Капстроительство: НДС у заказчика

За что отвечает заказчик

1. Заказчик строительства обеспечивает весь процесс строительства.
2. Он имеет в собственности или на праве аренды земельный участок и получает разрешение на строительство.
3. Он подготавливает проектную документацию и стройплощадку.
4. На его счете собираются средства инвесторов.
5. Если заказчик сам не строит, то он подбирает подрядчиков, перечисляет им деньги на строительство.
6. По окончании работ заказчик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передает его инвесторам.

Разберемся в нюансах расчета и уплаты НДС заказчиком строительства.

НДС с инвестиционных взносов

Нужно ли заказчику платить НДС при получении денег от инвестора?

Вы знаете, что не облагаются НДС инвестиционные взносы. В строительстве это средства, которые предназначены для оплаты проектных, строительно-монтажных работ, закупки строительных материалов, оборудования.

Они не связаны с реализацией товаров (работ, услуг), а относятся к целевому финансированию строительства. НДС они не облагаются (подп. 4 п. 3 ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, п. 1 ст. 154 НК РФ).

НДС с вознаграждения заказчика

Другая часть средств, предусмотренная договором на капстроительство, является вознаграждением заказчика. Это может быть как фиксированная сумма, так и процент от стоимости инвестиционного договора. Пока строительство не закончено, вознаграждение заказчика считается авансом. Неважно, получает он деньги от инвестора все сразу или частями. Авансы, если в договоре есть механизм их расчета, надо включать в налоговую базу по НДС на дату поступления (ст. 162 НК РФ).

По окончании строительства уплаченный налог можно принять к вычету.

НДС с экономии на строительстве

Но нередко в договоре с инвесторами вознаграждение заказчика-застройщика бывает вообще не определено. Тогда им считают сумму превышения привлеченных средств над фактическими затратами на строительство.

В таком случае в момент частичного получения денег НДС платить не надо. Все поступления сначала нужно учесть как инвестиционные взносы.

А вот неизрасходованный остаток инвестиций, который остается у заказчика, и составит его внереализационный доход. С него и нужно заплатить НДС (п. 15 ПБУ 2/94; п. 3.1.6 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (Письмо Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160)).

Бывает и так, что размер вознаграждения заказчика и определен в договоре, и по окончании строительства выявляется экономия. НДС придется заплатить и с вознаграждения, и с экономии (см. например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 18 октября 2005 г. № Ф04-5364/2005(15012-А75-19), ФАС Волго-Вятского округа от 5 сентября 2005 г. № А38-6626-17/820-2004(17/31-2005) и др.).

Раздельный учет

Налоговиками зачастую пытаются начислить НДС на все поступившие заказчику суммы. Как этому противостоять?

Разумеется, нужно вести раздельный учет поступлений. К счету учета финансирования строительства откройте и ведите субсчета по каждому инвестору:

• «Расчеты с инвестором по средствам, полученным на финансирование строительства»;
• «Расчеты с инвестором по средствам, полученным за услуги заказчика».

Также разделяйте и счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», чтобы отдельно можно было учесть расходы по строительству объектов основных средств по всем подрядным работам и расходы по услугам заказчика.

Доказать раздельный учет инвестиционных вложений нужно еще и отчетом.

Заказчики должны заполнять лист 07 «Отчет о целевом использовании имущества...» декларации по налогу на прибыль.

Входной НДС

Входной НДС, который заказчик уплатил поставщикам за товары, работы и услуги, связанные с исполнением инвестиционного проекта, к вычету он принимать не может. Он накапливает его и передает инвесторам по окончании строительства.

Это значит, что заказчик должен вести раздельный учет и сумм «входного» НДС. Для этого на счете 19 «НДС по приобретенным ценностям» нужно завести отдельные субсчета - «НДС по услугам заказчика» и «НДС по инвестиционной деятельности».

Бератор