Поэтому банк вправе запросить договор долевого участия.

Однако решение о последующем направлении полученной информации в службу финансового мониторинга банк принимает исходя из того, возникает ли у него подозрение в нелегальности доходов или финансировании терроризма. Обязанности кредитных организаций по представлению сведений о сделках с недвижимостью разъяснены пунктом 1 информационного письма ЦБ РФ от 6 марта 2006 г. № 9.

комментарий специалиста

Андрей Макаров, юрист компании «Гарант»

Имейте в виду, что незавершенное строительство прочно связано с землей. Если земельный участок находится в собственности, то на регистрацию объекта незавершенного строительства нужно представить помимо всего прочего еще и документы, подтверждающие право собственности на этот участок, а если он находится, например, в аренде, то – документы, подтверждающие это право, а именно договор аренды. Так сказано в пунктах 3 и 4 статьи 25 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Е. Диркова, аудитор, генеральный директор ООО «Бизнес-Бухгалтер»