Когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги

13.08.2019

Семья купила в кредит однокомнатную квартиру, и добросовестно выплачивала его в течение десяти лет. За это время у должников сменился кредитор, который потребовал досрочно выплатить оставшуюся задолженность и выставить жилье на торги из-за просрочки платежей. Первая инстанция посчитала такое требование необоснованным, а апелляция пришла к выводу, что ипотечную недвижимость за долги продать все-таки можно. В Верховном суде это решение отменили (определение от 29.04.2019 по делу №49-КГ19-5 ) и указали, что не учел нижестоящий суд.

Обстоятельства спора

Итак, Летом 2006 года супруги из Увы взяли в «Башэкономбанке» кредит на 1,2 млн рублей для покупки квартиры. Заем обеспечивался залогом этого жилья. Через цепочку сделок осенью 2015 года права по закладной перешли к некоему ООО . В течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту, поэтому кредитор решил взыскать с супругов всю оставшуюся на тот момент задолженность – 458 379 рублей. Кроме того, заявитель потребовал, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту на сумму 80 432 рублей и за пользование займом в размере 14% годовых, а также пеню за просрочку – 115 992 рублей. Учитывая такой размер требований, истец попросил обратить взыскание на заложенную квартиру, определив её начальную продажную стоимость в размере 1,28 млн рублей.

Октябрьский районный суд Уфы присудил ООО только 145 584 рублей и не стал выставлять квартиру на торги. В обоснование такого решения первая инстанция указала на несоразмерность оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Апелляция отменила акт нижестоящего суда и взыскала в пользу заявителя 298 811 рублей, опираясь на расчет задолженности, который представил истец. Помимо этого, Верховный суд республики Башкортостан посчитал, что в спорной ситуации у суда нет оснований отказать компании в требовании обратить взыскание на квартиру.

Решение Верховного суда РФ

Супруги не согласились с выводом апелляционной инстанции и обжаловали его в Верховный суд РФ. ВС РФ обратил внимание на то, что апелляция не указала, по каким основаниям отвергла обстоятельства, которые установила по вопросу соразмерности долга первая инстанция. Судьи ВС подчеркнули, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отметила, что в рассматриваемом деле нижестоящему суду нужно было точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры. Так как ничего этого апелляционная инстанция не сделала, «тройка» судей ВС HA под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт Верховного суда республики Башкирия и отправила дело обратно туда на новое рассмотрение. Но по существу этот спор на втором круге рассмотреть не удалось: ООО отказалось от своего иска.

P.S. Юристы с удовлетворением отмечают: Верховный суд РФ в очередной раз указал на чрезвычайно важное значение полного и всеобъемлющего исследования доказательств нижестоящими инстанциями. Ведь апелляция никак не аргументировала свое решение, ничего не сказала ни о соразмерности долга и стоимости квартиры, ни почему она не согласна с решением первой инстанции.

Спорную ситуацию усложняет то, что в этом деле необходимо учитывать редакцию Закона об ипотеке, которая действовала при заключении кредитного договора в 2006 году. Она содержала оценочные понятия незначительности и несоразмерности без четких критериев оценки данных понятий. В действующей же редакции Закон об ипотеке позволяет обращать взыскание на заложенное имущество, если должник просрочил платежи по кредиту больше 3 раз за год.

Кредитную квартиру не заберут за долги по ипотеке, если сумма задолженности меньше 5% от стоимости жилья и если просрочка платежей по ипотечному кредиту меньше 3 месяцев. На практике встречаются решения, когда суды отказываются выставлять квартиру на торги, если долг не превышает 25% от стоимости квартиры.

Но вообще, если деньги заканчиваются, лучше сразу обращаться в банк с просьбой рефинансировать ипотеку или получить отсрочку платежей.

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное